Comprar una propiedad perteneciente a una sucesión puede representar una buena oportunidad.
Es frecuente que los herederos quieran vender para repartir el dinero, afrontar gastos del proceso sucesorio o simplemente cerrar una situación patrimonial que lleva años pendiente. Esa necesidad de resolver puede generar una mayor predisposición para negociar el precio.
Pero también aparecen riesgos particulares.
Antes de entregar una reserva, firmar un boleto o realizar un pago importante conviene saber quiénes son realmente los herederos, en qué estado se encuentra la sucesión, si todos están de acuerdo con la venta y qué falta concretamente para poder escriturar.
Que una propiedad esté “en sucesión” no impide necesariamente comprarla. El riesgo aparece cuando se entrega dinero sin conocer qué etapa del proceso sucesorio se ha alcanzado y quiénes están jurídicamente en condiciones de comprometer la venta.
¿Se puede comprar una propiedad que está en sucesión?
Sí. El fallecimiento del propietario no vuelve invendible el inmueble. El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) establece que la muerte produce la apertura de la sucesión y la transmisión de la herencia a quienes son llamados a recibir la herencia (arts. 2277 y 2280).
Cuando existen varios herederos, sin embargo, los bienes permanecen en estado de indivisión hereditaria hasta que se produzca la partición. Durante ese período, los actos de disposición sobre los bienes indivisos requieren, como principio, la conformidad de todos los coherederos (art. 2325 CCyCN).
Por eso, para el comprador no alcanza con saber que “la sucesión está iniciada”. Lo realmente importante es determinar quiénes son todos los herederos, si se encuentran correctamente reconocidos dentro del proceso y si existe acuerdo entre ellos para vender.
La declaratoria de herederos es importante, pero no necesariamente suficiente
En las sucesiones sin testamento, la declaratoria de herederos es la resolución judicial que reconoce quiénes tienen esa calidad. El artículo 2337 del CCyCN establece determinadas reglas respecto de la investidura hereditaria y, tratándose de bienes registrables, la necesidad del reconocimiento judicial correspondiente para su transferencia.
Desde la perspectiva del comprador, existe una diferencia importante entre una sucesión recién iniciada, otra que todavía no cuenta con declaratoria y una que ya tiene reconocidos a los herederos y se encuentra encaminada hacia la venta.
Pero incluso existiendo declaratoria, todavía pueden faltar trámites, documentación, cuestiones fiscales, honorarios, certificados u otras gestiones necesarias para que la escritura pueda celebrarse.
También pueden aparecer cesiones de derechos hereditarios, acreedores, medidas cautelares, conflictos entre sucesores o cuestiones vinculadas con el carácter propio o ganancial del inmueble.
Por eso, antes de pactar un plazo para escriturar conviene saber qué falta concretamente dentro del expediente y cuánto tiempo razonablemente puede demandar.
No siempre es necesario inscribir primero la declaratoria de herederos
En muchos casos puede utilizarse el denominado tracto sucesivo abreviado, contemplado por la Ley 17.801.
Esta herramienta permite, cuando se encuentran reunidos los requisitos correspondientes, evitar una inscripción intermedia de la declaratoria y realizar directamente la transmisión al comprador.
Por eso, que la declaratoria todavía no se encuentre inscripta no significa automáticamente que la propiedad no pueda venderse. Lo importante es analizar si la sucesión está en condiciones de instrumentar la operación mediante tracto abreviado y qué pasos faltan para llegar a la escritura.
El acuerdo entre los herederos puede ser decisivo
Uno de los mayores riesgos aparece cuando no existe una verdadera conformidad entre todos los sucesores.
Puede ocurrir que un heredero viva en el exterior, que alguno no quiera vender, que existan conflictos familiares, que uno de los sucesores no participe activamente del expediente o incluso que un heredero haya fallecido y resulte necesario tramitar otra sucesión. Estas circunstancias no necesariamente impiden la operación, pero pueden modificar sustancialmente sus tiempos y dificultades.
Por eso, antes de entregar dinero conviene verificar quiénes deberán intervenir en la venta y si todos están efectivamente dispuestos a hacerlo.
La afirmación de uno de los herederos en el sentido de que “los demás están de acuerdo” no debería reemplazar esa comprobación.
La ocupación también puede modificar la operación
Una propiedad puede estar jurídicamente encaminada hacia la venta y, sin embargo, encontrarse ocupada por uno de los herederos o por un tercero.
