Cuando se inicia una sucesión no alcanza con determinar quiénes son los herederos. También es necesario establecer qué bienes, derechos y deudas integran la herencia y cuál es su valor.
El inventario y el avalúo cumplen precisamente esa función. Permiten conocer la composición económica de la sucesión y constituyen una base fundamental para administrar los bienes, atender las deudas y, posteriormente, avanzar con su distribución entre los herederos.
Antes de repartir una herencia es necesario saber qué integra realmente el patrimonio sucesorio y cuánto valen los bienes que deberán distribuirse.
Esta etapa puede ser relativamente sencilla cuando todos los herederos están de acuerdo, pero puede transformarse en uno de los principales focos de conflicto cuando existen inmuebles importantes, dudas sobre la existencia de determinados bienes o diferencias respecto de su valuación.
¿Qué es el inventario de bienes en una sucesión?
El proceso sucesorio no tiene únicamente por objeto determinar quiénes son los sucesores. También debe permitir identificar el contenido de la herencia, cobrar créditos, pagar las deudas, legados y cargas, rendir cuentas y entregar los bienes que correspondan.
Dentro de ese proceso, el inventario sirve para individualizar los bienes y derechos que integran el patrimonio hereditario.
Dependiendo de la composición de la herencia, pueden aparecer inmuebles, automotores, dinero depositado en cuentas bancarias, participaciones societarias, créditos a favor del causante, objetos de valor y otros activos.
Pero el análisis patrimonial no debe limitarse a los bienes. También deben considerarse las deudas, cargas y demás obligaciones que puedan incidir sobre el patrimonio que finalmente quedará disponible para los herederos.
El artículo 2341 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que el inventario debe realizarse con citación de los herederos, acreedores y legatarios cuyo domicilio sea conocido.
¿Siempre es obligatorio realizar un inventario formal?
No necesariamente. El Código Civil y Comercial contempla la posibilidad de que, cuando exista acuerdo unánime entre los copropietarios de la masa hereditaria indivisa, el inventario sea sustituido por una denuncia de bienes.
En términos prácticos, esto permite que los propios interesados individualicen los bienes que integran la sucesión sin necesidad de atravesar un inventario formal en todos los casos.
Si todos los interesados están de acuerdo, la denuncia de bienes puede simplificar considerablemente el trámite sucesorio.
Sin embargo, esta alternativa no procede cuando el inventario fue solicitado por acreedores o cuando otra disposición legal exige su realización (por ejemplo, la norma que impone al curador de la herencia vacante, la obligación de recibir los bienes de la herencia bajo inventario).
Por eso, inventario y denuncia de bienes no deben considerarse exactamente lo mismo: ambos permiten identificar el patrimonio sucesorio, pero la posibilidad de utilizar uno u otro depende de las circunstancias concretas de la sucesión.
¿Qué puede incluirse en la denuncia o inventario de bienes?
La composición de una herencia puede ser muy diversa. En una sucesión relativamente sencilla puede existir únicamente una vivienda familiar y una cuenta bancaria. En otras pueden aparecer varios inmuebles, participaciones societarias, automotores, créditos, inversiones o bienes ubicados en distintas jurisdicciones.
La individualización debe ser suficientemente precisa para permitir determinar qué integra efectivamente el patrimonio dejado por el causante.
En el caso de los inmuebles resulta particularmente importante verificar correctamente los datos registrales, el título de propiedad, la proporción perteneciente al causante y la eventual existencia de gravámenes, restricciones u otras situaciones jurídicas relevantes.
La sola circunstancia de que una propiedad sea mencionada por los herederos no reemplaza el análisis de su situación jurídica.
¿Qué ocurre si aparecen bienes después?
El hecho de que inicialmente se hayan denunciado determinados bienes no significa necesariamente que el patrimonio sucesorio quede definitivamente limitado a ellos.
Puede ocurrir que posteriormente se descubra una cuenta bancaria, un automóvil, una participación societaria, otro inmueble o cualquier otro activo que pertenecía al causante y que no había sido identificado al iniciar el trámite.
