CÓMO HACER LA SUCESIÓN DE UNA CASA U OTRO INMUEBLE.

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Con la muerte del titular de una casa, departamento u otra propiedad inmueble, debe iniciarse un trámite para organizar sus bienes y corroborar quienes son sus herederos o beneficiarios. Cuánto cuesta y como se gestiona el trámite de una sucesión, paso por paso.


¿ Que es una sucesión ?

Según lo dispone la legislación Argentina (artículo 2.277 del Código Civil y Comercial), la muerte real o presunta de una persona, causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por el testamento o por la ley.

La muerte de una persona, causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por el testamento o por la ley.

Ahora bien, para efectivizar la transmisión de la herencia, la misma debe encauzarse a través de un procedimiento judicial -en principio voluntario-, que comúnmente se denomina “trámite”, “proceso”, “procedimiento” o “juicio”, “sucesorio” o “de sucesión”, mediante el cual, el juez interviniente procederá a corroborar la calidad de los herederos llamados por ley, de los nombrados por testamento o de cualquier otro tipo de sucesores y ordenará todo tipo de medidas tendientes a la administración, liquidación y distribución de la herencia entre sus destinatarios.

Para efectivizar la transmisión de la herencia, la misma debe encauzarse a través de un procedimiento judicial, mediante el cual, el juez interviniente procederá a corroborar la calidad de los herederos llamados por ley, de los nombrados por testamento o de cualquier otro tipo de sucesores y ordenará todo tipo de medidas tendientes a la administración, liquidación y distribución de la herencia entre sus destinatarios.

En esta orientación, el artículo 2.335 del Código Civil y Comercial, especifica que el proceso sucesorio tiene por objeto identificar a los sucesores, determinar el contenido de la herencia, cobrar los créditos, pagar las deudas, legados y cargas, rendir cuentas y entregar los bienes.

Sin perjuicio de muchas situaciones en las que se torna necesaria la promoción del procedimiento, como sería para cobrar créditos a los herederos, protección de bienes hereditarios, cuestiones de administración de la herencia, cumplimiento de disposiciones testamentarias, reconocimiento de derechos, percepción de acreencias del causante, distribución o percepción de dinero en cuentas bancarias o valores en cajas de seguridad, entre un sin número de situaciones para las cuales sería de utilidad el inicio del trámite sucesorio, es frecuente que el proceso de sucesión, se promueva con la finalidad de que los herederos y/o interesados puedan adjudicarse, distribuir y vender en su caso, bienes registrables -como automotores o propiedades inmuebles-, adquiridos en vida por el causante de la sucesión.

Es frecuente que el proceso de sucesión, se promueva con la finalidad de que los herederos y/o interesados puedan adjudicarse, distribuir y vender en su caso, bienes registrables -como automotores o propiedades inmuebles-, adquiridos en vida por el causante de la sucesión.

¿ Que tipo de trámites de sucesión existen ?

En principio, podemos decir que existen dos tipos de tramites sucesorios:

Sucesión ab-intestato (sin testamento).

El más común, es el trámite de sucesión sin testamento, denominado de sucesión “ab intestato”, donde la persona fallecida no ha expresado voluntad alguna en cuanto a la distribución de sus bienes y estos se distribuyen conforme a lo que la ley determina.

Sucesión testamentaria (con testamento).

El otro tipo de trámite, es el de la sucesión testamentaria, donde se parte de la base de una expresión de voluntad por testamento, mediante la cual, el titular de los bienes ha organizado en vida y dispuesto de los mismos (por ejemplo, inmuebles) y en todo o en parte, para después de su muerte; se aclara que, este tipo de expresiones de voluntad, siempre deben respetar las porciones legítimas legales (partes de la herencia de la que los descendientes, ascendientes o el cónyuge no pueden ser privados), dispuestas por el Código Civil y Comercial Argentino. Si el causante de la sucesión, ha violado esos límites de disposición, una vez producido su fallecimiento, ciertos herederos pueden reclamar la recomposición de su porción legítima determinada por la ley.

Resaltamos aquí que, ya sea se trate de una sucesión donde no haya testamento o donde si exista el mismo, siempre debe sustanciarse un procedimiento legal con la intervención obligatoria de un juez y con patrocinio letrado obligatorio de los sucesores a través de un profesional abogado matriculado.

