Desalojos y alquileres: qué cambiaría si se aprueba la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada

El 7 de agosto de 2026, el Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada (PE-13/26, OD-104/26), que ahora pasa a revisión de la Cámara de Diputados. Se trata de una reforma amplia que toca expropiaciones, regularización dominial y el régimen de registro de la propiedad inmueble, pero en esta nota vamos a concentrarnos exclusivamente en los cambios que impactan en los contratos de locación y en los procesos de desalojo (Capítulo II del proyecto), comparando cada artículo reformado con el texto actualmente vigente del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Título VII).

Vale aclarar: se trata de una media sanción. El régimen legal vigente hoy no ha cambiado en nada; el texto todavía debe ser tratado y aprobado por Diputados para convertirse en ley, y solo entonces —con su publicación en el Boletín Oficial— entrarían en vigencia estas modificaciones.

Tipo de proceso: de sumario a sumarísimo

• Régimen vigente (art. 679 CPCCN): la acción de desalojo se tramita por el procedimiento del juicio sumario.
• Proyecto (nuevo art. 679): la acción de desalojo pasa a tramitarse por el procedimiento del juicio sumarísimo.

Este cambio de vía procesal es uno de los ejes centrales de la reforma: el sumarísimo tiene plazos más breves para contestar demanda, ofrecer y producir prueba, y dictar sentencia, lo que en la práctica acelera todo el proceso.

Legitimación activa: quién puede demandar el desalojo

• Régimen vigente (art. 680 CPCCN): la norma actual regula contra quiénes procede la acción (locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible), pero no define expresamente quién puede iniciarla, lo que en la práctica se interpreta ligado a la titularidad o a un vínculo contractual directo con el inmueble.
• Proyecto (nuevo art. 680): incorpora expresamente que la acción procede “por todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado”, cualquiera sea su naturaleza jurídica, contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes. También aclara que procede contra quien ingresó de forma legítima a la propiedad pero incumplió los términos y condiciones de uso o se constituyó en mora conforme al contrato.

El cambio amplía el universo de legitimados activos más allá del propietario o locador estricto, habilitando a cualquiera que acredite un interés legítimo afectado.

Entrega inmediata del inmueble: de “solo intrusos” a “intrusos y cualquier ocupante sin título”

• Régimen vigente (art. 680 bis CPCCN): la entrega inmediata del inmueble, en cualquier estado del juicio y previa caución, solo procede cuando la acción se dirige contra un intruso.
• Proyecto (nuevo art. 680 bis): extiende esta herramienta a los casos dirigidos contra “tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”, es decir, ya no queda limitada a la figura del intruso strictu sensu.

Además, cambia el tipo de garantía exigida:

• Vigente: caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar (caución real, según se desprende del art. 684 bis vigente que remite a este mecanismo).
• Proyecto: exige caución juratoria, una garantía menos gravosa que no requiere el depósito de una suma de dinero o la constitución de una garantía real, sino solo el juramento del solicitante. Esto facilita el acceso a esta vía para el actor, aunque reduce la protección patrimonial del ocupante frente a un reclamo infundado.

Como contrapeso, el proyecto agrega el nuevo artículo 680 quater, inexistente en el régimen actual, que exige intervención obligatoria del Ministerio Público Tutelar y de los organismos de protección cuando entre los ocupantes haya menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, con un plazo de hasta diez días para garantizar una alternativa habitacional transitoria antes de ejecutar el lanzamiento.

Reconocimiento judicial: el plazo se amplía de 5 a 72 horas… pero se acota su alcance

• Régimen vigente (art. 680 ter CPCCN): exige un reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda dentro de los cinco (5) días de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial, cuando la causal es cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo/deshonesto. La norma vigente también extiende esta exigencia a los casos de entrega inmediata (art. 680 bis) y desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento (art. 684 bis).
• Proyecto (nuevo art. 680 ter): mantiene las mismas causales de fondo (cambio de destino, deterioro, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto), pero reduce el plazo a setenta y dos (72) horas de dictada la primera providencia y agrega el requisito de que el juez constate la identidad de los ocupantes (nombre completo, nacionalidad y número de documento o pasaporte). A diferencia del texto vigente, el nuevo artículo no extiende expresamente esta exigencia a los casos de los artículos 680 bis y 684 bis, lo que podría interpretarse como una desvinculación de ese recaudo respecto de esas dos vías rápidas.

