¿ Que es el Catastro ?
El catastro, se trata de un registro administrativo, donde se asientan los datos relativos a las medidas y linderos de los inmuebles correspondientes al ámbito de competencia de dicho registro.
Catastro en la Ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires
A este respecto, el catastro territorial de la Provincia de Buenos Aires, es definido por la ley bonaerense 10.707 -vigente desde el mes de octubre del año 1994- y sus modificatorias, como el registro del estado de hecho de la cosa inmueble, en relación con el derecho de propiedad emergente de los títulos invocados o de la posesión ejercida y constituye la base de su sistema inmobiliario desde los puntos de vista tributario y de policía y del ordenamiento administrativo del dominio.
La legislación Bonaerense, define al catastro territorial, como el registro del estado de hecho de la cosa inmueble, en relación con el derecho de propiedad emergente de los títulos invocados o de la posesión ejercida y constituye la base de su sistema inmobiliario desde los puntos de vista tributario y de policía y del ordenamiento administrativo del dominio.
La mencionada normativa indica que, el registro reunirá, ordenará y registrará información relativa a los inmuebles existentes en la Provincia, con las siguientes finalidades:
✒ Publicitar el estado de hecho de la cosa inmueble.
✒ Determinar la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con referencia al derecho de propiedad emergente de los títulos invocados o a la posesión ejercida;
✒ Establecer el estado parcelario de los inmuebles y verificar su subsistencia;
✒ Conocer la riqueza territorial y su distribución;
✒ Elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación de tributación inmobiliaria y la acción de planeamiento;
✒ Establecer la base valuatoria del impuesto inmobiliario;
✒ Determinar la valuación parcelaria;
✒ Evitar la evasión fiscal inmobiliaria por la no declaración del hecho imponible, controlando la incorporación y valuación de las mejoras accedidas a las parcelas;
✒ Ejercer el poder de policía inmobiliario catastral.
La Parcela
A los efectos de la Ley 10.707, se denomina parcela, a la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal cerrada, perteneciente a un propietario o a varios en condominio, o poseído por una persona o por varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten en un plano registrado en el organismo catastral.
A los efectos de la Ley 10.707, se denomina parcela, a la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal cerrada, perteneciente a un propietario o a varios en condominio, o poseído por una persona o por varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten en un plano registrado en el organismo catastral.
Elementos esenciales de la parcela:
✒ La ubicación georeferenciada del inmueble;
✒ Los límites del inmueble, en relación a las causas jurídicas que les dan origen;
✒ Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
Elementos complementarios de la parcela:
✒ La valuación fiscal;
✒ Sus linderos.
Los elementos esenciales y complementarios de la parcela, constituyen el estado parcelario del inmueble, que debe ser determinado mediante un acto de relevamiento parcelario representado en un documento cartográfico inscripto en el Organismo catastral.
Los elementos esenciales y complementarios de la parcela, constituyen el estado parcelario del inmueble, que debe ser determinado mediante un acto de relevamiento parcelario representado en un documento cartográfico inscripto en el Organismo catastral.
Elementos que deben contener los planos
El plano, deberá consignar:
✒ los elementos esenciales del estado parcelario;
✒ los muros, cercos, marcas, mojones y accidente naturales que señalen los límites del terreno;
✒ su objeto;
✒ los nombres de los titulares del dominio o de quien pretende prescribir, la inscripción del dominio, la nomenclatura catastral de las parcelas, antecedentes, colindantes y resultantes;
✒ la característica de los documentos cartográficos, antecedentes;
✒ el día mes y año en que se realizó el relevamiento.
Conformación del Estado Parcelario
El estado parcelario, quedará constituido por la registración en el Organismo de Aplicación, de los actos de relevamiento y reconocimiento y reconocimiento de los límites que se practiquen directamente en el terreno, quedará reflejado en un plano en el que consten los elementos que permitan definir la parcela y quedará perfeccionado por el asiento de sus constancias en el Registro Parcelario y en el Registro Gráfico y por la incorporación de los documentos respectivos a los legajos correspondientes.
