¿Una persona puede adquirir un inmueble por haberlo ocupado durante más de veinte años?
La respuesta no depende solamente del paso del tiempo. Cuando quien ocupa la propiedad ingresó originalmente como inquilino, debe demostrar algo más: que dejó de reconocer el dominio ajeno y comenzó a poseer públicamente como verdadero dueño.
Así lo resolvió la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (sentencia del 13 de julio de 2026, Expte. Nro. 59216/2023), al confirmar una sentencia que hizo lugar a una acción reivindicatoria promovida por un heredero testamentario y rechazó la prescripción adquisitiva planteada por el ocupante del inmueble.
¿Qué ocurrió en el caso?
El heredero testamentario del propietario fallecido reclamó la restitución de un inmueble que continuaba ocupado por una persona que había ingresado originalmente como locataria.
El ocupante se defendió afirmando que poseía la propiedad desde hacía más de veinte años y que, durante ese período, había realizado mejoras, pagado impuestos, expensas y servicios, y establecido allí su residencia familiar. Además, sostuvo que había celebrado un boleto de compraventa con el anterior propietario. Sin embargo, solo acompañó una copia digitalizada del supuesto instrumento, ya que manifestó que el original había sido sustraído.
La Justicia de primera instancia ordenó la restitución del inmueble y rechazó la usucapión. Esa decisión fue apelada.
El heredero puede reivindicar aunque nunca haya ocupado materialmente el inmueble
Uno de los principales argumentos del ocupante fue que el heredero no podía reclamar la propiedad porque nunca había recibido materialmente la posesión del inmueble. La Cámara rechazó ese planteo.
El tribunal explicó que la transmisión hereditaria no requiere la entrega física del bien. Desde el fallecimiento del causante, la herencia se transmite de pleno derecho a quienes son llamados a sucederlo.
Por esa razón, el heredero puede ejercer la acción reivindicatoria aunque nunca haya ingresado materialmente al inmueble, siempre que acredite su calidad de heredero y la titularidad del causante.
La posesión hereditaria no depende de recibir las llaves ni de ocupar físicamente la propiedad.
En el caso, el testamento había sido judicialmente declarado válido y el inmueble había sido inscripto a nombre del heredero, por lo que su legitimación para reclamar la restitución quedó plenamente acreditada.
Quien ingresó como inquilino no se convierte automáticamente en dueño
Este fue el punto central de la resolución. La Cámara recordó que el locatario es un tenedor que reconoce el dominio de otra persona. Por lo tanto, el tiempo durante el cual ocupa el inmueble como inquilino no puede computarse automáticamente para adquirirlo por prescripción.
Para que comience a correr el plazo de la usucapión debe producirse una modificación clara de la relación jurídica, denominada interversión del título.
Esto significa que el ocupante debe realizar actos externos, inequívocos y ostensibles que demuestren que dejó de reconocer al propietario y comenzó a comportarse frente a él como dueño exclusivo. No alcanza con una decisión interna ni con la mera voluntad de considerarse propietario.
El paso del tiempo no transforma por sí solo a un inquilino en poseedor con ánimo de dueño.
La oposición al propietario debe ser pública, concreta y suficientemente clara como para que este pueda conocer que el ocupante pretende desconocer su derecho.
Pagar servicios, vivir en el inmueble o hacer mejoras no prueba necesariamente la usucapión
El demandado presentó comprobantes de servicios, expensas, impuestos y documentación que acreditaba que vivía en el inmueble junto con su familia. También ofreció testigos que declararon sobre las reformas y mejoras realizadas. Sin embargo, la Cámara consideró que esos hechos eran compatibles con la conducta habitual de un locatario.
Residir durante muchos años en una propiedad, pagar sus gastos o efectuar reparaciones puede demostrar ocupación, pero no necesariamente posesión con ánimo de dueño. Para el tribunal, estas conductas no acreditaban que el ocupante hubiera exteriorizado frente al propietario una voluntad inequívoca de excluirlo del ejercicio de su derecho.
Ocupar no siempre equivale a poseer jurídicamente como propietario.
Además, la documentación más antigua vinculada con los gastos del inmueble comenzaba varios años después de la fecha alegada como inicio de la posesión, por lo que tampoco permitía acreditar el plazo legal completo.
El boleto de compraventa no pudo ser probado
El ocupante afirmó que su condición había cambiado cuando celebró un boleto de compraventa con el anterior propietario. No obstante, el documento original no fue presentado y la copia digitalizada fue desconocida por la contraparte. Tampoco pudo realizarse una pericia sobre la firma.
A ello se sumó una contradicción importante: la fecha mencionada por el ocupante no coincidía con la que figuraba en la copia aportada.
Ante la falta de prueba suficiente sobre la existencia y autenticidad del boleto, la Cámara concluyó que no podía considerarse acreditado el supuesto acto que habría transformado la tenencia locativa en posesión.
¿Qué resolvió finalmente la Cámara?
El tribunal confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia:
- reconoció la legitimación del heredero testamentario;
- hizo lugar a la acción reivindicatoria;
- rechazó la prescripción adquisitiva planteada por el ocupante;
- mantuvo la orden de restitución del inmueble;
- e impuso las costas al demandado vencido.
Conclusiones
La sentencia deja una advertencia relevante para quienes ocupan un inmueble que originalmente recibieron en alquiler, préstamo o por mera autorización.
El tiempo, por sí solo, no convierte la tenencia en posesión apta para usucapir.
Para adquirir un inmueble por prescripción, no basta con habitarlo, pagar servicios, afrontar impuestos o realizar mejoras. Debe demostrarse de manera contundente desde qué momento y mediante qué actos se dejó de reconocer al verdadero propietario.
Asimismo, el fallo confirma que un heredero puede reclamar judicialmente la restitución de un inmueble aunque nunca haya tenido su posesión material, ya que la transmisión hereditaria se produce desde el fallecimiento del causante.