Durante la indivisión hereditaria, el uso de los bienes también puede generar conflictos entre los sucesores. El artículo 2328 del CCyCN contempla, entre otras cuestiones, las consecuencias del uso privativo de un bien por parte de uno de los copartícipes.
Para el comprador, sin embargo, la cuestión más práctica es otra: quién entregará efectivamente la propiedad y en qué momento.
Antes de reservar debería determinarse quién ocupa el inmueble, en qué condiciones, cuándo deberá desocuparlo y qué ocurrirá si la posesión no puede entregarse en la fecha acordada.
Para un inversor este punto puede resultar decisivo, porque una propiedad puede estar lista para escriturar y, al mismo tiempo, ser difícil de utilizar, refaccionar, alquilar o revender mientras continúe ocupada.
Comprar derechos hereditarios no es lo mismo que comprar la propiedad
Esta diferencia merece especial atención. Puede ocurrir que, en lugar de ofrecer directamente el inmueble, uno o varios herederos propongan ceder sus derechos hereditarios.
Eso no equivale necesariamente a comprar la casa, departamento o terreno.
La cesión de derechos hereditarios transmite una posición dentro de la herencia y posee una estructura jurídica diferente de la compraventa inmobiliaria.
Incluso cuando la cesión se refiere a un bien determinado, el artículo 2309 del CCyCN establece que su eficacia queda sujeta a que ese bien sea finalmente atribuido al cedente en la partición.
Por eso, si el interés real del comprador está puesto en un inmueble específico, debe quedar perfectamente claro qué derecho está adquiriendo en ese momento y qué deberá suceder posteriormente para llegar al dominio de la propiedad.
Atención con el heredero que ofrece “su porcentaje de la casa”
También es frecuente que un sucesor manifieste que vende “su tercio”, “su mitad” o “su 25 %” de una determinada propiedad. Mientras subsiste la comunidad hereditaria, esta afirmación debe analizarse cuidadosamente.
La participación del heredero en la herencia no equivale automáticamente a una cuota indivisa ya adjudicada sobre cada inmueble en particular. La declaratoria de herederos reconoce la calidad hereditaria, pero no constituye por sí sola una partición y adjudicación de cada bien.
Por eso, comprar los derechos de un heredero dentro de una sucesión no debe confundirse automáticamente con comprar una parte indivisa de una propiedad que ya se encuentra en condominio.
La diferencia puede ser muy importante para quien pretende posteriormente utilizar, vender o dividir ese inmueble.
¿Qué conviene revisar antes de entregar dinero?
El comprador no necesita convertirse en especialista en derecho sucesorio, pero sí contar con información suficiente para determinar si existe un camino razonablemente claro hasta la escritura.
Según las características de la operación, conviene revisar especialmente:
- el expediente sucesorio y la declaratoria de herederos o el testamento, según corresponda;
- el título de propiedad del causante y sus antecedentes cuando resulte aconsejable;
- quiénes son todos los herederos que deberán intervenir;
- la posibilidad de realizar la operación mediante tracto abreviado;
- los informes de dominio e inhibiciones y la existencia de embargos u otras medidas;
- las eventuales cesiones de derechos hereditarios;
- la situación de ocupación del inmueble;
- las deudas relevantes y el estado real de los trámites necesarios para llegar a la escritura.
El objetivo no es simplemente reunir documentación, sino responder una pregunta concreta:
¿Existe un camino jurídicamente viable desde la situación actual de la sucesión hasta la escritura a favor del comprador?
También conviene revisar el título anterior a la sucesión
El fallecimiento del propietario no elimina la necesidad de analizar cómo había adquirido el inmueble.
En determinadas operaciones puede ser aconsejable revisar el título y sus antecedentes para detectar problemas anteriores vinculados con representaciones, donaciones, adjudicaciones, errores documentales u otras circunstancias que puedan afectar la futura circulación de la propiedad.
Esto cobra todavía mayor importancia para quien compra con una finalidad de inversión. Una propiedad adquirida con descuento puede perder parte de su atractivo si, una vez concluida la sucesión, aparecen observaciones que dificultan su posterior reventa.
La reserva debe adaptarse al estado de la sucesión
Una propiedad en sucesión no debería reservarse automáticamente utilizando el mismo modelo que se emplearía para un inmueble completamente regularizado y listo para escriturar.
Si todavía existen trámites pendientes, la reserva debería reflejar el estado real del proceso sucesorio y las condiciones necesarias para que la operación pueda continuar.
