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La venta de bienes inmuebles u otras propiedades registrables en sucesión, requiere del cumplimiento previo de ciertos requisitos que han de tenerse en cuenta al momento de que los herederos o sucesores se comprometan a llevar adelante este tipo de actos de enajenación.


Como vender bienes en sucesión ?

Respecto a la venta de bienes en sucesión, o sea, de titulares fallecidos, debe tenerse en cuenta que la legislación Argentina establece que, desde la muerte de una persona, sus herederos continúan en la posesión de todo lo que el difunto era poseedor y tienen todos los derechos y acciones que tenía el fallecido, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión.

Asimismo, la legislación vigente, también determina que siempre que exista mas de un heredero, se produce un estado de indivisión de los bienes integrantes del acervo hereditario, significando esto que, desde la muerte de su titular, los bienes no pertenecen a ningún heredero de forma individual, sino a todos en igual forma y de manera indivisa. Esta indivisión hereditaria, solo culmina con la partición de la herencia.

Desde la muerte de su titular, los bienes no pertenecen a ningún heredero de forma individual, sino a todos en igual forma y de manera indivisa hasta la partición. 

En esta orientación, cuando se trata de perfeccionar una venta referida a bienes registrables (como serían propiedades inmuebles, casas, departamentos, lotes, terrenos, campos, automotores o embarcaciones) que integren la masa hereditaria, en la Provincia de Buenos Aires y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Capital Federal), deben cumplirse los siguientes requisitos:

  • Haberse iniciado el correspondiente proceso o juicio de sucesión respecto al causante titular de los bienes;
  • Contar con declaratoria de herederos por parte del juez que interviene en el proceso sucesorio;
  • Contar con el titulo de propiedad original (o copia inscripta) del bien que se pretende transmitir;
  • Contar con la conformidad de todos los herederos presentados en el juicio sucesorio;
  • Contar con orden de inscripción de la declaratoria de herederos y de la partición en su caso, por parte del juez de la sucesión en relación a los bienes a transmitir, previa certificación del estado jurídico de los mismos (certificados de dominio) y, de corresponder, de las posibles anotaciones personales que pesen sobre el causante y, previo pago de las tasas judiciales e impuestos respectivos;
  • Se aclara que, en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, para los causantes fallecidos a partir del año 2011, se deberá acreditar la presentación de la declaración jurada y de corresponder, del pago del tributo y/o disponer la intervención y conformidad de la Agencia de Recaudación ARBA, respecto del Impuesto a la Herencia, previo a que el juez de la sucesión ordene entregas, transferencias o inscripciones registrales de bienes vinculados al gravamen;
  • Téngase en cuenta también que, en la Provincia de Buenos Aires y según Ley 10.707, es obligatorio para los escribanos de Registros Públicos y para cualquier otro funcionario que autorice actos de transmisión, constitución, declaración o modificación de derechos reales sobre inmuebles, requerir el certificado catastral correspondiente al inmueble;
  • Encontrarse abonados, los honorarios y aportes de los abogados intervinientes en el trámite;
  • En caso de corresponder, encontrarse realizada la división total o parcial de la herencia (partición);
Requisitos para la venta de bienes registrables en sucesión Argentina
Proceso judicial de sucesión promovido;
Declaratoria de Herederos dictada;
Título de propiedad original o copia inscripta;
Conformidad de los herederos presentados;
Tasas judiciales e impuestos abonados;
Certificación del estado jurídico de los bienes y, en su caso, de anotaciones personales;
Orden de inscripción judicial de la Declaratoria de Herederos y Partición en caso que corresponda;
Acreditar Declaración Jurada y/o pago del impuesto a la herencia en Pcia. de Buenos Aires;
Certificado Catastral (Pcia. de Buenos Aires);
Honorarios y aportes de los abogados saldados;
En caso de corresponder, partición de la herencia efectuada.

Puede firmarse un boleto de compraventa de una casa, departamento o inmueble en sucesión ?

En lo que respecta a la firma de un boleto de compraventa por parte de los herederos, si bien en algunos casos podría aceptarse que lo suscriban sin haber iniciado el trámite sucesorio, lo recomendable práctica y jurídicamente es que los herederos contratantes, previo a la firma del boleto y/o cualquier otro compromiso sobre los bienes del acervo, cuenten con declaratoria de herederos donde se verifique su calidad de tales por parte del juez de la sucesión.

Que es la venta de bienes en sucesión por tracto abreviado ?

