Para inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires una declaratoria de herederos, cesión y/o aprobación judicial de un testamento, deben cumplimentarse varios trámites que se detallan en el presente artículo.
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Efectos de la inscripción de la declaratoria de herederos o resolución de aprobación del testamento.
Ante todo, debe ponerse de relieve que, conforme lo prevé el artículo 2363 del Código Civil y Comercial Argentino, la indivisión hereditaria sólo cesa con la partición, por lo que la inscripción de la Declaratoria de Herederos o del auto que dispone la aprobación judicial del testamento o de eventuales cesiones de derechos hereditarios, en el Registro de la Propiedad Inmueble, no convierten a la comunidad hereditaria en un condominio, sino que la misma, solo surte efecto de publicidad-noticia de esa comunidad hereditaria ante el mencionado Registro de la Propiedad.
La inscripción de la Declaratoria de Herederos o del auto que dispone la aprobación judicial del testamento o de eventuales cesiones de derechos hereditarios, en el Registro de la Propiedad Inmueble, no convierten a la comunidad hereditaria en un condominio, sino que la misma, solo surte efecto de publicidad-noticia de esa comunidad hereditaria ante el mencionado Registro de la Propiedad.
Inscripción de la declaratoria de herederos, aprobación del testamento, cesión y/o partición en el Registro de la Propiedad Inmueble Provincia Buenos Aires.
Cuando en un proceso sucesorio determinado se ha obtenido una declaratoria de herederos o una aprobación judicial de un testamento y no se pretende vender los inmuebles heredados por tracto abreviado, o por otros motivos, se necesita registrar directamente por vía judicial ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires:
- Una Declaratoria de Herederos,
- Una aprobación judicial de testamento,
- Cesiones de derechos hereditarios,
- Actos de partición hereditaria,
A esos fines, deben cumplirse ciertos requisitos a efectos de llevar adelante el trámite, conforme se explica en los puntos siguientes del presente artículo.
Orden de inscripción.
En el proceso judicial de sucesión dentro del cual se transmitan los inmuebles a los herederos o beneficiarios, debe haberse dictado una orden judicial que disponga anotar la declaratoria de herederos, la aprobación del testamento, las cesiones o las particiones respectivas en la matrícula de la propiedad a transmitir.
Los requisitos para el dictado de la orden de inscripción son:
- Haberse iniciado el correspondiente proceso o juicio de sucesión respecto al causante titular de los bienes;
- Contar con declaratoria de herederos u aprobación judicial del testamento por parte del juez que interviene en el proceso sucesorio;
- Contar con el titulo de propiedad original (o copia inscripta) del inmueble que se pretende transmitir;
- En caso de corresponder, Cesiones de Derechos Hereditarios por escritura publica;
- Contar con la conformidad de todos los herederos presentados en el juicio sucesorio;
- En caso de corresponder, encontrarse realizada la división total o parcial de la herencia (partición);
- Contar con una certificación del estado jurídico de los mismos (informes de dominio) y, de corresponder, de las posibles anotaciones personales que pesen sobre el causante;
- Certificado de valuación fiscal actualizada;
- Encontrarse abonadas las tasas judiciales e impuestos respectivos;
- Para los causantes fallecidos a partir del año 2011, se deberá acreditar la presentación de la declaración jurada y de corresponder, del pago del tributo y/o disponer la intervención y conformidad de la Agencia de Recaudación ARBA, respecto del Impuesto a la Herencia;
- Téngase en cuenta también que, según la Ley Provincial Nro. 10.707, debe contarse con el certificado catastral correspondiente al inmueble;
- Encontrarse abonados, los honorarios y aportes de los abogados intervinientes en el trámite.
Impuesto a la Herencia (Transmisión Gratuita de Bienes ITGB).
