Encontrar una propiedad atractiva, acordar un precio y sentir que existe competencia con otros interesados suele generar cierta urgencia por avanzar. Es entonces cuando aparece una situación habitual: entregar dinero y firmar una reserva con la idea de que la documentación se revisará después. Ese orden puede generar problemas.
Una reserva aceptada o un boleto de compraventa pueden producir consecuencias jurídicas importantes antes de que el comprador conozca completamente la situación del inmueble. Si posteriormente aparecen embargos, inhibiciones, problemas sucesorios, ocupantes, defectos documentales o dificultades para escriturar, abandonar la operación puede ser bastante más complejo que haber detectado esas circunstancias antes.
Esto no significa que una propiedad con problemas deba descartarse. Para un inversor puede ocurrir incluso lo contrario: una dificultad conocida, solucionable y correctamente valuada puede justificar un descuento y generar una oportunidad inmobiliaria. La diferencia está en detectar el problema antes de comprometer el capital.
¿Qué implica firmar una reserva inmobiliaria?
En la práctica inmobiliaria, la reserva suele utilizarse como instrumento inicial para formular una propuesta de compra, generalmente con indicación del precio, forma de pago, plazo de aceptación y otras condiciones relevantes. Pero no existe una regla según la cual todo documento denominado “reserva” tenga exactamente los mismos efectos. Hay que analizar su contenido.
El Código Civil y Comercial (CCyCN) establece que una oferta es una manifestación dirigida a una persona determinada o determinable, formulada con intención de obligarse y con las precisiones necesarias para producir efectos en caso de aceptación (art. 972). También dispone que, como principio, la oferta obliga a quien la formula, salvo que de sus términos, de la naturaleza del negocio o de las circunstancias resulte algo diferente (art. 974).
Además, el contrato puede quedar concluido mediante la recepción de la aceptación de una oferta cuando existe acuerdo suficiente entre las partes (art. 971 CCyCN). Por eso, una reserva no debería ser considerada simplemente como un comprobante de entrega de dinero o un mecanismo informal para retirar temporalmente la propiedad del mercado. Antes de firmarla conviene determinar qué se está ofreciendo, durante cuánto tiempo, bajo qué condiciones y qué ocurrirá con el dinero entregado si la operación finalmente no continúa.
El boleto de compraventa genera un compromiso todavía mayor
El boleto suele contener una regulación mucho más completa del negocio: precio, pagos realizados y pendientes, plazo para escriturar, posesión, distribución de gastos y consecuencias del incumplimiento. Aunque la transmisión del derecho real sobre un inmueble requiere escritura pública en los términos del artículo 1017 del CCyCN, la falta de esa escritura no convierte al boleto en un documento irrelevante.
Por el contrario, puede generar obligaciones exigibles entre las partes. El propio artículo 1018 del CCyCN contempla que, cuando queda pendiente el otorgamiento del instrumento exigido, existe una obligación de hacer y, cumplidas determinadas condiciones, incluso puede obtenerse judicialmente su otorgamiento. Por eso, firmar un boleto pensando que todavía se está simplemente “negociando” puede ser un error. A esa altura, el comprador ya puede haber asumido obligaciones económicas y jurídicas significativas.
El riesgo de revisar los papeles recién antes de escriturar
Una práctica que conviene evitar es entregar una suma importante o firmar el boleto y recién después comenzar a investigar la situación jurídica de la propiedad. En una operación completamente regular quizá no aparezca ningún inconveniente. Pero si existe un problema, el comprador lo descubrirá cuando ya tiene dinero comprometido.
Antes de avanzar resulta razonable conocer, entre otras cuestiones:
- quiénes son los titulares;
- si existen hipotecas o embargos;
- si el vendedor registra inhibiciones;
- si hay una sucesión pendiente;
- si existen varios propietarios;
- si intervienen apoderados;
- quién ocupa actualmente el inmueble;
- y si existen antecedentes que puedan dificultar la futura escritura.
El problema no es necesariamente que alguna de estas circunstancias exista. El verdadero riesgo consiste en fijar precio, plazos y penalidades sin haberlas contemplado.