La legislación registral vigente en Argentina, establece que no se anotará (en los registros de bienes respectivos) documento (ej., escritura de compraventa) en el que aparezca como titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la inscripción o anotación anterior. A esto, se lo denomina sistema de tracto sucesivo.

Sin embargo, la normativa vigente, también permite en alguno casos (como en las sucesiones), el sistema de tracto abreviado, que consiste en compactar en un único asiento registral, las diferentes transmisiones desde el titular inscripto hasta el nuevo y último titular, evitando un asiento registral intermedio que quedaría sin efecto por el último a inscribir.

El sistema de tracto abreviado, consiste en compactar en un único asiento registral, las diferentes transmisiones desde el titular inscripto hasta el nuevo y último titular, evitando un asiento registral intermedio.

En resumen y en lo que a las sucesiones atañe, esto cobra relevancia al evitar a los herederos inscribir los bienes heredados a su nombre, permitiéndoles venderlos con la sola orden judicial de inscripción, pero sin que hayan sido inscriptos como suyos en los registros correspondientes, ahorrando tiempo y dinero.

Puede transferirse una propiedad en sucesión por medio de una cesión de herencia ?

La cesión de la herencia, se trata de un contrato en el que una de las partes (por ejemplo, herederos), transfiere a la otra, derechos hereditarios, aclarando que -en principio- lo transferido en la cesión de herencia, no son bienes específicos integrantes de la masa hereditaria, sino derechos ideales sobre la totalidad o una parte de la herencia.

Una de las virtudes de la enajenación de toda o parte de la herencia por este medio, es el cobro instantáneo por parte de los herederos, ya que para llevarla a cabo ni siquiera es obligatorio iniciar el proceso sucesorio, debido a que la cesión de derechos hereditarios puede realizarse desde el mismo momento de la muerte del causante y sin promover el juicio de sucesión.

Una desventaja a destacar de esta forma de enajenación, resulta en la eventual baja en el valor a percibir por los herederos cedentes respecto a los bienes de la herencia,  debido a que el cesionario adquirente deberá hacer frente a todos los gastos y las demoras del juicio de sucesión.

Se puede transferir un automotor o vehículo si se cuenta con un formulario solicitud 08 con firmas certificadas, pero el vendedor fallece antes de presentarse el trámite de transferencia en el registro respectivo ?

Caso de solicitud 08 con firmas certificadas del vendedor y comprador (transmitente y adquirente).

Nosotros entendemos que, si la oferta de venta -o transmisión a cualquier título- plasmada en la solicitud 08 ha sido aceptada por el comprador o adquirente en vida del titular de dominio vendedor o transmitente, y se encuentran certificadas por la autoridad respectiva las firmas del comprador y vendedor (o transmitente y adquirente), el contrato ha sido concertado y sería completamente válido, por lo que el registro debería proceder a tomar razón de la transferencia, aunque el titular transmitente se encuentre fallecido.

Caso de solicitud 08 con firmas certificadas solo de la parte vendedora (transmitente).

En este caso, entendemos con gran parte de la doctrina y jurisprudencia nacional que, para el caso de operada la muerte del titular dominial que figura en el registro, sin que el comprador o adquirente haya aceptado la operación volcando en el contrato de transferencia tipo 08 su firma certificada antes del fallecimiento del transmitente, la solicitud de transferencia tipo 08 pierde valor legal a efectos de tener por consolidada la venta u operación y poder inscribir la misma en el registro respectivo (doctrina de los artículos 975 y 976 del Código Civil y Comercial Argentino), por lo que el registro no debería darle curso al trámite en estos casos, siendo inevitable para lograr la transferencia, la promoción del juicio sucesorio por parte de los herederos del titular dominial fallecido o de el adquirente en su carácter de acreedor en caso de corresponder.

Es necesario el asesoramiento de un abogado para vender una casa, inmueble o automotor en sucesión ?

Como se desprende de todo lo reseñado en los puntos anteriores, vender un bien registrable integrante de un acervo hereditario, no es una operación sencilla, por lo que recomendamos que siempre que suscriba cualquier documento relativo a la enajenación de un bien en sucesión, cuente con el debido asesoramiento profesional de un abogado dedicado al derecho sucesorio, quien lo guiará y asistirá en todas las etapas del tramite, ya sea promoviendo la sucesión respectiva, continuándola si estaba incompleta, y/o asesorándolo en la suscripción y confección de todo tipo de documentación necesaria para la transmisión del bien (Reserva, Boleto de Compraventa, Escritura pública, etc).

Declaratoria de Herederos

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Autorización de venta inmobiliaria

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Guía de Sucesiones en Argentina

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