En esos casos será necesario incorporar el bien correspondiente al proceso sucesorio y cumplir las actuaciones que resulten necesarias para su transmisión o adjudicación.
Esto es particularmente relevante en sucesiones antiguas o patrimonios cuya documentación se encuentra dispersa.
El plazo de tres meses cuando existe intimación de un acreedor o legatario
El Código Civil y Comercial contempla una situación especialmente importante cuando un acreedor o legatario exige judicialmente que se confeccione el inventario.
En ese caso, el inventario debe realizarse dentro de los tres meses posteriores a la intimación judicial.
No se trata de un plazo meramente formal.
Como principio general, el heredero responde por las deudas y legados de la sucesión hasta la concurrencia del valor de los bienes hereditarios recibidos. Sin embargo, el artículo 2321 del Código Civil y Comercial establece determinadas situaciones en las que puede responder también con sus propios bienes.
Una de ellas se produce cuando el heredero no realiza el inventario dentro de los tres meses posteriores a la intimación judicial formulada por acreedores o legatarios.
No toda sucesión tiene un plazo general de tres meses para inventariar los bienes. Ese plazo adquiere particular relevancia cuando existe una intimación judicial de acreedores o legatarios.
Esta distinción es importante porque evita interpretar erróneamente que todos los herederos deben confeccionar necesariamente un inventario dentro de los tres meses del fallecimiento.
¿Qué es el avalúo de los bienes de la herencia?
Una vez identificados los bienes aparece una cuestión diferente: determinar cuánto valen.
Eso es lo que persigue el avalúo o valuación de los bienes.
El artículo 2343 del Código Civil y Comercial establece que, si todos los copropietarios de la masa indivisa son plenamente capaces y están de acuerdo, la valuación puede ser realizada por la persona que ellos designen.
Por ejemplo, tratándose de inmuebles, los herederos pueden acordar recurrir a uno o varios martilleros o profesionales especializados en tasaciones.
Cuando no existe acuerdo entre los sucesores sobre el valor de los bienes, la valuación debe ser realizada por quien designe el juez, de conformidad con las reglas procesales aplicables. Tratándose de inmuebles, esa tarea puede recaer en un perito tasador o profesional especializado designado judicialmente, quien deberá estimar el valor del bien conforme a las características concretas de la propiedad y a los criterios técnicos correspondientes.
Si los herederos no logran ponerse de acuerdo sobre cuánto vale un inmueble, su valuación puede quedar a cargo de un perito tasador o profesional idóneo designado por el juez de la sucesión.
Las normas procesales contemplan además mecanismos simplificados cuando existe conformidad entre los interesados. Según la jurisdicción y las características de los bienes, puede admitirse para determinados efectos la valuación fiscal de los inmuebles, la cotización correspondiente en el caso de títulos o acciones y, respecto de ciertos bienes muebles existentes en la vivienda del causante, una declaración jurada de los interesados.
Esto no significa, sin embargo, que la valuación fiscal represente necesariamente el verdadero valor económico de mercado de una propiedad. Una cosa es el valor utilizado para determinados trámites o efectos procesales y otra el valor que razonablemente podría obtenerse por el inmueble en una venta.
Además, el valor de los bienes debe fijarse en una época lo más próxima posible a la partición. Esta regla resulta especialmente importante cuando entre el fallecimiento y la distribución efectiva de la herencia transcurren varios años, porque una tasación antigua puede haber quedado completamente alejada de la realidad del mercado.
La valuación tendrá particular importancia cuando posteriormente deba realizarse la partición de la herencia, ya que de esos valores dependerán las adjudicaciones y las eventuales compensaciones económicas entre los herederos.
¿Por qué puede ser tan importante el valor asignado a un inmueble?
La valuación no es una cuestión meramente contable.
El valor atribuido a un inmueble puede influir directamente sobre la posterior distribución de la herencia.
Supongamos que existen tres herederos y que uno de ellos pretende quedarse con una vivienda determinada. Si esa propiedad se valúa en USD 150.000, las compensaciones económicas serán muy diferentes de las que corresponderían si su valor real fuese USD 250.000.