En términos de tiempo, 72 horas es un plazo mayor a 5 días hábiles en la práctica forense solo si se cuenta en días corridos; de cualquier modo, se trata de un ajuste menor comparado con el resto de las reformas.

Notificación de la demanda: se habilita el domicilio electrónico

• Régimen vigente (art. 682 CPCCN): si no hay domicilio especial constituido y el demandado no tiene domicilio real en la jurisdicción, la notificación solo puede practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, y únicamente si allí hay algún edificio habitado.
• Proyecto (nuevo art. 682): habilita dos vías alternativas: notificar en el inmueble cuyo desalojo se requiere, o en el domicilio electrónico constituido conforme al artículo 75 del Código Civil y Comercial. Ya no se exige que el inmueble esté habitado.

Localización del inmueble a notificar: se suman las fotografías y la fuerza pública

• Régimen vigente (art. 683 CPCCN): si falta la chapa numeradora, el notificador debe procurar localizar el inmueble inquiriendo a los vecinos. Si obtiene indicios suficientes, requiere la identificación de los ocupantes.
• Proyecto (nuevo art. 683): el notificador puede localizar el inmueble “por cualquier medio disponible”, aclarando expresamente que las fotografías del inmueble son suficientes a ese fin. Además, incorpora la facultad de requerir el auxilio de la fuerza pública ya en esta etapa preliminar de localización e identificación de ocupantes, algo que el texto vigente no contempla en este artículo (recién aparece en el art. 684 vigente, referido a la notificación en el inmueble).

La parte relativa a la notificación en edificios de departamentos (unidad funcional mal identificada) se mantiene sin cambios de fondo entre ambos textos.

Deberes y facultades del notificador en el inmueble

• Régimen vigente (art. 684 CPCCN): ya prevé que el notificador debe hacer saber la existencia del juicio a los ocupantes presentes, identificarlos, informar al juez, y que puede requerir auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir documentos de identidad. El incumplimiento constituye falta grave.
• Proyecto (nuevo art. 684): mantiene esta estructura prácticamente sin cambios de fondo, con ajustes de redacción. La principal diferencia es de coherencia con el nuevo art. 683: se refuerza la remisión cruzada al incumplimiento de “este artículo y el artículo 683” como falta grave (en el texto vigente la remisión es “este artículo y el anterior”).

Es, junto con el punto 6, uno de los artículos donde el cambio es más de redacción y sistematización que de contenido sustantivo.

Desalojo por falta de pago o vencimiento: de caución real a caución juratoria, y multa actualizada

• Régimen vigente (art. 684 bis CPCCN): permite obtener la desocupación inmediata bajo caución real, remitiendo al procedimiento del art. 680 bis. Si se prueba que el actor ocultó hechos o documentos, se aplica una multa de hasta $20.000 en favor de la contraparte (monto claramente desactualizado, fijado por la Ley 25.488 del año 2001).
• Proyecto (nuevo art. 684 bis): cambia la garantía a caución juratoria —más accesible para el actor— y reemplaza el monto fijo obsoleto por una multa de hasta diez (10) veces el monto del último canon locativo, en favor de la contraparte. Este mecanismo de cálculo dinámico evita la desactualización que sufrió la norma vigente. Además, aclara que el procedimiento aplicable es el que las partes hayan pactado contractualmente y, en su defecto, el del art. 680 bis (mientras que el texto vigente remite directamente y sin alternativas al art. 680 bis).

