INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA DE HEREDEROS

Para inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires una declaratoria de herederos, cesión y/o aprobación judicial de un testamento, deben cumplimentarse varios trámites que se detallan en el presente artículo.

Actualización normativa de octubre de 2026. La DTR 4/2026 del RPBA modifica la registración de declaratorias de herederos, testamentos, cesiones y particiones para los documentos que ingresen desde el 1° de diciembre de 2026. Si subsiste una comunidad hereditaria sin partición, la declaratoria o el testamento se anotarán sin proporciones de dominio a nombre de los sucesores. A continuación se explican sus efectos y los requisitos del trámite.

Para conocer en detalle los cambios, consultá nuestro artículo sobre la DTR 4/2026 y la inscripción de declaratorias de herederos sin porcentajes en Provincia de Buenos Aires, donde explicamos sus efectos sobre las ventas, las particiones y las hipotecas.

Índice de contenidos

Efectos de la inscripción de la declaratoria de herederos o resolución de aprobación del testamento

Ante todo, debe ponerse de relieve que, conforme lo prevé el artículo 2363 del Código Civil y Comercial Argentino, la indivisión hereditaria sólo cesa con la partición, por lo que la inscripción de la Declaratoria de Herederos o del auto que dispone la aprobación judicial del testamento o de eventuales cesiones de derechos hereditarios, en el Registro de la Propiedad Inmueble, no convierte a la comunidad hereditaria en un condominio, sino que la misma solo surte efecto de publicidad-noticia de esa comunidad hereditaria ante el mencionado Registro de la Propiedad.

La inscripción de la Declaratoria de Herederos o del auto que dispone la aprobación judicial del testamento o de eventuales cesiones de derechos hereditarios, en el Registro de la Propiedad Inmueble, no convierte a la comunidad hereditaria en un condominio, sino que la misma solo surte efecto de publicidad-noticia de esa comunidad hereditaria ante el mencionado Registro de la Propiedad.

Cómo se inscribirá la declaratoria de herederos desde diciembre de 2026

La DTR 4/2026 distingue la publicidad de la comunidad hereditaria de la adjudicación de derechos sobre cada inmueble:

Declaratoria de herederos o testamento sin partición: se registrarán en el rubro b), “Gravámenes, Restricciones e Interdicciones”, con los datos de los herederos y, en su caso, del cónyuge supérstite, sin proporciones de dominio. Estos asientos no tendrán plazo de caducidad.
Partición hereditaria: se registrará en el rubro a), “Titularidad sobre el dominio”, con las proporciones adjudicadas en números fraccionarios. La norma contempla también la inscripción en este rubro cuando se solicite a nombre de un único titular como heredero o cesionario.
Venta conjunta de la totalidad del inmueble: no se exigirá una partición previa cuando dispongan todos los coherederos declarados y/o copartícipes. Se mantiene la posibilidad de vender por tracto abreviado, cumpliendo sus requisitos. La norma también contempla la consolidación del bien en cabeza exclusiva de uno de ellos, haciendo cesar la indivisión.
Disposición de una parte indivisa o constitución de gravámenes: se requerirá la partición previa o simultánea del bien. La exigencia comprende los gravámenes sobre todo el inmueble o sobre una parte indivisa.

Las cesiones de acciones y derechos hereditarios cuya anotación sobre el inmueble se ordene judicialmente podrán registrarse aun después de inscripta la declaratoria, mientras no esté registrada la partición. Una vez registrada esta, el artículo 4 dispone su rechazo. Las medidas cautelares tienen su propio régimen en el artículo 7: la falta de partición no implica una prohibición general de anotarlas. [1]

Inscripción de la declaratoria de herederos, aprobación del testamento, cesión y/o partición en el Registro de la Propiedad Inmueble Provincia Buenos Aires

Cuando en un proceso sucesorio determinado se ha obtenido una declaratoria de herederos o una aprobación judicial de un testamento y no se pretende vender los inmuebles heredados por tracto abreviado, o por otros motivos, se necesita registrar directamente por vía judicial ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires:

Una Declaratoria de Herederos,
Una aprobación judicial de testamento,
Cesiones de derechos hereditarios,
Actos de partición hereditaria,

A esos fines, deben cumplirse ciertos requisitos a efectos de llevar adelante el trámite, conforme se explica en los puntos siguientes del presente artículo.

