La Unidad de Información Financiera (UIF) dio a conocer un cambio de fondo en el esquema de cumplimiento que rige a los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país. A través de la Resolución UIF 93/2026 (BO 10/08/2026), el organismo reemplazó el régimen vigente desde 2011 y adoptó, por primera vez de manera integral para este sector, un Enfoque Basado en Riesgo (EBR), en línea con los estándares del GAFI y con la reforma que la Ley 27.739 introdujo en el artículo 20 de la Ley 25.246 respecto de escribanos, abogados y contadores.
A continuación, un repaso de los puntos que todo Registro —y todo profesional que interactúe con ellos en operaciones inmobiliarias— debería tener presentes.
Alcance de la norma
La resolución alcanza a los Registros de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción, en su condición de sujetos obligados (conforme el inciso 19 del artículo 20 de la Ley 25.246). Quedan comprendidos todos los trámites de inscripción y anotación vinculados con derechos reales sobre inmuebles: su constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción, así como embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares, y cualquier otro acto —presente o futuro— con fines de publicidad y oponibilidad frente a terceros.
Un dato relevante para la práctica profesional: en materia de Personas Expuestas Políticamente (PEP) y Beneficiarios Finales, la norma aclara que estas obligaciones resultan aplicables al Registro en la medida en que los escribanos u otros profesionales intervinientes —que a su vez son sujetos obligados bajo el inciso 17 del art. 20 de la Ley 25.246— deban cumplirlas en el marco de sus Actividades Específicas.
El giro central: de un esquema formal a un enfoque basado en riesgo
Hasta ahora, los Registros operaban bajo un esquema de cumplimiento más rígido y uniforme. La Resolución 93/2026 los obliga a diseñar e implementar un Sistema de Prevención de LA/FT/FP adaptado a su propia realidad operativa, que identifique, evalúe, monitoree, administre y mitigue los riesgos según, como mínimo, tres factores:
- Clientes: antecedentes, actividad, volumen de operaciones, residencia, nacionalidad y condición de PEP.
- Servicios o actividades: riesgos propios de la operatoria registral.
- Zona geográfica: variables económico-financieras, socio-demográficas y las guías que emitan la UIF o el GAFI.
Cada Registro podrá sumar factores adicionales según la complejidad de su operatoria, pero deberá justificar la metodología utilizada. Frente a un riesgo alto, la norma exige medidas reforzadas; ante un riesgo bajo debidamente acreditado con fuentes confiables e independientes, admite medidas simplificadas.
Se elimina la Declaración Jurada de cumplimiento
Uno de los cambios más relevantes es la supresión de la Declaración Jurada sobre cumplimiento de las disposiciones de prevención de LA/FT/FP. La UIF fundamentó la medida en que esa información puede validarse directamente contra fuentes y registros oficiales, por lo que mantener la exigencia constituía una duplicación procedimental. Se trata de un paso concreto en la línea de desburocratización administrativa que la UIF viene impulsando en los últimos años.
Estructura de cumplimiento obligatoria
La resolución detalla un piso mínimo de políticas, procedimientos y controles que cada Registro deberá adoptar. Entre las exigencias centrales figuran la consulta del RePET y de los listados del Consejo de Seguridad de Naciones Unidas —tanto antes de iniciar como durante toda la relación con el cliente—, la aplicación de la normativa vigente sobre PEP, y la debida diligencia de clientes con la correspondiente actualización de legajos y antecedentes registrales. A esto se suma la obligación de establecer alertas y monitorear las operaciones bajo un enfoque basado en riesgo, así como de analizar y registrar las operaciones inusuales y reportar aquellas que resulten sospechosas. Completan el esquema la implementación de un plan de capacitación continuo, la designación de un Oficial de Cumplimiento titular y suplente, y la adopción de un Manual de Prevención y un Código de Conducta.
En cuanto al Oficial de Cumplimiento, la norma exige que se registre ante la UIF, cuente con capacitación o experiencia en la materia, y constituya domicilio en el país y uno electrónico. Con todo, la responsabilidad final del deber de informar recae exclusivamente en el titular del organismo registral. El suplente, por su parte, solo interviene ante ausencia, licencia o remoción del titular, y esa intervención debe comunicarse a la UIF dentro de las 24 horas.
El Manual de Prevención, a su turno, debe reunir como mínimo las políticas, procedimientos y controles exigidos por la resolución, revisarse anualmente, mantenerse siempre actualizado y estar disponible tanto para directivos y empleados como para la UIF. El Código de Conducta debe fijar los principios de integridad y confidencialidad del sistema, tipificar las faltas internas ante eventuales incumplimientos junto con las sanciones aplicables, y dejar constancia fehaciente de que el personal tomó conocimiento de su contenido. Finalmente, el programa de capacitación debe ser continuo y abarcar, entre otros contenidos, la tipificación de los delitos de LA/FT/FP, la normativa nacional y los estándares internacionales, las tipologías y tendencias detectadas, y el deber de confidencialidad que rige sobre los reportes.
Alertas específicas para la actividad registral
La norma incorpora, a título enunciativo, señales de alerta pensadas específicamente para el negocio inmobiliario:
- Inscripciones sucesivas sobre un mismo inmueble dentro de un año, cuando la diferencia entre el precio de la primera y la última operación supere el 30%.
- Multiplicidad de inscripciones o anotaciones en cabeza de una misma persona dentro de un año.