Ya sea se trate de una sucesión donde no haya testamento o donde si exista el mismo, siempre debe sustanciarse un procedimiento legal con la intervención de un juez y con patrocinio letrado obligatorio de los sucesores a través de un profesional abogado matriculado.

 ¿ Cómo y donde se inicia el trámite de sucesión ? ¿ Por donde empezar ?

La consulta profesional.

Los herederos y/o interesados en la herencia, deben concertar una entrevista presencial o por medios digitales con un abogado matriculado -preferentemente con experiencia en derecho inmobiliario y/o sucesorio-, a efectos de evaluar el caso, corroborar la suficiencia de la documentación que tengan en su poder y consultar sobre los plazos del trámite y sus costos.

¿ Que pasa si no hay acuerdo entre los herederos y/o beneficiarios, en cuanto a cualquier aspecto vinculado al trámite de la sucesión ?

En principio, se aclara que cuando existen varios herederos o beneficiarios de una herencia, siempre es conveniente que el trámite de sucesión, sea promovido por todos con una única representación letrada que pueda encauzar la gestión, logrando de esta manera una importante reducción de costos y una celeridad mayor en el desarrollo del trámite.

Cuando existen varios herederos o beneficiarios de una herencia, siempre es conveniente que el trámite de sucesión, sea promovido por todos con una única representación letrada que pueda encauzar la gestión, logrando de esta manera una importante reducción de costos y una celeridad mayor en el desarrollo del trámite.

Ahora bien, existen muchas situaciones particulares o familiares que harán que esto no sea posible, por lo que en estos casos, cada heredero o beneficiario deberá contar con su propia representación letrada individual en resguardo de sus derechos, pudiendo iniciar el proceso o presentarse en el mismo de manera independiente a los demás interesados.

¿ Que plazo tienen los herederos o beneficiarios para iniciar o presentarse en una sucesión ?

El plazo para iniciar o presentarse en un procedimiento sucesorio, se vincula con el plazo que tienen los herederos o beneficiarios para optar entre la aceptación o renuncia de una herencia y las consecuencias legales del ejercicio de la opción o del silencio de los sucesores en ese sentido.

Así, para herederos de causantes fallecidos a partir del 1 de agosto de 2015, el plazo para ejercer su derecho de opción sobre la herencia, es de 10 años que se cuentan desde el fallecimiento del causante. Si el heredero no la acepta en ese plazo, la ley establece que se lo considera renunciante (artículo 2288 del Código Civil y Comercial).

Para herederos de causantes fallecidos con anterioridad al 1 de agosto de 2015, el derecho a optar entre la aceptación y la renuncia de la herencia, se pierde luego de transcurridos 20 años desde el fallecimiento. En estos casos, luego de cumplido el plazo veinteñal, el heredero que guardó silencio, será considerado aceptante, a menos que existan otros herederos que hayan aceptado la herencia, caso en el cual el heredero silencioso se considera renunciante (artículo 3313 del Código Civil).

Se aclara que, los herederos o beneficiarios no presentados oportunamente, podrán sumarse posteriormente al proceso sucesorio y solicitar su inclusión (siempre y cuando, los herederos ya presentados -o cualquiera con interés jurídico suficiente- no invoquen el vencimiento del derecho de opción de los nuevos presentantes, por haber transcurrido el plazo de 10 o 20 años según corresponda). Si en el ínterin, entre el inicio de la sucesión y la presentación de los herederos o beneficiarios restantes, los presentados en primer término efectúan actos de enajenación, por ejemplo vendiendo bienes inmuebles del acervo sucesorio, el heredero o beneficiario presentado en forma tardía, podrá solicitarle a los demás sucesores, una indemnización por el valor de la parte que le correspondía en la venta de esos bienes hereditarios, sin perjuicio de reclamar, otros daños, frutos, productos y beneficios dejados de percibir, para los casos de mala fe por parte de los herederos aparentes presentados con anterioridad.

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El lugar del trámite.

En cuanto al ámbito territorial donde debe iniciarse el proceso sucesorio, conforme se deduce de la normativa vigente (artículo 2.336 y concordantes del Código Civil y Comercial), el mismo debe entablarse ante el juez con competencia civil que corresponda a la última residencia habitual de la persona fallecida cuyos bienes se reclaman.

Conforme se deduce de la normativa vigente (artículo 2.336 y concordantes del Código Civil y Comercial), el proceso sucesorio debe entablarse ante el juez con competencia civil que corresponda a la última residencia habitual de la persona fallecida cuyos bienes se reclaman.