Informe de dominio e inhibiciones: un primer control indispensable
El informe de dominio permite conocer la situación registral del inmueble: titularidad y determinadas cargas o medidas que puedan afectarlo. El informe de inhibiciones, por su parte, permite detectar restricciones personales inscriptas respecto del vendedor. Estos controles pueden modificar completamente la manera en que debe estructurarse una compra.
Supongamos, por ejemplo, que después de firmar un boleto aparece un embargo que ya existía al momento de contratar. Quizá sea posible pagar al acreedor y obtener su levantamiento. Pero si el boleto fijó una fecha de escrituración cercana sin contemplar ese procedimiento, el comprador ya no enfrenta solamente un problema registral: también debe resolver las obligaciones asumidas contractualmente. Por eso, cuando sea posible, estos controles deberían realizarse antes de comprometer sumas relevantes.
Que el vendedor figure como propietario no siempre agota el análisis
Verificar la titularidad registral es indispensable, pero determinadas operaciones justifican analizar algo más. El propio CCyCN menciona expresamente el estudio del título y sus antecedentes al regular los gastos de la compraventa inmobiliaria (art. 1138). Además, el artículo 1902, al referirse a la buena fe en materia de cosas registrables, exige el examen previo de la documentación y de las constancias registrales en el supuesto allí regulado. Esto no significa que toda compraventa requiera idéntica profundidad de investigación. Pero sí demuestra que el análisis jurídico de una adquisición inmobiliaria no se reduce necesariamente a leer un informe de dominio.
Pueden existir cuestiones vinculadas con poderes, sucesiones, cesiones, donaciones, representaciones o antecedentes anteriores que merezcan una revisión particular.
Para quien compra como inversión, esto tiene una importancia adicional: no alcanza con poder adquirir. También interesa que el inmueble pueda revenderse posteriormente sin observaciones relevantes.
¿Qué ocurre cuando la propiedad está en sucesión?
Una propiedad perteneciente a una persona fallecida puede venderse, pero antes de asumir compromisos conviene conocer en qué estado se encuentra el proceso sucesorio. Debe determinarse quiénes son los herederos, si existe declaratoria, si todos están de acuerdo y cuál será el mecanismo mediante el cual se realizará la transmisión. También importa saber si intervienen menores, incapaces, cesionarios de derechos hereditarios o existen conflictos entre sucesores.
La operación puede ser perfectamente viable. Pero no debería pactarse como si se tratara de una compraventa ordinaria lista para escriturar. Los plazos y condiciones tienen que adaptarse al estado real de la sucesión.
También debe revisarse la situación de ocupación
El análisis de una propiedad no termina en el Registro. Un inmueble puede encontrarse libre de hipotecas, embargos u otras cargas registrales y, sin embargo, estar ocupado por un tercero, como un locatario, un familiar del propietario, un antiguo poseedor o una persona cuya situación jurídica no resulte clara.
El CCyCN establece que el vendedor debe transferir la propiedad y prestar la cooperación necesaria para que la transmisión pueda concretarse (art. 1137). Asimismo, regula la obligación de entrega de la cosa y las condiciones en que esa entrega debe producirse (art. 1140).
Por eso, antes de reservar conviene saber quién ocupa efectivamente el inmueble, en qué carácter lo hace, si existe un contrato de locación u otro derecho de permanencia y en qué momento y condiciones deberá entregarse la posesión al comprador.
Para un inversor, una propiedad ocupada no necesariamente debe descartarse. Puede incluso representar una oportunidad si el precio contempla adecuadamente la situación. Pero antes de avanzar es fundamental estimar el costo, el tiempo y el riesgo que puede implicar obtener la disponibilidad efectiva del inmueble.
Superficie, planos y construcciones también pueden modificar la inversión
No todos los riesgos de una compraventa son registrales. Una propiedad puede presentar ampliaciones no declaradas, construcciones que no coinciden con los planos, subdivisiones informales o diferencias de superficie que conviene conocer antes de asumir un compromiso.