Al momento de solicitar la inscripción de propiedades inmuebles, debe contarse con la constancia de presentación, Declaración Jurada y eventual pago del llamado “Impuesto a la Herencia” imperante en la Provincia de Buenos Aires, técnicamente denominado impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), alcanza al enriquecimiento que se obtenga en virtud de toda transmisión a título gratuito, incluyendo:
- Las herencias;
- Los legados;
- Los anticipos de herencia;
Este impuesto, es exigible cuando el fallecimiento del causante de la sucesión, haya ocurrido a partir del 1° de enero del año 2011 para:
- Beneficiarios que sean personas físicas o jurídicas domiciliadas en Provincia de Buenos Aires;
- Beneficiarios que no estando domiciliados en la Provincia de Buenos Aires, reciban bienes situados dentro de la misma.
✒ Para visualizar mas información sobre el Impuesto a la Herencia: INGRESAR AQUÍ
Certificado Catastral.
Recordamos que conforme lo dispone la ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, el certificado catastral, es el instrumento básico del Régimen Catastral, expedido por la Dirección Provincial de Catastro Territorial. Dicho certificado, consistirá en copia autenticada por el Organismo de Aplicación de la cédula catastral respectiva.
Se aclara que, al momento que ingresa la rogatoria de la inscripción al Registro de la Propiedad, la valuación fiscal que surge del certificado catastral debe corresponder al año en curso, caso contrario, deberá acompañarse una certificación de valuación fiscal actualizada.
Contar con certificado de inexistencia de deuda ARBA.
Este certificado, acredita la inexistencia de deuda en la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) respecto del impuesto inmobiliario (básico y complementario) y necesaria para acompañar al trámite de registración de actos judiciales declarativos del dominio ante el Registro de la Propiedad Inmueble Bonaerense.
Los requisitos para obtener este certificado son los siguientes:
- Identificación de la CUIT/s de el/la causante.
- Poseer Clave de Identificación Tributaria (CIT),
- No registrar cuotas impagas comprendidas dentro del período que se solicita certificar, ni que éstas estén incluidas en planes de pago o Títulos Ejecutivos vigentes.
- No registrar deuda por Impuesto Inmobiliario Complementario a la fecha de certificación,
- No tener exenciones vigentes a la fecha de certificación en cabeza de el/la causante (en el caso de sucesiones). Se aclara que las exenciones quedan sin efecto desde el día de fallecimiento del causante,
- No tener la leyenda “EN CONCURSO/QUIEBRA CON FECHA: XX/XX/XX“,
- Resolución judicial (Testimonio, declaratoria de herederos, orden judicial y/u otros) que indique la fecha de inscripción a la que debe certificarse la inexistencia de deuda.
Oficio y Testimonio.
Junto con la caratula rogatoria prevista en la DTR 25/2016 para la presentación de documentos judiciales, deben acompañarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia, el testimonio original del acto que se pretende inscribir y el oficio respectivo -original mas dos copias-.
A efectos de la confección de los instrumentos respectivos, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas:
- Cuando el antecedente de dominio sea una inscripción en la técnica de Folio Personal Cronológico, a fin de confeccionar el Folio Real, deberá constar la determinación del inmueble (medidas, linderos, superficie) nomenclatura catastral y de los que resulten titulares de dominio tipo y número de documento de identidad, nacionalidad, estado civil, si fueren casados, viudos o divorciados, si lo son en primeras o ulteriores nupcias y el nombre del cónyuge. Para los de estado civil soltero, nombre y apellido de los padres. Todos estos datos, podrán ser consignados por el profesional autorizado para el diligenciamiento del documento (DTR 18/90),
- En el caso de haber pluralidad de titulares, deberán consignar las proporciones en números fraccionarios. Tal dato podrá ser aportado por los letrados autorizados para el diligenciamiento bajo su responsabilidad profesional (DTR 3/92).
Se resalta que, si la orden de inscripción proviene de un juzgado de extraña jurisdicción (fuera de la Provincia de Buenos Aires), debe realizarse un tramite de visado del mismo ante la Caja de Previsión Social de Abogados Provincial a efectos de que el organismo realice un control del pago de honorarios y aportes. A esos efectos, la entidad efectúa una estimación de honorarios del 3 % de la valuación fiscal del inmueble con un mínimo de 10 JUS (unidad de medida arancelaria) y sobre eso debe abonarse un total del 15 % de aportes.
