El Proceso o Juicio por División de Condominio, es la herramienta legal con la que cuentan los condóminos, para solicitar en cualquier momento y con carácter imprescriptible, la división de la cosa común; es útil resaltar que, en el transcurso de casi todo el trámite, las partes pueden llegar a un acuerdo de intereses que ponga fin inmediato al litigio.
¿ Qué es el condominio ?
Según lo define el Código Civil y Comercial Argentino (CCCN), en su artículo 1983, el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos, se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Esa copropiedad, puede recaer sobre un bien mueble (por ejemplo un automotor) o un inmueble.
Facultades con relación a la parte indivisa
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa y sin el asentimiento de los restantes condóminos.
Uso y goce de la cosa común
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Uso y goce excluyente de la cosa en condominio
El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, da derecho a indemnización a los restantes condóminos, solo a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
Pago de alquiler proporcional por el uso y goce excluyente
Como el uso y goce de la cosa común pertenece por igual a todos los condóminos, la privación que unos sufren en beneficio de otros que los excluyen -cuando ello es reclamado por los copartícipes-, debe ser compensada en dinero.
Conforme surge de la interpretación de los artículos 1988 y cc. del CCCN, si un condómino usa exclusivamente la cosa o habita el inmueble común y de tal manera excluye a los demás condóminos del goce de ella, debe pagar a los excluidos, la parte proporcional del canon locativo correspondiente desde la oposición y reclamo fehaciente (como seria por ejemplo, una intimación mediante carta documento).
Si un condómino usa exclusivamente la cosa o habita el inmueble común y de tal manera excluye a los demás condóminos del goce de ella, debe pagar a los excluidos, la parte proporcional del canon locativo correspondiente desde la oposición y reclamo fehaciente.
En estos casos, el monto del alquiler (canon locativo) a reclamar al condómino que utiliza en forma exclusiva los bienes sin conformidad de los demás, será el proporcional que pertenece al comunero reclamante que no ocupa el bien y que corresponda a los valores de mercado del bien utilizado.
En caso de inmuebles, a fin de determinar el valor de mercado, generalmente se recurre a varias tasaciones de inmobiliarias de la zona del bien, aportadas por los distintos copropietarios; asimismo, en caso de que la determinación del valor del alquiler deba producirse en el marco de un procedimiento judicial por fijación de canon locativo y/o por división de condominio, el juez interviniente, recurre a los informes de tasación acompañados al expediente por las partes, a lo que suma nuevas tasaciones de peritos martilleros y/o tasadores designados en la causa.
Además del valor locativo, entendemos que el condómino que ocupa privativamente la propiedad, como una consecuencia de la ocupación gratuita del total de la cosa y mientras no se le requiera fehacientemente el pago de un alquiler, debe abonar la totalidad de los servicios, Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afecten al bien. A partir de la fecha de exigibilidad del canon, interpretamos que solo debe contribuir al pago de los tributos que graven la propiedad hasta el límite de su cuota parte, sin perjuicio de que igualmente le corresponda seguir abonando la totalidad de todo lo relativo a servicios del bien (por ejemplo, energía eléctrica del inmueble).
Gastos de conservación y reparación
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas.
De lo antedicho surge que, el condómino que pagó en exceso gastos de conservación y reparación de la cosa común, podrá demandar a los restantes comuneros, para que abonen dichos gastos -con mas sus intereses- en proporción a sus cuotas.
Disposición y mejoras con relación a la cosa
La disposición jurídica (por ejemplo, venta) o material (por ejemplo, construcciones) de la totalidad de la cosa en condominio, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos.
Mejoras de mero mantenimiento y mejoras necesarias
No se requiere acuerdo para realizar mejoras de mero mantenimiento y mejoras necesarias (aquellas reparaciones cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa, por ejemplo, reparar filtraciones) y puede reclamarse el pago de estas mejoras a los restantes condóminos acordes a las proporciones que les correspondan (artículos 1990 y 1991 del CCCN).
Mejoras útiles y suntuarias
Según lo dispuesto por el Código Civil y Comercial Argentino en su artículo 1990, cada condómino -dentro de los límites de uso y goce de la cosa común-, puede también a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles (aquellas que benefician a todos los sujetos de la relación posesoria, por ejemplo, instalación de gas en un inmueble) que sirvan a su mejor aprovechamiento y siempre que sean conformes con el destino del bien en condominio. Por ende, los condóminos que no contribuyeron a la realización de la mejora útil o de incluso una mejora suntuaria (aquellas de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo), no están obligados a contribuir con la mejora, salvo algún caso extremo en que esta falta de contribución, configurara un claro de abuso de derecho por parte del condómino que no contribuyo con la misma.
| Régimen de mejoras en el condominio | |
|
Clase de mejoras |
Efectos jurídicos para los condóminos que no contribuyeron |
|
Mero mantenimiento |
Obligados al pago proporcional acorde a su cuota parte |
|
Necesarias |
Obligados al pago proporcional acorde a su cuota parte |
|
Útiles |
No obligados a contribuir con las mejoras (salvo abuso de derecho) |
|
Suntuarias |
No obligados a contribuir con las mejoras (salvo abuso de derecho) |
Administración del condominio. Imposibilidad de uso y goce en común
Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos, reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Formas de las asambleas
La legislación vigente, dispone que, para llevar a cabo asambleas entre los condóminos, estos, deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas (aunque corresponda a uno solo), obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
Derecho a pedir la partición
De conformidad con lo dispuesto por el art. 1997 del CCCN, todo integrante del condominio puede en cualquier momento, pedir la división de la cosa común, en tanto no se haya convenido la indivisión. La acción es imprescriptible.