El estado parcelario, quedará constituido por la registración en el Organismo de Aplicación, de los actos de relevamiento y reconocimiento y reconocimiento de los límites que se practiquen directamente en el terreno, quedará reflejado en un plano en el que consten los elementos que permitan definir la parcela.
Los Agrimensores y el Estado Parcelario
Las operaciones técnicas tendientes a determinar el estado parcelario de los inmuebles y destinados a ser registrados en el Organismo Catastral, deberán ser autorizados por profesionales con incumbencia en el ejercicio de la agrimensura denominados “Agrimensores”. Dichos profesionales, deberán estar inscriptos en un registro especial dependiente de la Dirección Provincial de Catastro Territorial.
La Cédula Catastral
El Agrimensor que practique el acto de relevamiento parcelario deberá confeccionar una cédula catastral por cada parcela originada,
La cédula catastral se llenará mediante el asiento de breves anotaciones que consignen los siguientes datos:
• La nomenclatura catastral de la parcela;
• La ubicación del inmueble y sus linderos; los límites del inmueble en relación con el título jurídico o la posesión ejercida; las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble y la característica del documento cartográfico que determine tales datos;
• Los datos de inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble y la identidad y domicilio del titular o, en su caso, los del poseedor y la radicación de juicios de usurpación, sobreposición de dominio o multiplicidad de inscripciones;
• Las restricciones y permisos o concesiones administrativas;
• La afectación de expropiación;
• Las inscripciones de actos de relevamientos y las referencias recíprocas con otras parcelas;
• El número de partida con el cual figura el inmueble en el Organismo Catastral;
• Las mejoras de carácter permanente existentes en ella;
• Detalle de existencia de servicios de infraestructura;
• Las valuaciones administrativas de que hubiera sido objeto;
• Cualquier otra circunstancia exigida por la presente ley o sus normas reglamentarias.
Verificación de la subsistencia del Estado Parcelario
Con posterioridad a la determinación y constitución del estado parcelario en la forma establecida por la normativa bonaerense, deberá efectuarse, salvo excepciones, la verificación de subsistencia en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y transmisión de derechos reales (por ejemplo, un contrato de compraventa de inmuebles mediante escritura pública) siempre que hubieren vencido los plazos establecidos a continuación, contados a partir de la fecha de su determinación o de la realización de una verificación de subsistencia posterior:
✒ 12 años para inmuebles ubicados en la planta sub-rural o rural.
✒ 6 años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana que se encuentren edificados.
✒ 2 años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana, que se encuentren baldíos.
✒ 6 años para las unidades funcionales de los edificios afectados al régimen de Propiedad Horizontal, ubicados en Planta Baja y 12 años para Unidades Funcionales contenidas en las restantes Plantas, si las hubiere.
En oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y transmisión de derechos reales (por ejemplo, un contrato de compraventa de inmuebles mediante escritura pública) y siempre que hubieren vencido los plazos respectivos, deberá efectuarse -salvo excepciones-, la verificación de subsistencia del estado parcelario.
✒ La vigencia del estado parcelario de las parcelas que contengan edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se mantendrá mientras subsistan los elementos esenciales de las mismas.
✒ El Organismo Catastral denegará la certificación catastral, cuando, habiendo transcurrido los plazos mas arriba indicados, no se hubiere cumplimentado la verificación de la subsistencia del estado parcelario.
✒ Si efectuada la operación de verificación del estado parcelario anteriormente constituido, el profesional constatase su subsistencia, únicamente será necesario un informe técnico que acredite tal circunstancia.