Atento a lo expuesto, el lugar de inicio de un trámite o juicio sucesorio en Argentina, estará determinado por el lugar del último domicilio del causante. Sin perjuicio de ello, se ha permitido la prórroga de competencia territorial saltando de un departamento judicial a otro, pero siempre dentro de una misma provincia y en la medida que exista conformidad expresa de todos los herederos. Así, por ejemplo, si los sucesores de una persona fallecida con última residencia habitual en la localidad de San Martín, Provincia de Buenos Aires, pueden -en caso de estar todos de acuerdo-, iniciar el trámite ante el Departamento Judicial de San Isidro de la misma Provincia. Lo que no se permite, es iniciar el trámite en una provincia distinta respecto de la cual residía el difunto causante de la sucesión.

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¿ Cual es la documentación requerida para realizar la sucesión de una casa, departamento u otra propiedad inmueble ?

La documentación requerida a lo largo del trámite de la sucesión de un inmueble, generalmente suele ser la siguiente:

  • Partida de defunción del causante de la sucesión;
  • Partidas de los interesados en la herencia que acrediten los vínculos con el fallecido (nacimiento, matrimonio, etc.);
  • Título de propiedad de los bienes heredados (por ejemplo, escritura pública de compraventa inmobiliaria);
  • Testamento (si correspondiere);
  • Poder especial judicial para sucesión (si correspondiere);
  • Ultima boleta impuesto inmobiliario.

Es común que no se cuente con parte de esta documentación, se haya extraviado o se desconozcan los datos necesarios para su obtención. En esos casos, deben investigarse los datos correctos y gestionar la obtención de la misma ante los organismos correspondientes.

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¿ Como es el trámite de la sucesión ?

El proceso o “juicio” de sucesión voluntaria, se compone esencialmente de tres etapas:

Demanda de inicio.

La primera parte, consiste en la presentación formal de los herederos, legatarios, beneficiarios de un testamento y/o interesados ante el juzgado civil competente, para que se dé inicio al trámite, requiriéndole por escrito al juez interviniente (a través de una demanda de sucesión y con el patrocinio de un abogado de la matrícula) que, una vez cumplidos los requisitos legales, dicte la Declaratoria de Herederos o se apruebe judicialmente el testamento.

Trámites hasta la Declaratoria de herederos o aprobación judicial del testamento.

A partir de la demanda de inicio, si están cumplidas las formalidades de rigor, el juez ordenará publicar un edicto (aviso) por un día en el boletín oficial, citando a posibles herederos o acreedores y a todo aquel que se considere con derecho sobre la sucesión, para que se presenten y efectúen los planteos que correspondan dentro del plazo de 30 días. En esta parte del proceso, también se formulan averiguaciones formales sobre eventuales testamentos dejados por el fallecido, beneficios del instituto de Previsión Social (en la Provincia de Buenos Aires) y probables trámites de sucesión iniciados con anterioridad sobre el mismo sujeto.

Cumplidas todas la medidas explicadas en el párrafo anterior y acreditados los vínculos familiares respectivos, el juez -previa intervención del fiscal-, resuelve dictar la resolución llamada declaratoria de herederos, donde se reconoce que por fallecimiento del causante de la sucesión, le suceden las personas señaladas por la ley denominadas herederos.

En los casos de sucesiones testamentarias, si se trata de testamentos efectuados mediante escritura pública, no se efectúan mayores diligencias, atento a que el testimonio de las escrituras públicas que expiden los escribanos, hace plena fe como la propia escritura matriz; en cambio, si se trata de testamentos ológrafos (de puño y letra del causante), se procede a dejar constancia del estado del mismo y a la corroboración de la autenticidad de su firma y escritura a través de una pericia caligráfica y la incorporación del testamento al libro de registro de un escribano público (protocolización). Presentado el testamento por acto público, o protocolizado el ológrafo en su caso, cumplidas las formalidades y plazos explicados en el primer párrafo de este punto, el juez se encontrará habilitado para pronunciarse -previa intervención del agente fiscal- sobre la validez del testamento, cualquiera fuere su forma, dictando de corresponder, la resolución de aprobación judicial del testamento.

Trámites para la división de la herencia e inscripción de bienes.