Todo condómino puede en cualquier momento, pedir la división de la cosa común, en tanto no se haya convenido la indivisión.
Convenio de suspensión de la partición
Los condóminos, pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años.
Partición nociva
Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
Partición anticipada
A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
Reglas aplicables a la partición del condominio
Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
✒ Para visualizar mas información sobre la división de la herencia: INGRESAR AQUÍ
Principio de partición en especie
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene.
✒ Tradicionalmente, la doctrina y jurisprudencia han entendido que, las cosas son divisibles para el derecho, cuando al ser partidas cada una de las partes conserve la especie, cualidad y función u objeto.
✒ También, se ha considerado viable el principio de división en especie, no sólo cuando todos los bienes son divisibles, sino también cuando algunos son indivisibles, pero pueden pasar a integrar el lote de cualquiera de los condóminos.
Evitar divisiones antieconómicas
Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes.
El juicio por división de condominio
Al respecto, el Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nación Argentina, dispone que la demanda por división de cosas comunes, se sustanciará y resolverá por el procedimiento del juicio ordinario (del que deberán participar todos los condóminos) y que, la sentencia, deberá contener -además de los requisitos generales-, la decisión expresa, cuando fuere posible, sobre la forma de la división, de acuerdo con la naturaleza de la cosa.
La sentencia deberá contener -cuando fuere posible-, la decisión expresa sobre la forma de la división, de acuerdo con la naturaleza de la cosa.
También dispone que, firme la sentencia, se citará a las partes a una audiencia para el nombramiento de un perito tasador, partidor o martillero, según corresponda, y para que convengan la forma de la división, si no se hubiere establecido en la misma sentencia.
Conforme lo expuesto, obtenemos que el pleito por división de condominio se compone de dos grandes etapas, la primera, que se refiere a la procedencia de la disolución del condominio e incluye la etapa de postulación, la etapa probatoria y la sentencia y sus impugnaciones; y la segunda, a la forma de partir o hacer efectiva la división (en especie o mediante la subasta judicial).
No debe dejar de destacarse que, durante el transcurso de casi todo el recorrido del proceso judicial, las partes pueden llegar a un acuerdo de intereses que pongan fin inmediato al juicio (en alguna de las audiencias que fije el juez de oficio o que soliciten las partes o directamente presentando un acuerdo escrito para su homologación).
Conclusión
El condominio es una situación jurídica que puede originarse por diversas causas —una adquisición conjunta entre dos o más personas, una donación a favor de varios beneficiarios, o cualquier otro acto que transfiera la propiedad de una cosa a más de una persona—, y lleva implícita una tensión permanente entre los derechos individuales de cada condómino y la necesidad de alcanzar acuerdos para la gestión, uso y disposición de la cosa común. Cuando esa tensión no puede resolverse por las vías del consenso, el juicio por división de condominio se presenta como la herramienta jurídica idónea para poner fin al estado de indivisión y restituir a cada copropietario el pleno ejercicio individual de sus derechos.
Un aspecto que merece especial atención es el relacionado con el uso exclusivo y excluyente de la cosa común por parte de uno de los condóminos. Dicha situación no solo afecta el derecho de los demás copropietarios a usar y gozar del bien, sino que genera además la obligación de abonar una compensación económica equivalente al canon locativo proporcional a las cuotas partes de los condóminos excluidos, desde el momento en que se formule la oposición fehaciente. La inacción ante esta situación puede implicar una pérdida económica real y concreta para los condóminos perjudicados, por lo que actuar oportunamente —mediante una carta documento u otro medio fehaciente— resulta fundamental para preservar sus derechos patrimoniales.
Desde el punto de vista procesal, el juicio por división de condominio se caracteriza por su imprescriptibilidad: el derecho a pedir la partición no se extingue por el transcurso del tiempo, lo que otorga a los condóminos una garantía permanente de acceso a la vía judicial. Sin embargo, esta característica no debe interpretarse como una invitación a la demora: cuanto más tiempo persiste el estado de indivisión conflictivo, mayores suelen ser los perjuicios económicos acumulados y más compleja la resolución del litigio.
Finalmente, vale la pena destacar que el proceso judicial de división de condominio no necesariamente debe llegar a su etapa final para obtener una solución satisfactoria. A lo largo de casi todo su recorrido, las partes conservan la posibilidad de arribar a un acuerdo que ponga fin inmediato al conflicto, ya sea mediante una división en especie, una venta consensuada del bien o cualquier otra modalidad que satisfaga los intereses de todos los involucrados. En todos los casos, el asesoramiento temprano de un abogado especializado en derecho inmobiliario y sucesorio es la mejor inversión para transitar este proceso con claridad, eficiencia y en resguardo de los derechos de cada condómino.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
Guía de Contratos
|