✒ A su vez, el articulo 8 de la Disposición 2010 de fecha 16/09/1994 y sus modificatorias, agregan que transcurridos 36 meses desde la constitución o verificación de la subsistencia del estado parcelario, deberá procederse a la actualización de la valuación fiscal de las accesiones introducidas en las parcelas, sin cuyo requisito no se expedirá el Certificado Catastral y que no corresponderá la actualización de la valuación fiscal de subparcelas sometidas al régimen de Propiedad Horizontal, cuando las mismas sean unidades funcionales y/o complementarias construidas, ubicadas en planta primer piso y siguientes en altura o en planta subsuelo. Esta excepción no alcanza a las subparcelas ubicadas total o parcialmente en planta baja ni a las subparcelas que contenga polígonos con superficies descubiertas, cualquiera sea la planta en que se encuentren.
Precisión sobre balcones y terrazas
A los fines de esta excepción, en la práctica catastral se distingue entre balcón y terraza. El balcón, por tratarse de un elemento accesorio menor, no se considera “superficie descubierta” en los términos del artículo 8 de la Disposición 2010/1994, por lo que su presencia no hace decaer la excepción: la unidad funcional situada en planta primer piso y siguientes en altura, con balcón, continúa exceptuada de la actualización de la valuación fiscal a los 36 meses.
Distinto es el caso de la terraza, que sí constituye una superficie descubierta propiamente dicha y, por lo tanto, hace que la unidad quede alcanzada por la excepción del segundo párrafo, requiriendo la correspondiente actualización, cualquiera sea el piso en que se encuentre.
Se trata de un criterio de aplicación práctica desarrollado por profesionales del área catastral, que no surge en forma expresa de la letra de la Ley 10.707 ni de la Disposición 2010/1994. Por tratarse de una cuestión técnica con incidencia directa en la expedición del certificado, se recomienda su verificación puntual con un Agrimensor matriculado o directamente ante el organismo catastral (ARBA), en cada caso concreto.
Vigencia del Certificado Catastral una vez emitido
Es importante no confundir los plazos de subsistencia del estado parcelario (12, 6 o 2 años según el tipo de inmueble, explicados más arriba) ni el plazo de 36 meses previsto por el artículo 8 de la Disposición 2010/1994 para la actualización de la valuación fiscal de las mejoras, con la vigencia del Certificado Catastral propiamente dicho, una vez que ya fue expedido por ARBA.
En efecto, conforme a la normativa vigente de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, todo Certificado Catastral tiene una vigencia de emisión que, por regla general, no supera los 120 días corridos desde su expedición, salvo que el propio certificado exprese un plazo diferente. Esto significa que, aun cuando el estado parcelario se encuentre vigente y la valuación fiscal esté actualizada, el certificado deberá utilizarse dentro de ese plazo para el otorgamiento del acto (por ejemplo, la escritura de compraventa), ya que, vencido dicho término, será necesario solicitar un nuevo certificado.
En síntesis, conviene tener presentes tres plazos distintos e independientes entre sí:
✔ 12 / 6 / 2 años (según se trate de inmuebles rurales, urbanos edificados o baldíos, respectivamente): vigencia del estado parcelario.
✔ 36 meses: plazo para la actualización de la valuación fiscal de las mejoras (art. 8, Disposición 2010/1994).
✔ 120 días corridos: vigencia de emisión del Certificado Catastral ya expedido.
¿ Que es el Régimen Catastral en la Provincia de Buenos Aires ?
Constituyen el “Régimen Catastral” las operaciones, servicios, requisitos y trámites administrativos inherentes a la aplicación del Catastro Parcelario Territorial.
¿ Son públicas las Constancias Catastrales?
Las constancias catastrales serán públicas para quienes acrediten interés legítimo en averiguar el estado de parcelamiento de los bienes inmuebles, su valuación e imposición fiscal, ubicación, y en general, toda otra información asentada en los Registros Catastrales que coadyuve al conocimiento del estado de hecho de los inmuebles.
¿ Que es el Certificado Catastral ?
El certificado catastral, es el instrumento básico del Régimen Catastral, expedido por la Dirección Provincial de Catastro Territorial. Dicho certificado, consistirá en copia autenticada por el Organismo de Aplicación de la cédula catastral respectiva.