Los artículos 1135 y 1136 del CCyCN regulan determinados efectos vinculados con diferencias de superficie, según la forma en que haya sido fijado el precio. Pero, más allá de esos supuestos, para el comprador resulta importante verificar que la realidad física del inmueble guarde una correspondencia razonable con su documentación.
Una ampliación o construcción no regularizada puede generar gastos y demoras posteriores, dificultades frente al municipio, obstáculos para subdividir o acceder a financiación e incluso complicaciones al momento de revender la propiedad.
Esto no significa necesariamente que la operación deba descartarse. Si la irregularidad puede solucionarse, su costo es estimable y el precio de compra refleja adecuadamente esa contingencia, el problema puede incorporarse al análisis económico de la inversión.
Una dificultad conocida puede valuarse y negociarse; una que aparece después de firmar suele transformarse en un costo inesperado.
La reserva puede condicionarse a determinadas verificaciones
No siempre es posible completar todas las revisiones antes de formular una oferta. En propiedades atractivas puede existir competencia entre compradores y ser necesario actuar con cierta rapidez.
En esos casos, la alternativa no necesariamente es desistir de la reserva, sino redactarla de manera que contemple expresamente las verificaciones que todavía se encuentran pendientes.
Según las características de la operación, la propuesta puede quedar condicionada al resultado satisfactorio de los informes registrales, a la revisión del título, a la inexistencia de inhibiciones relevantes, a la regularización de una sucesión, al levantamiento de un embargo, a la obtención de determinada documentación, a la aprobación de un crédito o a la entrega del inmueble libre de ocupantes.
La redacción de estas condiciones es especialmente importante. No siempre alcanza con incorporar una fórmula genérica. Conviene establecer qué debe verificarse, dentro de qué plazo y qué ocurrirá con la suma entregada si la condición prevista no se cumple.
De ese modo, la reserva puede permitir avanzar con rapidez sin obligar al comprador a asumir, desde el inicio, riesgos que todavía no fueron suficientemente analizados.
El boleto también debería adaptarse a la propiedad concreta
No todas las operaciones inmobiliarias presentan los mismos riesgos y, por eso, no siempre resulta conveniente utilizar un modelo estándar de boleto de compraventa. Un inmueble listo para escriturar no plantea las mismas cuestiones que una propiedad hipotecada, embargada, ocupada o todavía vinculada a una sucesión.
Cuando existe una situación especial conocida, lo aconsejable es que quede expresamente contemplada en el contrato. Según el caso, puede ser necesario establecer qué documentación deberá obtener el vendedor, quién tendrá a su cargo el levantamiento de una carga, qué parte del precio quedará retenida, si algún pago se realizará directamente a un acreedor, cuál será el plazo máximo para regularizar la situación y en qué momento deberá entregarse la posesión.
También puede resultar importante prever qué ocurrirá si aparece una nueva medida cautelar durante la operación o en qué supuestos el comprador podrá dejar sin efecto el negocio y recuperar las sumas entregadas.
El artículo 961 del CCyCN dispone que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Sin embargo, esa regla general no sustituye la conveniencia de regular de manera clara los problemas que ya son conocidos al momento de firmar. Cuanto más particular sea la situación del inmueble, más importante resulta que el boleto refleje realmente las condiciones y riesgos de esa operación.
El boleto puede tener efectos importantes frente a terceros
Otro motivo para no tratar al boleto como un simple documento informal es que el CCyCN le reconoce, bajo determinados requisitos, efectos que pueden trascender la relación entre comprador y vendedor.
El artículo 1170 establece que el comprador de buena fe por boleto puede tener prioridad frente a terceros que posteriormente traben medidas cautelares sobre el inmueble cuando se cumplen, entre otros requisitos, determinados porcentajes de pago, fecha cierta y publicidad suficiente. Asimismo, el artículo 1171 contempla ciertos supuestos de oponibilidad del boleto frente al concurso o quiebra del vendedor.
Esto confirma que estamos frente a un instrumento con consecuencias jurídicas relevantes. Pero también demuestra algo importante: no cualquier boleto ni cualquier comprador obtiene automáticamente esas protecciones. Deben verificarse las condiciones exigidas por la ley.
