Oponibilidad del boleto de compraventa.

Una vez suscripto un boleto de compraventa, lo usual es que las partes se contacten a la brevedad con el escribano público designado a fín de que dé inicio a las gestiones tendientes a la escrituración. Luego de agotadas las gestiones preliminares, el escribano interviniente -como se explico en el artículo principal sobre compraventa de inmuebles-, solicita los llamados “certificados notariales” al Registro de la Propiedad correspondiente, otorgando así una reserva de prioridad a la operación, resguardando el inmueble de medidas cautelares u otros actos registrales que pudieren afectar la concreción del negocio.

Sin embargo, existen casos donde previo a que el escribano solicite los mencionados certificados notariales (ya sea porque las medidas estaban siendo gestadas tiempo antes o, ya sea porque las partes dejaron pasar mucho tiempo hasta contactarse con un notario), se inscriben o anotan sobre el inmueble, medidas cautelares -ej. un embargo proveniente de un acreedor del vendedor-.

En estos supuestos, el Código Civil y Comercial  Argentino -art. 1170-, resguardando los intereses del adquirente por boleto, prevé que el derecho del comprador de buena fe por boleto, tiene prioridad para adquirir el dominio del bien objeto del contrato por sobre los derechos de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble adquirido, si se cumplen la totalidad de los siguientes requisitos:

El comprador contrató con el titular registral (dueño), o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

El comprador pagó como mínimo el 25 % (veinticinco por ciento) del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar;

El boleto tiene fecha cierta (adquiere fecha cierta, el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después, por ejemplo, si es exhibido en juicio o repartición pública, o certificadas sus firmas por escribano público, entre otros);

La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral (inscripción del boleto en el Registro de la Propiedad Inmueble pertinente -cuando ello se encuentre permitido-), sea posesoria (detentación material del bien por parte del adquirente).

Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra.

También puede suceder que, previo a avanzar con la escrituración, el adquirente se tope con la situación de la apertura del concurso preventivo o declaración de quiebra del vendedor.

En estos casos, el Código Civil y Comercial Argentino, dispone que el derecho a adquirir el dominio del bien objeto del contrato por parte del adquirente por boleto, es oponible al concurso o quiebra del enajenante y puede exigirse que el juez del proceso falencial otorgue la respectiva escritura publica traslativa de dominio, si se cumplen los siguientes requisitos:

  • El comprador debe ser de buena fe (adquirente que desconocía el estado de insolvencia del vendedor al momento de la contratación);
  • El comprador pagó como mínimo el 25 % (veinticinco por ciento) del precio con anterioridad al concurso o quiebra;
  • El boleto tiene fecha cierta (adquiere fecha cierta, el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después, por ejemplo, si es exhibido en juicio o repartición pública, o certificadas sus firmas por escribano público, entre otros).

Compraventa de inmuebles en Argentina.

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