El certificado catastral, es el instrumento básico del Régimen Catastral, expedido por la Dirección Provincial de Catastro Territorial. Dicho certificado, consistirá en copia autenticada por el Organismo de Aplicación de la cédula catastral respectiva.
Obligatoriedad de exhibir el Certificado Catastral
Según lo previsto por el artículo 50 de la Ley 10.707, modificada en este aspecto por la Ley 14.200, es obligatorio para los escribanos de Registros Públicos y para cualquier otro funcionario que autorice actos de transmisión, constitución, declaración o modificación de derechos reales sobre inmuebles ubicados en el territorio de la Provincia y sometidos a su jurisdicción, lo siguiente:
✒ Requerir a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), antes del otorgamiento del acto, el certificado catastral correspondiente al inmueble, especificando la inscripción de su dominio vigente y la nomenclatura catastral o preexistente, así como los números de las partidas que le correspondan en los padrones del impuesto inmobiliario o en los establecidos por leyes especiales que correspondieren;
✒ Transcribir en los instrumentos públicos el contenido de dicho certificado catastral, haciendo constar, la nomenclatura catastral, las observaciones, restricciones o aclaraciones que constaren y la descripción del inmueble según las constancias del mismo.
De la certificación, deberá resultar la existencia de la parcela y de los datos de la cédula catastral.
Denegatoria de la Certificación Catastral
Se denegará la certificación cuando el estado parcelario no haya sido establecido mediante un acto de relevamiento en la forma prescrita por la Ley Bonaerense, o la verificación de subsistencia conforme a los plazos y condiciones más arriba indicados.
Cancelación de Hipoteca, uso, habitación, usufructo y servidumbre
No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de los derechos reales de hipoteca, uso habitación, usufructo y servidumbre.
Inscripciones de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble
A los efectos de las inscripciones de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, los Escribanos de Registros Públicos y los actuarios judiciales acompañarán a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya exhibición no procederá la inscripción.
A los efectos de las inscripciones de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, los Escribanos de Registros Públicos y los actuarios judiciales acompañarán a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya exhibición no procederá la inscripción.
Conclusión
El Catastro Territorial constituye, en la Provincia de Buenos Aires, mucho más que un simple registro administrativo: es el sustento técnico y jurídico sobre el que se asienta la seguridad del tráfico inmobiliario. La correcta determinación del estado parcelario —a través del relevamiento practicado por un Agrimensor matriculado— y su periódica verificación de subsistencia no son meros recaudos burocráticos, sino garantías concretas de que lo que se compra, se vende, se hipoteca o se transmite por herencia se corresponde exactamente con la realidad física del inmueble.
Para quienes están por celebrar un acto de transmisión, constitución o modificación de derechos reales, resulta indispensable verificar con la debida anticipación que el estado parcelario se encuentre vigente dentro de los plazos legales según se trate de inmuebles rurales, urbanos edificados, baldíos o unidades sometidas al régimen de Propiedad Horizontal, que la valuación fiscal de las mejoras esté actualizada para evitar observaciones que demoren o frustren el otorgamiento del acto, y que el Certificado Catastral sea gestionado con tiempo suficiente ante ARBA, ya que sin su exhibición no procede la inscripción registral del dominio. Omitir este análisis previo puede derivar en la denegatoria de la certificación catastral, con la consecuente imposibilidad de escriturar o inscribir el acto, generando demoras y costos innecesarios tanto para el comprador como para el vendedor.
Por ello, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario desde el inicio de la operación —articulando el trabajo con el Agrimensor interviniente y con el escribano actuante— permite anticipar estos requisitos catastrales, sanear eventuales inconsistencias entre el título y el estado de hecho del inmueble, y llevar adelante la operación con la seguridad jurídica que este tipo de actos requiere.
📌 Ver también: Venta de propiedades inmuebles en sucesión
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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