Lo mismo ocurre cuando existen varios inmuebles y se pretende adjudicar uno diferente a cada heredero.
Una valuación incorrecta puede alterar el equilibrio económico de toda la partición.
Por eso, cuando existen propiedades de valor significativo, la discusión sobre cuánto vale cada una puede convertirse en uno de los principales conflictos de la sucesión.
¿Qué profesionales pueden intervenir en la valuación?
La respuesta depende de los bienes involucrados.
En materia inmobiliaria pueden intervenir martilleros, corredores, tasadores u otros profesionales especializados, según la clase de valuación requerida y las reglas procesales de la jurisdicción.
En determinados casos también pueden resultar necesarias otras intervenciones técnicas.
Por ejemplo, si la futura partición contempla la posibilidad de subdividir un terreno, puede ser necesario recurrir a un agrimensor para determinar si esa división es jurídica y materialmente posible.
Si existen establecimientos productivos, sociedades, explotaciones comerciales u otros activos complejos, la valuación puede requerir conocimientos técnicos adicionales.
Por eso, cuanto más complejo es el patrimonio hereditario, mayor puede ser también la complejidad del avalúo.
¿Se utiliza la valuación fiscal o el valor de mercado?
Es importante distinguir ambos conceptos.
La valuación fiscal es un valor utilizado fundamentalmente con finalidades tributarias y administrativas. El valor de mercado, en cambio, intenta aproximarse al precio que razonablemente podría obtenerse por el bien en una operación real.
En algunos procedimientos sucesorios y cuando existe conformidad entre los interesados, las normas procesales permiten utilizar determinadas valuaciones fiscales o referencias objetivas para ciertos efectos.
Sin embargo, ello no significa que la valuación fiscal represente necesariamente el verdadero valor económico del inmueble para una futura partición.
Cuando los herederos discuten quién debe recibir una propiedad o cuánto debe compensar quien pretende adjudicársela, conocer un valor de mercado razonable puede resultar mucho más relevante.
¿A qué fecha deben valuarse los bienes?
El Código Civil y Comercial establece que el valor de los bienes debe fijarse a la época más próxima posible al acto de partición.
Esta regla tiene una explicación práctica importante.
Entre el fallecimiento del causante y la efectiva distribución de los bienes pueden transcurrir varios años. Durante ese tiempo, el valor de una propiedad puede aumentar o disminuir considerablemente.
Utilizar una tasación demasiado antigua puede generar una distribución patrimonial que ya no refleje la realidad económica existente al momento de adjudicar los bienes.
Esta cuestión adquiere particular importancia cuando la sucesión desemboca en una partición judicial de la herencia, ya que las valuaciones pueden ser objeto de discusión, observaciones e incluso nuevas tasaciones.
Inventario y avalúo como paso previo a la partición
El inventario y el avalúo adquieren una importancia adicional cuando existen varios herederos y debe ponerse fin a la indivisión hereditaria.
El artículo 2365 del Código Civil y Comercial establece que la partición puede solicitarse una vez aprobados el inventario y el avalúo de los bienes.
La lógica es sencilla: antes de distribuir una herencia debe saberse qué existe para repartir y cuánto vale.
A partir de esa información puede analizarse si los bienes pueden adjudicarse directamente a distintos herederos, si alguno puede recibir una propiedad compensando económicamente a los demás, si corresponde una licitación entre copartícipes o, en determinados casos, si resulta necesario vender un bien y distribuir su producido.
Inventariar determina qué hay. Valuar determina cuánto vale. Partir determina finalmente qué recibe cada heredero.
Por eso, errores o conflictos en las dos primeras etapas pueden trasladarse directamente a la posterior partición de la herencia.
Impugnación del inventario y del avalúo
El inventario, la denuncia de bienes y la valuación no son necesariamente definitivos por el solo hecho de haber sido presentados.
El Código Civil y Comercial permite que los copropietarios de la masa indivisa, los acreedores y los legatarios impugnen total o parcialmente el inventario y el avalúo o la denuncia de bienes.