Prueba admisible: se elimina la confesional

• Régimen vigente (art. 685 CPCCN): en los juicios por falta de pago o vencimiento del plazo, se admite prueba documental, confesional y pericial.
• Proyecto (nuevo art. 685): restringe la prueba admisible a documental y pericial, eliminando la prueba confesional (absolución de posiciones) como medio probatorio en estos procesos.

Lanzamiento: se reemplazan los plazos diferenciados por un mandamiento reforzado

• Régimen vigente (art. 686 CPCCN): distingue plazos según el título de ocupación: 10 días para quienes ocuparon con título legítimo (vencimiento de plazo, falta de pago, uso abusivo) contados desde la notificación de la sentencia; 90 días en los demás supuestos, salvo ley especial; y 5 días para quienes no tuvieron título legítimo.
• Proyecto (nuevo art. 686 bis): el proyecto no reproduce esta distinción de plazos diferenciados dentro del texto relevado; en su lugar, incorpora un artículo nuevo centrado en el contenido del mandamiento de lanzamiento, que debe incluir: autorización al Oficial de Justicia para requerir fuerza pública, allanar el domicilio y proceder a la apertura de cerraduras (incluso con la propiedad desocupada); habilitación de días y horas inhábiles cuando corresponda; y facultad para designar depositario de los bienes muebles hallados en el inmueble. Se trata de un refuerzo operativo del lanzamiento más que una modificación de los plazos del art. 686 vigente.

Alcance de la sentencia frente a todos los ocupantes

• Régimen vigente (art. 687 CPCCN): la sentencia se hace efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la notificación ni se hayan presentado en el juicio.
• Proyecto: este principio se conserva, pero queda incorporado dentro del propio nuevo art. 684, en lugar de mantenerse como artículo separado (687). El contenido sustantivo no varía: la sentencia sigue produciendo efectos contra todos los ocupantes, presentes o ausentes, denunciados o no.

La intimación previa obligatoria para vivienda vuelve al Código (nuevo art. 1222 CCyC)

Ninguno de los artículos del Título VII del CPCCN vigente exige una intimación previa al inquilino antes de demandar el desalojo, y hoy tampoco existe un artículo 1222 en el Código Civil y Comercial: fue derogado por el DNU 70/2023, vigente desde fines de diciembre de 2023, que dejó sin efecto la mayor parte de la Ley 27.551 (“Ley de Alquileres”) y devolvió al Código su redacción anterior a esa reforma.

Sin embargo, se trata de una figura con una historia bastante más larga en el derecho argentino, y no una creación de la Ley 27.551 en 2020:

• La Ley 21.342 de Locaciones Urbanas (1976) ya preveía, en su artículo 17, que ante la falta de pago de dos períodos de alquiler el locador debía intimar fehacientemente al locatario antes de demandar, otorgando un plazo mínimo de cinco (5) días hábiles.
• La Ley 23.091 de Locaciones Urbanas (1984) reformuló el mecanismo en su artículo 5°, estableciendo la intimación fehaciente previa a toda demanda por falta de pago, con un plazo mínimo de diez (10) días corridos —esta es la redacción que la doctrina reconoce como antecedente directo del actual (derogado) artículo 1222 del Código Civil y Comercial.
• El propio Código Civil y Comercial, ya en su versión original de 2015 (Ley 26.994, antes de la reforma de 2020), incorporó esta exigencia en el artículo 1222, tomando como base el artículo 5° de la Ley 23.091.
• La Ley 27.551 (2020) mantuvo y precisó este mecanismo dentro del mismo artículo 1222.
• El DNU 70/2023 lo derogó a fines de 2023, junto con buena parte de las reformas de la Ley 27.551.

Es decir, el proyecto actual no crea una figura nueva desde cero, sino que reintroduce en el Código Civil y Comercial un mecanismo con antecedentes que se remontan a la Ley 21.342 de 1976, pasando por la Ley 23.091 de 1984 y el texto original del Código de 2015, y que estuvo vigente de manera ininterrumpida —con matices— hasta su derogación por decreto en diciembre de 2023.