¿Puede una propiedad con problemas convertirse en una oportunidad?
Sí. Desde el punto de vista de inversión, el análisis legal no debería servir únicamente para decidir qué propiedades evitar.
También puede permitir detectar negocios que otros compradores descartan demasiado rápido. Una sucesión pendiente, un embargo solucionable, una parte indivisa, una ocupación negociable o una irregularidad documental pueden reducir considerablemente el número de interesados. Ese menor interés puede traducirse en precio.
Supongamos que una propiedad regularizada podría venderse aproximadamente en USD 250.000, pero se ofrece en USD 185.000 debido a una dificultad jurídica concreta. Si el problema puede solucionarse razonablemente con USD 15.000 adicionales y algunos meses de gestión, la existencia de esa contingencia no necesariamente elimina el atractivo de la operación.
El análisis debería concentrarse en cuatro preguntas:
- ¿Cuál es exactamente el problema?
- ¿Puede solucionarse jurídicamente?
- ¿Cuánto dinero y tiempo requiere?
- ¿Qué valor puede tener el inmueble una vez regularizado?
Cuando esas variables pueden estimarse con suficiente previsibilidad, la dificultad que espanta al comprador tradicional puede convertirse en el origen del margen del inversor.
Consultar después de firmar reduce las alternativas
Muchas consultas jurídicas aparecen cuando el comprador ya firmó una reserva o boleto y descubre posteriormente una circunstancia que desconocía. En ese momento todavía puede haber soluciones.
Pero la discusión ya no consiste simplemente en decidir si comprar o no. Puede ser necesario interpretar el contrato, negociar modificaciones, exigir documentación, obtener levantamientos, resolver el acuerdo o incluso discutir judicialmente la devolución del dinero.
Consultar antes permite una posición diferente: analizar la propiedad sin estar todavía condicionado por obligaciones previamente asumidas. Esto permite decidir si conviene avanzar, modificar la reserva, renegociar el precio, establecer condiciones especiales o abandonar la operación.
Conclusión
La reserva y el boleto son momentos especialmente sensibles de una compraventa inmobiliaria, porque allí suelen definirse el precio, los plazos, las condiciones del negocio y las consecuencias de un eventual incumplimiento.
Por eso, conviene extremar la cautela cuando se exige una seña importante con urgencia pero todavía no se exhibió el título, no está claro quiénes son todos los propietarios, existe una sucesión cuyo estado no se conoce, aparecen cargas que supuestamente se levantarán “después”, se desconoce quién ocupa el inmueble o existen diferencias importantes entre la documentación y lo construido.
También debería generar especial atención que nadie pueda explicar con claridad qué pasos faltan para llegar a la escritura o que se insista en una fórmula habitual pero riesgosa:
“Primero firmamos y después lo revisa el escribano.”
En algunas operaciones puede ser necesario actuar con rapidez, especialmente cuando existe competencia entre compradores. Pero actuar rápido no significa asumir obligaciones sin conocer previamente las condiciones esenciales de aquello que se está comprando.
El análisis jurídico previo permite verificar la titularidad, las cargas, las inhibiciones, la ocupación, la documentación y las particularidades del título, y con esa información decidir si conviene avanzar en las condiciones propuestas, renegociar determinados puntos o directamente desistir.
Para un inversor, además, esta revisión puede cumplir una función adicional: distinguir entre un problema que vuelve inconveniente la operación y una dificultad que puede ser cuantificada, negociada y resuelta.
Una propiedad no necesariamente es una mala compra porque tenga una dificultad jurídica. El verdadero riesgo está en comprometerse antes de conocer cuál es el problema, cuánto puede costar solucionarlo y cómo afecta el valor real de la inversión.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento previo a la firma de reservas y boletos de compraventa, analizando la documentación y las condiciones jurídicas de la operación antes de comprometer sumas relevantes. También evaluamos inmuebles con situaciones especiales para determinar si presentan un riesgo que aconseje desistir o una posible oportunidad de inversión inmobiliaria.
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Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