- Multiplicidad de nombres, DNI, CUIT/CUIL u otro dato identificatorio en cabeza de una misma persona.
- Coincidencia de esos mismos datos en cabeza de personas distintas.
Para operativizar estas alertas, los Registros deberán incorporar herramientas tecnológicas que permitan consolidar electrónicamente las operaciones y monitorear comportamientos de manera sistemática.
Vínculo con escribanos, abogados y contadores
Un aspecto que interesa especialmente a la práctica notarial y profesional: cuando el Registro opera con otros sujetos obligados del artículo 20 de la Ley 25.246 (por ejemplo, escribanos que intervienen en la operación), deberá solicitar la constancia de inscripción ante la UIF y cerciorarse de que el profesional actuante esté efectivamente registrado, informando al organismo en caso contrario. A su vez, la información de identificación del cliente que releva el Registro podrá obtenerse a través de la documentación aportada por el propio profesional interviniente, lo que en la práctica traslada un rol relevante a escribanías y estudios que gestionan la documentación previa a la inscripción.
Reportes sospechosos: plazos que no dan margen
Los Registros deberán reportar a la UIF toda operación sospechosa, con fundamentos claros y documentación de respaldo, dentro de los siguientes plazos:
| Tipo de reporte | Plazo |
|---|---|
| Lavado de activos | 24 horas desde que se concluya el carácter sospechoso, sin exceder los 90 días corridos desde la operación realizada o tentada |
| Financiación del terrorismo | 24 horas desde la operación realizada o tentada |
| Financiamiento de proliferación de armas de destrucción masiva | 24 horas desde la operación realizada o tentada |
Los reportes son confidenciales y, si una operación reportada de manera sistemática es luego calificada como sospechosa, corresponde formular un reporte independiente.
El nuevo Reporte Sistemático Mensual
Se actualiza también el listado de operaciones que deben informarse mensualmente, hasta el día 15 de cada mes, en formato digital:
- Compraventas de inmuebles por montos superiores a 750 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles (se mantiene el umbral vigente).
- Donaciones, sin umbral de monto.
- Actos otorgados en el extranjero que constituyan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.
El cambio más significativo aquí es la baja del usufructo vitalicio como operación reportable —hasta ahora exigido para inmuebles valuados por encima de 200 SMVM— y la incorporación de donaciones y actos del exterior como nuevas categorías bajo control.
Conservación documental
Se mantiene en 10 años el plazo de conservación de: la documentación original o copia certificada de cada operación, el registro de operaciones inusuales y los soportes informáticos vinculados, debiendo además garantizarse la lectura y procesamiento de la información digital durante todo ese período.
Entrada en vigencia y plazos de adecuación
- La resolución entra en vigencia a los 90 días corridos de su publicación (10/08/2026), momento en el que quedan derogadas la Resolución UIF 41/2011 y el artículo 12 de la Resolución UIF 70/2011.
- Para adecuar el Manual de Prevención, aprobar el Código de Conducta y ajustar las herramientas tecnológicas, los Registros cuentan con 240 días corridos desde la publicación.
- El nuevo esquema de Reportes Sistemáticos del artículo 21 será exigible recién a partir de noviembre de 2026.
- Para sumarios en trámite o hechos anteriores a la entrada en vigencia, sigue aplicándose la Resolución UIF 41/2011.
Conclusiones
La Resolución UIF 93/2026 marca un cambio de paradigma más que un simple ajuste normativo: los Registros de la Propiedad Inmueble dejan atrás un esquema de cumplimiento formal y uniforme para pasar a gestionar sus riesgos de manera activa y adaptada a su propia operatoria. Eso implica un trabajo de fondo, no cosmético: construir —o rediseñar— un Manual de Prevención, un Código de Conducta y una matriz de riesgos que reflejen la realidad de cada organismo, y no una simple transcripción del texto legal.
En paralelo, el calendario impone dos frentes de trabajo concretos. Antes de que se cumplan los 90 días de la publicación, los Registros deberán tener operativo el nuevo Sistema de Prevención; dentro de los 240 días, deberán haber adecuado manuales, código de conducta y herramientas tecnológicas; y a partir de noviembre de 2026 regirá el nuevo formato de Reportes Sistemáticos, con la incorporación de donaciones y actos otorgados en el extranjero como categorías informables. Conviene no dejar estos plazos para último momento, dado que involucran tanto desarrollos tecnológicos como definiciones de política interna que requieren aprobación de la máxima autoridad de cada Registro.
La norma también repercute puertas afuera del organismo registral. Escribanos, abogados y contadores que intervienen en la constitución o transmisión de derechos reales deben tener presente que su propia inscripción ante la UIF, y la calidad de la información que aportan para identificar a clientes y beneficiarios finales, pasan a ser objeto de verificación directa por parte del Registro. Mantener la matrícula al día ante el organismo y documentar con precisión cada operación deja de ser solo una obligación propia para convertirse, además, en un punto de control cruzado que puede derivar en un reporte si se detectan inconsistencias.
En síntesis, la Resolución 93/2026 profesionaliza y moderniza el rol de los Registros de la Propiedad Inmueble dentro del sistema de prevención de lavado de activos, financiación del terrorismo y financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva, al tiempo que simplifica algunas cargas formales —como la Declaración Jurada— que ya no aportaban valor real al control. El desafío para los próximos meses será traducir ese nuevo marco en procesos internos concretos, capacitación efectiva y tecnología que realmente permita detectar las alertas que la propia norma identifica.