La tercera parte, básicamente trata de los trámites tendientes a la división de la herencia e inscripción de los bienes adjudicados a todos o cada uno de los herederos, en los respectivos Registros de la Propiedad Inmueble.

Entre muchas otras gestiones que se realizan en esta porción del procedimiento, podemos señalar, por ejemplo:

Pago de la Tasa Judicial.

La tasa de justicia, consiste en un tributo que recauda el poder judicial derivado del otorgamiento del servicio de justicia y que, en el ámbito de los juicios o procesos de sucesión, debe ser abonado por los sucesores o beneficiarios de la herencia, en base al valor de los bienes transmitidos.

• En trámites sucesorios gestionados en la Capital Federal, en monto que debe pagarse por tasa de justicia, asciende al 1,5 % (UNO Y MEDIO POR CIENTO) de la valuación fiscal actualizada de los bienes transmitidos (con más un 5 % que se presume por bienes muebles integrantes del inmueble) y en las proporciones correspondientes (salvo que del litigio surja un mayor valor).

• En las sucesiones tramitadas en la Provincia de Buenos Aires, debe abonarse por tasa de justicia, el 22 o/oo (VEINTIDÓS POR MIL) en base al valor del activo denunciado y en las proporciones que correspondan, excluida la parte ganancial del cónyuge supérstite, al momento de solicitarse la inscripción de la declaratoria, testamento o hijuela. Además, en el ámbito Bonaerense, para el caso de transmisión de inmuebles, debe sumársele a su valor, un 10 % que se presume por otros bienes integrantes del acervo, agregándose también, un importe equivalente al 10 % del resultado final de la tasa a pagar, en concepto de contribución legal sobre la tasa judicial.

Solicitud de informes legales.

Informes de dominio.

Mediante este tipo de informe, se indaga sobre el estado jurídico de los bienes que surge de los registros respectivos (v. gr. Registro de la Propiedad Inmueble), por ejemplo, además de los datos completos acerca de su titularidad y adquisición, los embargos u otros gravámenes -v. gr. hipotecas- que posee un determinado bien inmueble a efectos de tomarlos en cuenta al momento de ordenar la inscripción de la declaratoria de herederos, aprobación judicial del testamento o actos de partición, sobre el mismo.

Informes de anotaciones personales.

Se trata de informes mediante los cuales se averigua si respecto de una persona (v. gr., del causante) existen registradas o no inhibiciones o interdicciones que le impidan disponer de sus bienes que surgen de las anotaciones en el Registro respectivo (por ejemplo, Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad o de la Provincia de Buenos Aires).

Mediante este informe, pueden obtenerse la siguiente información:

  1. acerca de la inscripción de una inhibición general de bienes (medida judicial que impide a una persona disponer de sus bienes).
  2. acerca de la cesión de acciones y derechos hereditarios (averiguar si los herederos de una persona fallecida han transmitido sus derechos hereditarios).

Impuesto a la Herencia en la Provincia de Buenos Aires. DDJJ y Pago.

Para los causantes fallecidos a partir del año 2011, se deberá acreditar la presentación de la declaración jurada y de corresponder, del pago del tributo y/o disponer la intervención y conformidad de la Agencia de Recaudación ARBA, respecto del Impuesto a la Herencia.

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¿ Cuándo se puede vender una propiedad inmueble en sucesión ?

Cuando se trata de perfeccionar una venta referida a propiedades inmuebles, casas, departamentos, lotes, terrenos, campos, etc., que integren una masa hereditaria, la legislación vigente, impone el cumplimiento de ciertos requisitos que deben satisfacerse previamente a llevar adelante este tipo de actos de enajenación, a saber:

  • Contar con declaratoria de herederos u aprobación judicial del testamento;
  • Contar con el titulo de propiedad original (o copia inscripta) del inmueble que se pretende transmitir;
  • Contar con la conformidad de todos los herederos presentados en el juicio sucesorio;
  • En caso de corresponder, encontrarse realizada la división total o parcial de la herencia (partición);
  • Contar con orden de inscripción de la declaratoria de herederos, aprobación del testamento, y de la partición en su caso, por parte del juez de la sucesión en relación a los bienes a transmitir;
  • En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, para causantes fallecidos a partir del año 2011, se deberá acreditar la presentación de la declaración jurada y de corresponder, del pago del tributo y/o disponer la intervención y conformidad de la Agencia de Recaudación ARBA, respecto del Impuesto a la Herencia;
  • En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, según Ley 10.707, requerir el certificado catastral correspondiente al inmueble;
  • Encontrarse abonados, los honorarios y aportes de los abogados intervinientes en el trámite;

¿ En que consiste la venta de bienes inmuebles en sucesión por tracto abreviado ?

