Autorización de venta de propiedades inmuebles en Argentina.

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Que es una autorización de venta inmobiliaria ?

Compartimos la postura doctrinaria que, define actualmente a la autorización de venta de inmuebles, como el documento donde se plasma un contrato de corretaje referido a una compraventa inmobiliaria.

Según el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (CCCN), habrá contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios (por ejemplo compraventa de inmuebles), sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. Déjese sentado que, para ejercer la profesión de corredor inmobiliario, se requiere estar matriculado en alguno de los Colegios Departamentales donde corredor tiene denunciado su domicilio legal a los efectos del desarrollo de su actividad.

En definitiva, la finalidad principal de la autorización de venta es, facultar al corredor inmobiliario para que ofrezca a la venta, uno o varios bienes inmuebles pertenecientes a una persona denominada comitente.

Cuales son las principales obligaciones del corredor inmobiliario ?

Según la normativa vigente, todo corredor debe:

  • Asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar;
  • Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;
  • Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;
  • Mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública competente;
  • Asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los bienes, si alguna de las partes lo requiere;
  • Comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente.
  • En las compraventas de inmuebles, recabar la certificación del Registro de la Propiedad sobre la inscripción de dominio de los gravámenes y embargos que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones anotadas a nombre del enajenante.
  • Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio;
  • Hallarse presente en el momento de firmarse el contrato encomendado, al pie del cual, certificará que se ha hecho con su intervención.

Clausulas habituales de una autorización de venta.

Plazo del encargo.

Este, consiste en el lapso temporal dentro del cual el martillero o corredor puede publicitar la venta de la propiedad, colocar el cartel anunciador, exhibir y visitar el inmueble, recibir reserva, seña, y demás gestiones tendientes a la enajenación del inmueble, logrando el derecho a comisión en caso de concretarse la operación.

Este plazo, suele variar según el tipo de inmueble u operación a llevar a cabo, pero muchas veces se acuerda por un término de 90 días que, serán corridos si no se les otorga otro carácter (por ejemplo, podría acordarse en días hábiles).

En este sentido, es común que se pacte una renovación automática del plazo por determinada cantidad de días o plazos idénticos a los pactados originariamente, salvo que el comitente manifieste su voluntad de no prorrogar la autorización avisando con una cierta cantidad de días de anticipación.

Entendemos que, conforme lo dispuesto por el actual artículo 75 del Código Civil y Comercial Argentino, no existe inconveniente para que este aviso de finalización de la autorización de venta que surge del corretaje, pueda ser notificado a un domicilio electrónico de la inmobiliaria, corredor o martillero (por ejemplo, un correo electrónico o número de whatsapp), si así se pactare.

Irrevocabilidad de la autorización.

La cláusula de la revocabilidad o irrevocabilidad, se refiere a la facultad que tiene el comitente titular del inmueble -durante el plazo de vigencia de la autorización de venta- de dejar sin efecto y sin motivo justificante, el encargo encomendado al agente inmobiliario.

En este sentido, puede establecerse si la autorización es revocable o no dentro del plazo pactado u otro lapso temporal menor.

No esta demás aclarar que, ante incumplimientos del corredor que perjudiquen la esencia de la contratación (por ejemplo, falta de publicidad adecuada o convenida o abandono de la gestión), la autorización siempre puede ser revocada, aunque se haya pactado su irrevocabilidad.

Exclusividad de la inmobiliaria.

Al momento de pensar en la comercialización de un inmueble, el titular de la propiedad puede venderla por su cuenta o entregarla a una o varias inmobiliarias para que se encarguen de la gestión de venta.

En este sentido, la exclusividad pactada en el marco de un contrato de corretaje o autorización de venta, consiste en la abdicación del derecho que tiene el propietario para poder comercializar el inmueble de su titularidad a través de distintos canales o medios de venta y durante el tiempo de vigencia de la autorización de venta u otro plazo distinto.

Por tanto, si se ha pactado exclusividad respecto de una determinada inmobiliaria, el propietario no podrá -durante el plazo de la exclusividad- encomendar la venta a otra inmobiliaria ajena al pacto de exclusividad.

