CONTRATO DE FIDEICOMISO EN ARGENTINA.

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¿ Que es un contrato de fideicomiso ?

Según lo dispone el artículo 1666 del Código Civil y Comercial Argentino (CCyCN), hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

Según lo dispone el artículo 1666 del Código Civil y Comercial Argentino (CCyCN), hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

Puede decirse también que, se trata de un esquema legal que otorga el andamiaje jurídico necesario para facilitar y lograr la viabilidad de un negocio determinado.

¿ Que rol cumple el fiduciante en un fideicomiso ?

Es el sujeto que transmite o se obliga a transmitir bienes al fiduciario a los fines del fideicomiso. En el caso del fideicomiso inmobiliario, el fiduciante puede aportar un lote sobre el cual se desarrollará el emprendimiento objeto del fideicomiso o puede aportar dinero al fiduciario a los fines de que este último, adquiera un lote para cumplir con el objetivo del fidecomiso.

El fiduciante, es el sujeto que transmite o se obliga a transmitir bienes al fiduciario a los fines del fideicomiso.

El fiduciante, puede ser a la vez, beneficiario (por ejemplo, si debe recibir el precio por la venta de un inmueble en el fideicomiso inmobiliario) o fideicomisario (por ejemplo, si recibirá la titularidad de un inmueble -producto final fideicomitido- en el fideicomiso inmobiliario) según se determine en el contrato.

¿ Que rol cumple el beneficiario en un fideicomiso ?

El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato y a favor de la cual el fiduciante y el fiduciario acuerdan ejercer el fideicomiso; Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario (artículo 1671 del CCyCN).

El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato y a favor de la cual el fiduciante y el fiduciario acuerdan ejercer el fideicomiso.

Las utilidades o beneficios concretos que habrá de recibir el beneficiario, pueden ser los frutos que devengue el patrimonio fideicomitido o un bien inmueble en el caso de un fideicomiso inmobiliario.

Recordamos que el concepto jurídico de “frutos” se refiere a los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia; los frutos naturales, son las producciones espontáneas de la naturaleza; los frutos industriales, son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra y los frutos civiles, son las rentas que la cosa produce.

¿ Que rol cumple el fideicomisario en un fideicomiso ?

Según lo establece el artículo 1672 del CCyCN, el fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso. Son los destinatarios finales de los bienes (por ejemplo, personas a quienes se transmite la titularidad de propiedades inmuebles en el fideicomiso inmobiliario). 

El fideicomisario, es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso.

Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos.

El fiduciario no puede ser fideicomisario, por lo que no puede adquirir para sí los bienes fideicomitidos.

El fiduciario no puede ser fideicomisario, por lo que no puede adquirir para sí los bienes fideicomitidos.

Aceptación del beneficiario y del fideicomisario.

El artículo 1681 del CCyCN, prescribe que para recibir las prestaciones del fideicomiso, el beneficiario y el fideicomisario deben aceptar su calidad de tales.

Para recibir las prestaciones del fideicomiso, el beneficiario y el fideicomisario deben aceptar su calidad de tales.

La aceptación se presume cuando intervienen en el contrato de fideicomiso, realizando actos que inequívocamente la suponen.

¿ Que rol cumple el fiduciario en un fideicomiso ?

El fiduciario es la persona humana o jurídica que administra el patrimonio recibido del fiduciante y se obliga a transmitirlo al beneficiario o fideicomisario al cumplirse la condición (por ejemplo, construir un edificio para el fideicomiso inmobiliario) o el plazo establecido en el contrato de fideicomiso.

El fiduciario, también puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato (artículo 1673 del CCyCN).

El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él (artículo 1674 del CCyCN).

El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.

¿ Que es la propiedad fiduciaria en un fideicomiso ?

Establece el artículo 1682 del CCyCN que, sobre los bienes fideicomitidos (transferidos al fiduciario) se constituye una propiedad fiduciaria. Así, a través del contrato de fideicomiso se transfieren bienes a un patrimonio separado del las partes del contrato y que se encuentra a nombre y titularidad del fiduciario. 

Se trata de un patrimonio de afectación, separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario, que se utiliza para cumplir con la manda fiduciaria (términos y objetivos del contrato de fideicomiso).

Se trata de un patrimonio de afectación, separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario, que se utiliza para cumplir con la manda fiduciaria (términos y objetivos del contrato de fideicomiso).

Como principio general, este patrimonio de afectación solo podrá ser embargado o agredido a raíz de créditos relacionados con la conservación o administración de ese mismo patrimonio, por tanto, los bienes fideicomitidos al ingresar en este patrimonio especial, quedan exentos de la acción de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos, los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal.

Si se trata de bienes registrables, los registros correspondientes (por ejemplo, el Registro de la Propiedad Inmueble) deben tomar razón de la calidad fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario.

Actos de disposición y gravámenes por parte del fiduciario.

El fiduciario puede disponer (por ejemplo, vender inmuebles) o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario (artículo 1688 del CCyCN).
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.

Seguro obligatorio a contratar por el fiduciario.

El artículo 1685 del CCyCN establece que, sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por el riesgo o vicio de las cosas objeto del fideicomiso, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas, y que los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación correspondiente y, en defecto de ésta, los que sean razonables.

El fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por el riesgo o vicio de las cosas objeto del fideicomiso, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas.