Una impugnación puede fundarse, por ejemplo, en que se omitió un bien, se incluyó un activo que no pertenecía al causante o el valor asignado a determinada propiedad no refleja razonablemente su verdadero valor.
Si se demuestra que la tasación no es adecuada, puede ordenarse una retasa total o parcial de los bienes.
En sucesiones conflictivas esto puede generar una cadena de nuevas actuaciones: tasaciones, observaciones, impugnaciones y retasaciones, con el consiguiente aumento del tiempo y los costos del proceso.
Un inmueble puede valer distinto para diferentes finalidades
Otro aspecto que suele generar confusión es que una misma propiedad puede aparecer con distintos valores dentro de una sucesión.
Puede existir una valuación fiscal utilizada para determinadas cargas o trámites, una tasación inmobiliaria estimativa, una valuación pericial y finalmente un precio efectivo de venta.
No necesariamente todos esos valores coinciden.
Por ello, antes de utilizar una cifra para calcular compensaciones entre herederos o analizar una eventual inversión, debe determinarse para qué finalidad fue realizada esa valuación y qué grado de actualidad tiene.
Inventario, avalúo y venta de inmuebles de la sucesión
La existencia de una propiedad dentro del inventario no significa que ésta deba necesariamente ser vendida.
Los herederos pueden, según las circunstancias, acordar diferentes formas de distribución o incluso vender determinados bienes para convertirlos en dinero y facilitar su reparto.
Cuando existe una operación inmobiliaria resulta indispensable diferenciar entre una venta realizada por todos los legitimados y una situación en la que uno solo de los herederos pretende disponer individualmente de un inmueble que todavía integra la masa hereditaria.
Para profundizar esta cuestión puede consultarse nuestra guía sobre comprar una propiedad en sucesión.
¿Qué debería revisar un comprador o inversor?
Cuando se analiza una propiedad perteneciente a una sucesión, conocer el inventario y las valuaciones existentes puede aportar información relevante, pero no debería ser el único análisis.
También conviene verificar quiénes son los herederos, si existen cesiones de derechos, cuál es el estado procesal de la sucesión, si el inmueble fue efectivamente incorporado al patrimonio sucesorio, quién lo ocupa y si existen conflictos respecto de su futura adjudicación o venta.
Si ya existen desacuerdos sobre el valor del inmueble, impugnaciones o pedidos de partición judicial, el tiempo y el costo necesarios para resolver la situación pueden influir sustancialmente sobre la conveniencia económica de la operación.
En estos casos, el análisis debe integrar la documentación sucesoria con el estudio del título y la situación registral de la propiedad.
Conclusión: inventariar y valuar correctamente condiciona toda la sucesión
El inventario y el avalúo no son simples formalidades dentro de un expediente sucesorio.
El inventario permite determinar qué integra realmente la herencia, mientras que el avalúo procura establecer qué valor corresponde asignar a esos bienes.
Cuando todos los herederos están de acuerdo y el patrimonio es sencillo, estas operaciones pueden desarrollarse sin mayores dificultades. Pero cuando existen inmuebles importantes, activos complejos o intereses enfrentados, pueden convertirse en una etapa decisiva del conflicto sucesorio.
Una omisión en el inventario puede afectar los derechos de herederos, acreedores y legatarios. Una valuación incorrecta puede alterar las compensaciones entre los sucesores. Y una impugnación puede obligar a producir nuevas tasaciones y prolongar considerablemente el procedimiento.
Antes de dividir una herencia no basta con conocer quiénes heredan: es necesario determinar con precisión qué se hereda y cuánto vale.
Además, cuando el objetivo final es la partición, estas operaciones adquieren una importancia todavía mayor, porque constituyen la base económica sobre la que posteriormente deberán realizarse las adjudicaciones.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento en sucesiones, inventario y valuación de bienes, particiones hereditarias, cesiones de derechos hereditarios y conflictos vinculados con inmuebles integrantes de una herencia.
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Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO. Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
Partición de la herencia en Argentina
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