Asimismo, dentro de la exclusividad, también podría acordarse la prohibición de comercializar el inmueble por propia cuenta del propietario.

Conforme lo dicho hasta aquí y teniendo en consideración que el pacto de exclusividad comprende una renuncia de derechos y que todas las renuncias de derechos deben ser interpretadas con criterio restrictivo (Artículo 948 CCCN), se debe dejar sentado que todo lo relacionado con esta figura no se presume y debe ser pactado en forma concreta y claramente para que pueda tener plena operatividad.

Para el caso de incumplimiento del acuerdo de exclusividad, es decir, si se realiza la venta de la propiedad dentro del plazo de exclusividad pactado pero por un sujeto no autorizado en el convenio, generalmente se establece que deberá abonarse al agente inmobiliario beneficiario de la exclusividad, la comisión pactada en el mismo contrato de corretaje o su doble en concepto de multa o cláusula penal, todo sobre el precio de venta plasmado en la autorización, o sobre el valor real de venta si fuere mayor.

Condiciones de venta de la propiedad.

Usualmente, se establece un precio mínimo de venta y su forma de pago por el cual la inmobiliaria se encuentra facultada a publicitar el inmueble y llevar adelante la gestión, fijándose también los plazos y condiciones para la celebración del boleto de compraventa y la respectiva escrituración.

Autorización para representación.

En la propia autorización, además de otorgarse potestad al corredor para percibir sumas de dinero en concepto de señas y reservas, podría autorizarse -por un plazo igual o distinto al otorgado para las demás facultades-, al martillero o corredor, para que en nombre y representación del comitente titular del inmueble, suscriba el boleto de compraventa respectivo con el interesado en la propiedad, con todas las trascendentes consecuencias jurídicas que ello trae aparejado.

Para visualizar mas información sobre el boleto de compraventa de propiedades inmuebles: INGRESAR AQUÍ

Comisión y gastos del martillero o corredor inmobiliario.

Esta parte del convenio, deja establecido que, si el negocio se celebra como resultado de la intervención del corredor, este tiene derecho a la comisión acordada con el cliente -comitente- y sin perjuicio de la que le pudiere corresponder a cargo del comprador.

En la Provincia de Buenos Aires, por ejemplo, la comisión puede acordarse dentro de un margen que va desde el 1,5 % (uno y medio por ciento) al 3% (tres por ciento) del total de la operación y a cargo de cada una de las partes del negocio jurídico (Ley Provincial 10.973, modificada por ley 14.085).

En la Ciudad de Buenos Aires (Según la resolución número 350 del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad), la comisión por venta de inmuebles destinados a vivienda, puede fijarse entre el  tres por ciento (3 %) y el cuatro por ciento (4%), y para los demás destinos, del tres por ciento (3%) al cinco por ciento (5%).

Asimismo, generalmente se acuerda la forma de pago de los honorarios y el momento de su cancelación que, suele ser el de la firma del boleto de compraventa.

Con respecto a los gastos que demande la gestión de la inmobiliaria, para que el corredor pueda exigir su reintegro, debe ello convenirse específicamente ya que, si nada se pacta sobre el punto, por imperio del Código Civil y Comercial, el corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operación encomendada no se concrete.

Puede firmarse una autorización de venta de una casa, departamento o inmueble en sucesión (titular fallecido) ?

En lo que respecta a la firma de una autorización de venta por parte de los herederos del titular fallecido de un inmueble, si bien en algunos casos y bajo ciertas condiciones podría aceptarse que la suscriban sin haber iniciado el trámite sucesorio, lo recomendable es que los herederos comitentes, previo a la firma del contrato de corretaje con la inmobiliaria y/o cualquier otro compromiso sobre los bienes del acervo hereditario, cuenten con declaratoria de herederos donde se corrobore su calidad de tales por parte del juez de la sucesión.

No sobra resaltar que, previo a la suscripción de cualquier documentación que implique actos de enajenación de un bien inmueble integrante de una herencia, es fundamental contar con el asesoramiento profesional de un abogado dedicado al derecho inmobiliario y/o sucesorio, quien lo guiará y asistirá en todas las etapas del trámite de venta del bien, resguardando los derechos patrimoniales de los sucesores.

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