Orden de inscripción

En el proceso judicial de sucesión dentro del cual se transmitan los inmuebles a los herederos o beneficiarios, debe haberse dictado una orden judicial que disponga anotar la declaratoria de herederos, la aprobación del testamento, las cesiones o las particiones respectivas en la matrícula de la propiedad a transmitir.
Los requisitos para el dictado de la orden de inscripción son:

Haberse iniciado el correspondiente proceso o juicio de sucesión respecto al causante titular de los bienes;
Contar con declaratoria de herederos u aprobación judicial del testamento por parte del juez que interviene en el proceso sucesorio;
Contar con el titulo de propiedad original (o copia inscripta) del inmueble que se pretende transmitir;
En caso de corresponder, Cesiones de Derechos Hereditarios por escritura publica;
Contar con la conformidad de quienes deban intervenir cuando el acto solicitado la requiera. La sola anotación de la declaratoria no debe confundirse con un acuerdo de partición; en la protocolización notarial, el artículo 2 de la DTR 4/2026 admite la solicitud de registración por uno solo de los herederos.
En caso de corresponder, encontrarse realizada la división total o parcial de la herencia (partición);
Contar con una certificación del estado jurídico de los mismos (informes de dominio) y, de corresponder, de las posibles anotaciones personales que pesen sobre el causante;
Certificado de valuación fiscal actualizada;
Encontrarse abonadas las tasas judiciales e impuestos respectivos;
Para los causantes fallecidos a partir del año 2011, se deberá acreditar la presentación de la declaración jurada y de corresponder, del pago del tributo y/o disponer la intervención y conformidad de la Agencia de Recaudación ARBA, respecto del Impuesto a la Herencia;
Téngase en cuenta también que, según la Ley Provincial Nro. 10.707, debe contarse con el certificado catastral correspondiente al inmueble;
Encontrarse abonados, los honorarios y aportes de los abogados intervinientes en el trámite.

Impuesto a la Herencia (Transmisión Gratuita de Bienes ITGB)

Al momento de solicitar la inscripción de propiedades inmuebles, debe contarse con la constancia de presentación, Declaración Jurada y eventual pago del llamado “Impuesto a la Herencia” imperante en la Provincia de Buenos Aires, técnicamente denominado impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), alcanza al enriquecimiento que se obtenga en virtud de toda transmisión a título gratuito, incluyendo:

Las herencias;
Los legados;
Los anticipos de herencia;

Este impuesto, es exigible cuando el fallecimiento del causante de la sucesión, haya ocurrido a partir del 1° de enero del año 2011 para:

Beneficiarios que sean personas físicas o jurídicas domiciliadas en Provincia de Buenos Aires;
Beneficiarios que no estando domiciliados en la Provincia de Buenos Aires, reciban bienes situados dentro de la misma.

✒ Para visualizar mas información sobre el Impuesto a la Herencia: INGRESAR AQUÍ

Certificado Catastral

Recordamos que conforme lo dispone la ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, el certificado catastral, es el instrumento básico del Régimen Catastral, expedido por la Dirección Provincial de Catastro Territorial. Dicho certificado, consistirá en copia autenticada por el Organismo de Aplicación de la cédula catastral respectiva.

Se aclara que, al momento que ingresa la rogatoria de la inscripción al Registro de la Propiedad, la valuación fiscal que surge del certificado catastral debe corresponder al año en curso, caso contrario, deberá acompañarse una certificación de valuación fiscal actualizada.

Contar con certificado de inexistencia de deuda ARBA

Este certificado, acredita la inexistencia de deuda en la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) respecto del impuesto inmobiliario (básico y complementario) y necesaria para acompañar al trámite de registración de actos judiciales declarativos del dominio ante el Registro de la Propiedad Inmueble Bonaerense.

Los requisitos para obtener este certificado son los siguientes:

Identificación de la CUIT/s de el/la causante.
Poseer Clave de Identificación Tributaria (CIT),
No registrar cuotas impagas comprendidas dentro del período que se solicita certificar, ni que éstas estén incluidas en planes de pago o Títulos Ejecutivos vigentes.
No registrar deuda por Impuesto Inmobiliario Complementario a la fecha de certificación,
No tener exenciones vigentes a la fecha de certificación en cabeza de el/la causante (en el caso de sucesiones). Se aclara que las exenciones quedan sin efecto desde el día de fallecimiento del causante,
No tener la leyenda “EN CONCURSO/QUIEBRA CON FECHA: XX/XX/XX“,
Resolución judicial (Testimonio, declaratoria de herederos, orden judicial y/u otros) que indique la fecha de inscripción a la que debe certificarse la inexistencia de deuda.