Asimismo, la norma mencionada en el párrafo que antecede, dispone la responsabilidad objetiva del fiduciario por el riesgo o vicio de las cosas o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas cuando el ente fiduciario no haya contratado seguro o éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.

Acciones legales por parte del fiduciario.

El fiduciario, está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario.

Rendición de cuentas del fiduciario.

La rendición de cuentas del fiduciario, puede ser solicitada por el beneficiario, por el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones contractuales y deben ser rendidas con una periodicidad no mayor a un año (artículo 1675 del CCyCN).

Dispensas prohibidas.

En el contrato de fideicomiso, no pueden incluirse clausulas que habiliten dispensar al fiduciario de la obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos (artículo 1676 del CCyCN).

Reclamo por cumplimiento del contrato.

El beneficiario y el fideicomisario pueden, en la medida de su interés, reclamar por el debido cumplimiento del contrato y la revocación de los actos realizados por el fiduciario en fraude de sus intereses, sin perjuicio de los derechos de los terceros interesados de buena fe.

¿ Cual es el contenido obligatorio de un contrato de fideicomiso ?

El artículo 1667 del CCyCN, dispone que el contrato de fideicomiso debe contener como mínimo:

  1. la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe constar la descripción de los requisitos y características que deben reunir los bienes;
  2. la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su caso;
  3. el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
  4. la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo;
  5. el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario a quien deben transmitirse o la manera de determinarlo;
  6. los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

¿ Cual es la forma de instrumentar un contrato de fideicomiso ?

El contrato, puede celebrarse por instrumento público (escritura pública) o instrumento privado, excepto cuando se refiera a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso (artículo 1669 del CCyCN).

Es corriente observar en los fideicomisos inmobiliarios que, las adhesiones al fideicomiso (ingreso de fiduciantes) se efectúen en instrumentos privados con firmas certificadas y que las cesiones de derechos de adjudicación de inmuebles o unidades funcionales, se realicen por escritura publica. Asimismo, también se observan casos donde todo tipo de actos posteriores a la constitución del fideicomiso se realizan por instrumentos privados, protocolizando los mismos al momento de hacer las respectivas escrituras traslativas de dominio a favor de los adjudicatarios definitivos de los bienes.

Por otra parte, se resalta que el contrato debe inscribirse en el Registro Público que corresponda (en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, ante la Inspección General de Justicia y en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, ante la Dirección de Personas Jurídicas Bonaerense).

¿ Cuanto dura un contrato de fideicomiso ?

El artículo 1668 del CCyCN, establece que el fideicomiso no puede durar más de 30 años desde su celebración, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte. Si se pacta un plazo superior, la norma mencionada dispone que el plazo, se reduce al tiempo máximo previsto.

El fideicomiso no puede durar más de 30 años desde su celebración, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.

Cumplida la condición o pasados 30 años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.

¿ En que consiste un fideicomiso inmobiliario ?

Sin perjuicio de que pueden contener infinidad de variantes, en este tipo de contratos, uno de los esquemas habituales, consiste en que por una parte se encuentran los fiduciantes que aportan un lote de terreno o propiedad inmueble y/u otros bienes como dinero a los fines del fideicomiso, por otra parte se encuentra el fiduciario quien emprende por sí o a través de terceros la construcción, el desarrollo y la comercialización del emprendimiento, para que una vez finalizada la obra o cumplidos ciertos requisitos entregue las utilidades generadas o los inmuebles construidos a los beneficiarios o fideicomisarios, según corresponda.

Una de las modalidades mas comunes de este tipo de fideicomisos, es la denominada “fideicomiso inmobiliario al costo”, por la cual el aportante inversor, se incorpora al emprendimiento sin conocer el monto exacto del costo de la propiedad finalizada integrante del desarrollo inmobiliario.

Otra modalidad de este tipo de desarrollos, es el “fideicomiso inmobiliario a precio fijo”, por el cual el aportante inversor se obliga a un monto fijo que puede establecerse en un pago único o en cuotas.

¿ Puede constituirse un fideicomiso mediante testamento ?

Si. Conforme el articulo 1699 y concordantes del CCyCN, el autor de un testamento, puede disponer la creación de un fideicomiso sobre toda la herencia, una parte indivisa o bienes determinados, y establecer instrucciones al heredero o legatario designado como fiduciario, resaltándose que en todos los casos, la constitución del fideicomiso no debe afectar la porción legítima de los herederos forzosos, excepto el caso de la mejora a favor del heredero con discapacidad prevista en el artículo 2448 del CCyCN.

En estos supuestos, el autor del testamento y causante en la sucesión hace las veces de fiduciante, transmitiendo bienes a un fiduciario que ejercerá la propiedad de estos para luego transferir dichos bienes y/o sus utilidades a sus herederos, beneficiarios o fideicomisarios según corresponda.

La utilización de esta figura, permite al testador (autor del testamento), planificar la distribución de sus bienes para después de su muerte y su administración, entre una infinidad de situaciones en las que podrá resultar útil el instituto del fideicomiso dada la elasticidad que lo caracteriza (por ejemplo, indivisiones hereditarias, mantenimiento de unidades económicas, mejora a herederos con discapacidades o que porten alguna dificultad que les impida gestionar adecuadamente la herencia, gestión de beneficencia, educación de familiares del testador, etc.).

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.

Juicio por Incumplimiento Contrato de Obra.

Compraventa de Inmuebles.

Juicio de Escrituración.

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