La legislación vigente en Argentina, establece que no se anotará en los registros de bienes respectivos (Registro de la Propiedad Inmueble), documento alguno (por ejemplo, escritura de compraventa) en el que aparezca como titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la inscripción o anotación anterior. A esto, se lo denomina sistema de tracto sucesivo.

Sin embargo, en el ámbito de las sucesiones, la normativa registral vigente (artículo 16 de la Ley 17.801), permite el sistema de tracto abreviado, que consiste en compactar en un único asiento registral, las diferentes transmisiones desde el titular inscripto hasta el nuevo y último titular, evitando un asiento registral intermedio que quedaría sin efecto por el último a inscribir.

En resumen, el sistema de tracto abreviado otorga a los sucesores la posibilidad de no inscribir los bienes heredados a su nombre, permitiéndoles venderlos con la sola orden judicial de inscripción, pero sin que hayan sido inscriptos como suyos en los registros correspondientes, ahorrando tiempo y dinero.

El sistema de tracto abreviado otorga a los sucesores la posibilidad de no inscribir los bienes heredados a su nombre, permitiéndoles venderlos con la sola orden judicial de inscripción, pero sin que hayan sido inscriptos como suyos en los registros correspondientes, ahorrando tiempo y dinero.

¿ Cuánto cuesta hacer el trámite de sucesión de una casa, departamento u otra propiedad inmueble ?

Los honorarios del abogado interviniente en el trámite de sucesión, pueden determinarse básicamente de dos formas:

Pacto de honorarios.

En este supuesto, se acuerda con anticipación y directamente con el cliente, el porcentaje o monto del arancel profesional y su base de cálculo como así también, su forma de pago.

La determinación, varía según el caso, puede acordarse por ejemplo:

  • un monto fijo establecido en unidades arancelarias;
  • un porcentaje fijo sobre valuación fiscal;
  • un porcentaje fijo sobre valor de tasación;
  • un porcentaje fijo sobre valor de venta;
  • pago por etapas;
  • pago mensual por seguimiento del tramite;
  • pago total al final del trámite;
  • pago con el importe resultante de la venta de los inmuebles o bienes a transmitir.

Regulación judicial de honorarios.

En este otro caso, el monto del arancel, es fijado únicamente por el juez que interviene en el tramite de la sucesión en base al valor de los bienes y al merito y extensión de las tareas cumplidas por los profesionales actuantes.

En caso de regulación judicial, las escalas legales son las siguientes:

En las sucesiones tramitadas en Capital federal, la ley 27.423, establece una escala que va desde el 6 % al 16,5 %, sobre el valor del patrimonio que se transmite.

En las sucesiones tramitadas en Capital federal, la ley 27.423, establece una escala que va desde el 6 % al 16,5 %, sobre el valor del patrimonio que se transmite.

Para el caso de inmuebles o derechos sobre los mismos, debe considerarse según el caso, la valuación fiscal vigente al momento en que se practique la regulación incrementada en un 50 %, o el valor estimado del patrimonio transmitido (si constare en el expediente un valor por tasación, venta superior o estimación judicial, superior a la valuación fiscal, dicho valor será el considerado a los efectos de la regulación).

En los procesos sucesorios gestionados en la Provincia de Buenos Aires, la ley 14.967, fija una escala va del 6 % al 20 % por ciento del total transmitido.

En los procesos sucesorios gestionados en la Provincia de Buenos Aires, la ley 14.967, fija una escala va del 6 % al 20 % por ciento del total transmitido.

En caso de inmuebles, su valor se tomará sobre la valuación fiscal vigente al momento de la regulación que determine el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, para la liquidación del impuesto al acto.

La ley provincial, también establece que, cuando constare en el juicio de la sucesión un valor por tasación o venta superior a la valuación fiscal, dicho valor, será el considerado a fines de calcular honorarios profesionales.

🖋 Para visualizar más información sobre honorarios y costos del trámite sucesorio: INGRESAR AQUÍ

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001. Titular de Estudio Vilaplana Abogados.

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Documentación necesaria para la sucesión.

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