Oficio y Testimonio

Para la inscripción judicial deben confeccionarse el oficio y el testimonio correspondientes, junto con la carátula rogatoria y demás documentación exigible según la modalidad de presentación. La DTR 4/2026 admite también la solicitud de registración mediante documentos notariales, con los recaudos propios de cada supuesto.

Para los documentos que ingresen desde el 1° de diciembre de 2026, deberán contemplarse los requisitos del artículo 6 de la DTR 4/2026:

Identificación de la inscripción de dominio y del inmueble: folio real o personal cronológico, designación según título o plano, medidas, linderos, superficie, unidades, polígonos y nomenclatura catastral, según corresponda.
Datos de herederos, cesionarios, cónyuge supérstite y adjudicatarios: nombre y apellido, documento, clave fiscal, fecha de nacimiento, nacionalidad, estado de familia, grado de nupcias, cónyuge, padres en caso de soltería y domicilios fiscal y real.
Las proporciones en números fraccionarios se consignarán cuando corresponda a una partición y adjudicación. Si subsiste una comunidad hereditaria sin partición, no se asignarán cuotas de dominio a los herederos por la mera inscripción de la declaratoria o el testamento.
Referencia al expediente y órgano judicial; transcripción de las resoluciones pertinentes, orden de inscripción y constancia sobre el cumplimiento de los aportes profesionales de ley.
En las cesiones, escritura pública, encadenamiento causal, indicación de derechos sobre bienes propios o gananciales, referencia y transcripción pertinente o acompañamiento del testimonio, y resolución que ordena su registración.
En las particiones judiciales, transcripción de las piezas relativas a la adjudicación, homologación cuando corresponda, orden de inscripción y cumplimiento de aportes.

Si el antecedente consta en folio personal cronológico, la registración dará lugar a su conversión a matrícula. En los documentos judiciales, el Registro confeccionará la matrícula de oficio conforme al artículo 8.

Los nuevos modelos judiciales serán obligatorios desde el 1° de diciembre de 2026, según la resolución RSC-2916-2026 mencionada en los considerandos de la DTR. Los documentos librados conforme a los modelos vigentes al momento de su expedición no serán observados únicamente por ese motivo si ingresan desde esa fecha, y se registrarán conforme al nuevo régimen. Las inscripciones anteriores conservarán su vigencia en cuanto a forma y ubicación. [1]

Si la orden proviene de un juzgado de otra jurisdicción, deberán cumplirse los recaudos de la Ley 22.172 y las visaciones y controles profesionales correspondientes. Los aportes, bases de cálculo y valores del JUS deben verificarse al momento del trámite.

Tasa de inscripción. Impuesto de Sellos

Debe distinguirse la tasa retributiva de servicios administrativos del Impuesto de Sellos. La Ley Impositiva 2026 prevé una tasa del 4 ‰ (cuatro por mil) por la inscripción de actos, contratos y operaciones declarativas del dominio de inmuebles. Su liquidación debe verificarse según el acto y las exenciones aplicables; no corresponde identificar automáticamente ese concepto como Impuesto de Sellos. [2]

ARBA informa que los instrumentos judiciales declarativos del dominio pagan Impuesto de Sellos cuando existe onerosidad. Debe analizarse cada acto, especialmente si el documento incluye cesiones onerosas u otras operaciones. [3]

Cuando corresponde la liquidación del impuesto y/o tasa retributiva de los servicios administrativos, los contribuyentes -o sus representantes legales o convencionales- deberán ingresar a través de la página web de Arba en el recuadro “Sellos / TGB” a efectos de presentar la Declaración Jurada respectiva.
Los datos que requerirá el sistema son:

tipo de acto,
identificación de los autos judiciales involucrados y partes intervinientes en el mismo,
fecha de la orden judicial de inscripción,
partidas inmobiliarias involucradas,
oficio judicial respectivo,
pagos a cuenta que se hubieran efectuado,
copia digitalizada del testimonio u oficio y en caso que lo hubiera, del folio de seguridad respectivo.