Según el caso, puede resultar conveniente condicionar la compra a la obtención de la declaratoria correspondiente, a la conformidad de todos los sucesores necesarios, a la posibilidad de utilizar tracto abreviado, a la inexistencia de nuevas cesiones o herederos con derechos relevantes y a la entrega del inmueble desocupado.
También debería establecerse qué documentación deberá obtenerse, dentro de qué plazo y qué ocurrirá con la suma entregada si alguna condición esencial no puede cumplirse.
De esta manera, una reserva correctamente redactada puede permitir avanzar sin trasladar al comprador riesgos sucesorios que todavía no están suficientemente definidos.
¿Cuándo una propiedad en sucesión puede ser una oportunidad de inversión?
Las sucesiones pueden generar oportunidades porque los herederos no siempre tienen el mismo interés económico que un propietario individual.
Puede ocurrir que varios sucesores prefieran recibir dinero y repartirlo, necesiten afrontar gastos, ninguno quiera conservar la propiedad o simplemente busquen finalizar una situación patrimonial que lleva tiempo sin resolverse.
Esa necesidad de liquidez puede abrir espacio para negociar. Una propiedad con buen valor de mercado puede resultar atractiva cuando todos los herederos están correctamente identificados y de acuerdo, el expediente sucesorio se encuentra avanzado, los trámites pendientes son previsibles y la posesión puede entregarse sin conflictos.
También pueden existir oportunidades en sucesiones más complejas, pero allí el descuento debería compensar un nivel mayor de incertidumbre. Si faltan herederos, existen desacuerdos, sucesiones encadenadas o problemas de ocupación, el tiempo y los costos pueden resultar mucho más difíciles de calcular.
Por eso, comprar simplemente porque “está barato” no constituye una estrategia suficiente.
Una propiedad en sucesión puede ofrecer un buen precio porque los herederos buscan liquidez, pero también puede ser barata porque contiene dificultades que el comprador todavía no conoce.
Conclusión
Comprar una propiedad en sucesión puede ser una operación perfectamente viable y, en determinados casos, una interesante oportunidad de inversión inmobiliaria. Sin embargo, antes de entregar dinero resulta fundamental conocer quiénes son los herederos, si todos prestarán conformidad, en qué estado se encuentra el expediente, qué falta para llegar a la escritura y quién ocupa actualmente el inmueble.
Debe extremarse la cautela cuando no se exhibe el expediente sucesorio, no está claro quiénes son todos los herederos, solamente uno de ellos negocia diciendo representar informalmente a los demás, existen fallecimientos posteriores entre los sucesores o aparecen cesiones de derechos que no pueden documentarse adecuadamente.
También deberían analizarse especialmente las operaciones en las que la propiedad se encuentra ocupada sin una fecha clara de entrega, se asegura que “la sucesión sale enseguida” sin explicar qué trámites quedan pendientes o se solicita una reserva importante antes de permitir revisar la documentación.
Una situación que merece particular atención es aquella en la que se ofrece una cesión de derechos hereditarios como si fuera exactamente equivalente a comprar la propiedad. Antes de avanzar debe determinarse con precisión qué derecho se está adquiriendo y qué acontecimientos jurídicos deberán producirse para que el comprador pueda finalmente escriturar el inmueble a su nombre.
La existencia de una sucesión, por sí sola, no constituye un problema. Lo decisivo es establecer qué grado de incertidumbre existe y cuánto tiempo, dinero y gestión serán necesarios para resolverla.
Para un inversor, ese análisis puede cumplir además otra función: distinguir una sucesión compleja que vuelve inconveniente la compra de otra en la que la necesidad de liquidez de los herederos genera un descuento atractivo frente a dificultades razonablemente solucionables.
Una propiedad en sucesión puede representar una buena oportunidad, pero el descuento sólo tiene verdadero valor cuando el comprador sabe qué falta para convertirse en propietario, cuánto puede costar llegar hasta allí y qué riesgos deberá asumir durante el proceso.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento previo para la compra de propiedades en sucesión, incluyendo revisión de expedientes sucesorios, reservas y boletos, tracto abreviado, cesiones de derechos hereditarios y análisis de situaciones especiales antes de comprometer sumas importantes. También evaluamos este tipo de operaciones para determinar si presentan un riesgo que aconseje desistir o una posible oportunidad de inversión inmobiliaria.
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Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
Venta de inmuebles en sucesión
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