Una vez realizada esta gestión, el documento visado deberá pasar por la Oficina de Control de Legalidad de Visaciones Ley 22.172 ubicada en el mencionado Registro de la Propiedad, la que expedirá una constancia de Control de la legalidad de la visación, que caducará diariamente.
Tasa de inscripción. Impuesto de Sellos.
Por cada inscripción de actos, contratos y operaciones declarativas del dominio de inmuebles ante el Registro de la Propiedad, deberá abonarse por impuesto de sellos provincial, el 4 ‰ (cuatro por mil) sobre la valuación fiscal al acto.
Asimismo, se resalta que no todos los instrumentos judiciales declarativos del dominio de inmuebles, pagan impuestos de sellos (informa ARBA que, se paga impuesto de sellos sólo en los casos en que exista onerosidad).
Cuando corresponde la liquidación del impuesto y/o tasa retributiva de los servicios administrativos, los contribuyentes -o sus representantes legales o convencionales- deberán ingresar a través de la página web de Arba en el recuadro “Sellos / TGB” a efectos de presentar la Declaración Jurada respectiva.
Los datos que requerirá el sistema son:
- tipo de acto,
- identificación de los autos judiciales involucrados y partes intervinientes en el mismo,
- fecha de la orden judicial de inscripción,
- partidas inmobiliarias involucradas,
- oficio judicial respectivo,
- pagos a cuenta que se hubieran efectuado,
- copia digitalizada del testimonio u oficio y en caso que lo hubiera, del folio de seguridad respectivo.
Visado de instrumentos en ARBA.
Para inscribir un inmueble por Oficio Judicial, previo a la inscripción registral, los contribuyentes o responsables deberán realizar con antelación el trámite de “Ingreso para Visación de Actos Judiciales Declarativos de Dominio de Bienes Inmuebles” ante la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires.
Este trámite, permite realizar el control de los instrumentos judiciales declarativos del dominio de inmuebles en forma previa a la inscripción registral. En dicho control, se verifica la correcta declaración Jurada del Impuesto de Sellos, el pago de los tributos que pudieran corresponder (tasa, sellos, TGB) y la correcta liberación del impuesto inmobiliario de los inmuebles que se transmiten conforme los instrumentos presentados.
La documentación necesaria para este trámite, es la siguiente:
- Testimonio,
- Oficio,
- Certificado catastral por cada partida involucrada,
- Liberación de deuda del impuesto inmobiliario básico y complementario por cada partida involucrada,
- Declaración jurada de instrumento judicial y pago (una o varias según corresponda),
- Declaración jurada de Transmisión Gratuita de Bienes (TGB) y eventual pago (sólo si corresponde, una o varias).
El trámite se inicia a través del sitio web de ARBA y, si resulta procedente la solicitud, ARBA otorga un turno de atención presencial y envía por correo electrónico la fecha y hora de presentación en el Departamento Sellos y Transmisión Gratuita de Bienes (calle 45 entre 7 y 8, Planta baja, corredor A, oficina 039, Ciudad de la Plata, Provincia de Buenos Aires), con la documentación indicada en original y copia simple.
Tasa por Servicios registrales.
Por servicios registrales para la anotación de Declaratorias de Herederos y otras Publicidades con vocación registral, debe abonarse una tasa fija por inmueble y por acto (causante).
La tasa especial por Servicios Registrales es del 2 ‰ (dos por mil) de la valuación fiscal al acto.
Si el acto fuese sin monto, se calculará el dos por mil 2 ‰ (dos por mil) de la valuación fiscal al acto sobre el monto mayor entre la valuación fiscal ajustada por el coeficiente corrector que fija la ley Impositiva, o el valor inmobiliario de referencia (V.I.R).Similar procedimiento se aplicará cuando exista más de un inmueble.
En ningún caso la tasa a abonar, podrá ser inferior $ 2.000 por inmueble y por acto (DTR) 8/21.
Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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