Visado de instrumentos en ARBA

Para inscribir un inmueble por Oficio Judicial, previo a la inscripción registral, los contribuyentes o responsables deberán realizar con antelación el trámite de “Ingreso para Visación de Actos Judiciales Declarativos de Dominio de Bienes Inmuebles” ante la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires.

Este trámite, permite realizar el control de los instrumentos judiciales declarativos del dominio de inmuebles en forma previa a la inscripción registral. En dicho control, se verifica la correcta declaración Jurada del Impuesto de Sellos, el pago de los tributos que pudieran corresponder (tasa, sellos, TGB) y la correcta liberación del impuesto inmobiliario de los inmuebles que se transmiten conforme los instrumentos presentados.

La documentación necesaria para este trámite, es la siguiente:

Testimonio,
Oficio,
Certificado catastral por cada partida involucrada,
Liberación de deuda del impuesto inmobiliario básico y complementario por cada partida involucrada,
Declaración jurada de instrumento judicial y pago (una o varias según corresponda),
Declaración jurada de Transmisión Gratuita de Bienes (TGB) y eventual pago (sólo si corresponde, una o varias).

El trámite se inicia por el Sistema Integral de Reclamos y Consultas (SIRyC) de ARBA, con CUIT y CIT, adjuntando la documentación digitalizada. Según la guía oficial consultada, si la solicitud resulta procedente, ARBA comunica por correo electrónico el turno y las condiciones para presentar los originales y copias. Conviene verificar las instrucciones vigentes al iniciar la gestión. [3]

Tasa por Servicios registrales

Las tasas especiales del RPBA deben calcularse según el acto solicitado y la modalidad del trámite. No corresponde aplicar indiscriminadamente una tasa fija y otra proporcional a todas las inscripciones sucesorias.

Para el trámite simple, los valores de 2026 contemplan una tasa fija de $42.000 por inmueble y por acto para declaratorias de herederos y testamentos. Las cesiones y particiones tienen reglas específicas de cálculo, que pueden comprender el 2 ‰ sobre la base aplicable y, cuando corresponda, conceptos adicionales por los causantes cuyos actos integran el tracto. [2] [4]

En particular, el artículo 9 de la DTR 13/2025 distingue las particiones según la declaratoria ya esté inscripta o deba integrar el tracto. Para las cesiones, el artículo 8, modificado por la DTR 4/2026 con aplicación desde diciembre, atiende al mayor valor entre la valuación fiscal ajustada y el monto de la operación, o su suma cuando corresponda, respecto de la parte cedida. Los importes, mínimos y adicionales deben revisarse al presentar el documento.

Conclusión

La inscripción de la declaratoria de herederos en Provincia de Buenos Aires permite publicitar la situación sucesoria, pero no sustituye la partición de la herencia. La identificación de los herederos y la adjudicación de derechos sobre un inmueble concreto son etapas distintas, que deben diferenciarse al organizar el trámite.

Desde el 1° de diciembre de 2026, esa diferencia también se reflejará en la ubicación del asiento registral y en la ausencia de proporciones de dominio cuando subsista la indivisión hereditaria. Por eso, contar con una declaratoria inscripta no basta, por sí solo, para concluir que cada heredero tiene adjudicada una cuota determinada sobre el inmueble.

Antes de solicitar una inscripción, comprometer la venta de una cuota o constituir una hipoteca, conviene revisar qué acto se pretende realizar, si existe una partición instrumentada, qué documentación se necesita y quiénes deben intervenir. Planificar estos aspectos permite encauzar correctamente la operación, prevenir observaciones registrales y evitar compromisos que luego requieran actos adicionales para poder cumplirse.

Fuentes y referencias de la actualización

RPBA, Disposición Técnico Registral 4/2026, especialmente artículos 1 a 8 y 13 a 18. Texto oficial.
Provincia de Buenos Aires, Ley 15.558, Ley Impositiva 2026, apartados sobre tasas administrativas y tasas especiales registrales. Texto publicado por ARBA.
ARBA, Declaración Jurada de Instrumentos Judiciales e Ingreso para Visación de Actos Judiciales Declarativos de Dominio de Bienes Inmuebles. Declaración jurada y visación. Consultadas el 8 de octubre de 2026.
RPBA, DTR 13/2025, artículos 3, 4, 8 y 9, con la modificación y fecha de aplicación dispuestas por la DTR 4/2026. Texto oficial.

Responsable del artículo

Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.