El nuevo artículo 1222 propuesto, aplicable cuando el destino del inmueble es habitacional, establece:

• El locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la deuda, otorgando un plazo no inferior a diez (10) días corridos, con especificación del lugar de pago.
• Recién vencido ese plazo sin regularización —o verificada la extinción de la locación por cualquier motivo— puede iniciarse la acción de desalojo.
• El locador no puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción.
• Si el locador se niega o guarda silencio, el locatario puede consignar judicialmente las llaves, y desde la notificación fehaciente al locador dejan de devengarse alquileres y obligaciones accesorias, siempre que la consignación se efectúe dentro de los diez días hábiles siguientes (o desde la notificación del depósito judicial, si se inició después).

Al no existir hoy un artículo equivalente ni en el Código Civil y Comercial vigente ni en el CPCCN, esta es, junto con el cambio de sumario a sumarísimo, una de las reformas de mayor impacto práctico para la relación locador-locatario en materia habitacional —con la particularidad de que se trata, en rigor, de la reincorporación de un mecanismo con más de cuatro décadas de historia en el derecho argentino de locaciones, y no de una innovación absoluta.

Cuadro comparativo resumido

¿Cuándo entraría en vigencia?

Según el artículo 38 del proyecto, la ley entraría en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, con excepción del Capítulo III (régimen registral), que regiría a los 180 días de esa publicación. El Capítulo II —el que contiene todas las reformas sobre desalojos y locaciones que repasamos en esta nota— entraría en vigencia de forma inmediata a su publicación.

Qué falta para que sea ley

El proyecto tiene media sanción: fue aprobado por el Senado, pero todavía debe pasar por la Cámara de Diputados. Si Diputados lo aprueba sin modificaciones, se convierte en ley y pasa a promulgación. Si introduce cambios, el texto modificado debe volver al Senado para una nueva votación. Recién con la sanción definitiva y su publicación en el Boletín Oficial estas reglas serán exigibles.

Conclusiones

El eje de esta reforma es la velocidad: el paso de sumario a sumarísimo, la caución juratoria para la entrega anticipada y el mandamiento de lanzamiento reforzado apuntan a acortar los tiempos entre el incumplimiento y la recuperación efectiva del inmueble, hoy extendidos muchas veces por más de un año. Pero no se trata de una reforma unidireccional: el proyecto suma dos contrapesos concretos que hoy no existen —la intervención obligatoria del Ministerio Público Tutelar frente a ocupantes vulnerables (art. 680 quater) y la intimación previa de diez días para desalojos de vivienda por falta de pago (art. 1222 CCyC)—, esta última no una novedad sino el regreso de un mecanismo de antaño y que rigió sin interrupciones hasta su derogación por el DNU 70/2023.

Conviene, sin embargo, matizar las expectativas de celeridad. Los tribunales exigen verosimilitud del derecho como recaudo autónomo para conceder una desocupación anticipada y aplican el instituto con criterio restrictivo, incluso cuando el actor ofrece caución real. Es esperable que ese estándar de prudencia judicial persista aunque el proyecto reduzca la exigencia formal a una caución juratoria, por lo que la sanción de la ley no garantiza, por sí sola, desalojos anticipados automáticos. A esto se suman algunos puntos que quedan abiertos —como la falta de reproducción expresa de los plazos diferenciados de lanzamiento del art. 686 vigente— y que podrían ajustarse en el debate en Diputados.

En la práctica, a los propietarios les conviene empezar desde ya a estructurar sus intimaciones de pago conforme al nuevo art. 1222 (plazo mínimo de diez días corridos, lugar de pago, notificación fehaciente) y reunir prueba sólida sobre su legitimación y el título locativo, que sigue siendo el principal obstáculo que identifican los tribunales para conceder una desocupación anticipada. A los inquilinos, prestar atención a los domicilios de notificación —real y electrónico— constituidos en el contrato, ya que la reforma valida la notificación aun ante la negativa a recibirla.

Seguiremos este proceso legislativo de cerca y actualizaremos esta nota si el texto sufre modificaciones en su paso por la Cámara de Diputados.