La demora en la escrituración de lotes puede generar responsabilidad para la desarrolladora inmobiliaria cuando supera un plazo razonable. En un reciente fallo, la Justicia condenó a una empresa que, después de más de diez años, todavía no había completado los trámites necesarios para escriturar ni la totalidad de las obras prometidas en un barrio privado.
Una promesa que llevaba más de diez años sin cumplirse
¿Qué ocurre cuando una persona compra un lote en un barrio privado, paga el precio, construye su vivienda y, más de diez años después, todavía no puede obtener la escritura?
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil* analizó recientemente un caso que vuelve a poner el foco sobre las obligaciones de las desarrolladoras inmobiliarias, la fuerza vinculante de la publicidad y la protección del consumidor. El comprador había adquirido en 2014 dos lotes dentro de un desarrollo urbanístico ubicado en la provincia de Buenos Aires. Tomó posesión de los terrenos y construyó allí la vivienda de su familia.
Sin embargo, pese al tiempo transcurrido, la empresa desarrolladora no había logrado completar los trámites administrativos necesarios para escriturar. Tampoco se habrían terminado distintas obras y espacios comunes anunciados al comercializar el emprendimiento.
La desarrolladora sostuvo que la demora se debía a circunstancias ajenas a su voluntad, entre ellas la intervención de numerosos organismos públicos, las modificaciones provocadas por la traza de una autopista y las dificultades administrativas para obtener la aprobación definitiva del proyecto. Pero para la Cámara esa explicación no resultó suficiente.
La burocracia no puede convertirse en una espera indefinida
Uno de los puntos más importantes del fallo es la interpretación de la cláusula que supeditaba la escrituración a la aprobación administrativa del emprendimiento.
El tribunal entendió que se trataba de una obligación sometida a un plazo incierto: no se sabía exactamente cuándo podrían completarse los trámites, pero la obligación de escriturar existía. Y aquí aparece una de las claves de la resolución: la ausencia de una fecha determinada no autorizaba a la desarrolladora a postergar el cumplimiento indefinidamente.
Después de más de una década, la demora había superado todo límite razonable. Por ello, la Cámara confirmó que la empresa debía avanzar con la escrituración dentro del plazo de 30 días fijado en la sentencia.
También mantuvo la posibilidad de aplicar una sanción conminatoria en caso de incumplimiento, aunque redujo su importe a $100.000 por cada día de demora. El tribunal aclaró que estas sanciones no tienen naturaleza indemnizatoria: su finalidad es vencer la resistencia del obligado y lograr que la sentencia se cumpla efectivamente.
Los riesgos propios del negocio no pueden trasladarse al comprador
La desarrolladora pretendió justificar la demora invocando fuerza mayor y obstáculos administrativos. La Cámara rechazó ese argumento. Consideró que las dificultades relacionadas con la aprobación, regularización y adecuación normativa del proyecto formaban parte de los riesgos propios de una actividad profesional.
En otras palabras: quien desarrolla y comercializa un emprendimiento inmobiliario debe conocer, prever y gestionar las exigencias administrativas necesarias. No resulta razonable trasladar al consumidor las consecuencias de una planificación deficiente o de trámites que no fueron impulsados adecuadamente.
Además, el tribunal destacó que la empresa no había aportado documentación suficiente para demostrar que las demoras fueran exclusivamente imputables a los organismos públicos.
La publicidad también forma parte del contrato
Otro aspecto relevante fue el tratamiento de las obras y amenities anunciados al comprador. La sentencia recordó que, conforme a la Ley de Defensa del Consumidor, las precisiones incluidas en anuncios, folletos y otros medios publicitarios obligan al proveedor y se consideran incorporadas al contrato.
La empresa no podía limitarse a desconocer la publicidad presentada por el comprador. Por su posición profesional y por encontrarse en mejores condiciones de aportar la documentación comercial del proyecto, tenía el deber de colaborar activamente con la producción de la prueba.
La Cámara tuvo por acreditada la promesa de determinados espacios comunes, entre ellos un lago navegable, un hotel, una cancha de golf, caballerizas y un sector educativo. Por esa razón, ordenó realizar una constatación para conocer el estado actual del emprendimiento y dispuso que la desarrolladora presentara, dentro de los 60 días, un plan detallado para completar las obras pendientes.
Daño moral y daño punitivo
El comprador también reclamó una indemnización por las consecuencias del incumplimiento. La Cámara elevó el rubro de daño moral. Para decidirlo valoró la prolongada incertidumbre, la frustración de las expectativas legítimas, el déficit de información y los años de reclamos necesarios para intentar obtener aquello que había sido contratado.
A su vez, confirmó una elevada multa en concepto de daño punitivo. Este último punto es especialmente significativo. El daño punitivo no procede frente a cualquier incumplimiento: requiere una conducta particularmente grave o un desprecio relevante por los derechos del consumidor. En el caso, el tribunal tuvo en cuenta que la empresa había comercializado los lotes de manera irregular, incumplido acuerdos anteriores y prolongado durante más de diez años las prestaciones asumidas.
En cambio, se rechazó el reclamo por la supuesta pérdida de valor de los lotes. La Cámara entendió que no se había demostrado una operación de venta frustrada ni un perjuicio patrimonial concreto. Una pérdida meramente hipotética o conjetural no resulta indemnizable.
Conclusión: Una señal clara para los desarrolladores inmobiliarios
El fallo transmite una señal clara: la falta de un plazo exacto para escriturar no habilita a la desarrolladora a postergar indefinidamente el cumplimiento de sus obligaciones. Tampoco permite trasladar al comprador las dificultades administrativas propias del emprendimiento, especialmente cuando se trata de contingencias que una empresa profesional debería conocer, prever y gestionar.
La resolución también reafirma que la información y la publicidad utilizadas para comercializar un proyecto pueden integrar el contenido del contrato. Por eso, aquello que se ofrece como parte del emprendimiento no constituye una simple promesa comercial: puede transformarse en una obligación exigible. A su vez, el proveedor debe aportar las pruebas que se encuentren en su poder y colaborar activamente con el esclarecimiento del caso.
En definitiva, vender un lote dentro de un desarrollo inmobiliario no consiste únicamente en cobrar el precio y entregar la posesión. La desarrolladora debe avanzar, dentro de un plazo razonable, con la regularización del proyecto, la escrituración y las obras o prestaciones que resultaron determinantes para la decisión del comprador. Cuando la demora se prolonga durante años y se combina con falta de información e incumplimientos reiterados, pueden resultar procedentes no solo el cumplimiento forzado, sino también una indemnización por daño moral y la aplicación de daño punitivo.
*Fallo dictado por la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil el 16 de julio de 2026, Expte. Nro. 64296/2022.