Juicio de Escrituración en Argentina.

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El Proceso o Juicio de Escrituración, es la herramienta legal con la que cuenta el firmante de un boleto de compraventa, para lograr el reconocimiento de sus derechos y que se condene a la parte incumplidora a escriturar; en caso de incumplimiento de la condena, el juez suscribirá la escritura, supliendo a la parte remisa a su costa.


Compraventa y boleto.

Según lo dispone el artículo 1123 del Código Civil y Comercial Argentino (en adelante CCyCN), hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. 

Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. 

En esa orientación, el vendedor, debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida, estando obligado también a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete (artículo 1137 CCyCN).

Cuando hablamos de inmuebles, para que pueda cumplirse con la obligación de transferir el dominio mencionada en los párrafos anteriores, la legislación Argentina (artículo 1017 CCyCN), prevé que debe existir el título suficiente (compraventa inmobiliaria por escritura pública), y el modo, que sería la entrega de la cosa, culminando y completando todo con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a fines de garantizar la oponibilidad del dominio adquirido frente a terceros.

Sin perjuicio de lo expuesto, en gran parte de las operaciones concertadas en el tráfico inmobiliario Nacional, el negocio inmobiliario, no se concreta directamente a través de la suscripción de una escritura pública, sino que  comienza con la firma de un documento denominado “reserva” para luego suscribir un “boleto de compraventa”. En el caso de la reserva, esta no es mas que una propuesta u oferta de compra de un determinado inmueble, efectuada generalmente ante un martillero o corredor público que deberá ser conformada con la aceptación o rechazo del propietario en un breve plazo determinado; En cuanto al “boleto”, entendemos se trata de un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a celebrar otro contrato definitivo -compraventa por escritura pública-, cuyas condiciones fueron determinadas en el instrumento preliminar.

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Según lo expuesto, puede afirmarse que con la firma de un boleto de compraventa no se perfecciona la transmisión del dominio al comprador, sino que se trata de un contrato preliminar por el cual las partes esencialmente se comprometen a suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio (compraventa inmobiliaria por escritura pública), pudiendo las partes reclamar judicialmente su cumplimiento, así como el cumplimiento del pago parcial o total del precio del futuro contrato de compraventa, o de la entrega de la cosa con anterioridad a la firma de la escritura en los casos en que expresamente así se hubiese acordado.

Con la firma de un boleto de compraventa, no se perfecciona la transmisión del dominio al comprador, sino que se trata de un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen esencialmente a suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio (compraventa inmobiliaria por escritura pública).

La firma de la escritura de compraventa.

A efectos de autorizar la respectiva escritura pública de compraventa, trasmitir el dominio de la propiedad al comprador e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble con fines de que la venta pueda ser oponible a terceros no intervinientes en el contrato, se requieren los servicios de un Escribano Público (persona que por oficio público está autorizada para dar fe de las escrituras y demás actos que pasan ante él), quien generalmente es designado por el comprador en el boleto de venta.

Lo habitual, suele ser que una vez  suscripto el boleto de compraventa o concretada la operación, las partes se contacten con el escribano designado a fin de suministrarle la información y documentación necesaria para preparar la respectiva escritura de compraventa (situación impositiva y familiar de las partes, título de propiedad, copia del reglamento de propiedad horizontal, boletas de impuestos, certificado catastral, etc.).

Una vez contactado con las partes y cumplidos los trámites preliminares, el notario interviniente solicita certificados de deudas (por ejemplo a la Municipalidad que corresponda, AYSA, Administración de Consorcios en caso de departamentos, etc.) y certificados notariales.

Cuando todo se encuentra en condiciones, el notario convoca a la partes en día y hora para la firma de la escritura que suele coincidir con la fijada el boleto de compraventa o dentro del plazo máximo allí consignado.

Incumplimientos y resolución del boleto.

Conforme lo prevé el articulo 1083 del CCyCN aplicable a los boletos de compraventa, una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato, si la otra parte lo incumple. A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando:

  • el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contrato;
  • el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del acreedor;
  • el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar;
  • el incumplimiento es intencional;
  • el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor. 

Por tanto, debe aclararse que, como alternativa a reclamar por escrituración, puede dejarse sin efecto el contrato preliminar de boleto de compraventa y reclamar los reintegros correspondientes mas los daños y perjuicios que la resolución anticipada haya provocado.

Obligación de escriturar.

La obligación de escriturar, es una obligación común a ambos contratantes -comprador y vendedor- por lo que son las dos partes, las que deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice en término y sin contratiempos.

La obligación de escriturar, es común a ambas partes -comprador y vendedor- siendo los dos contratantes, los que deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice en término y sin contratiempos.

En esa inteligencia, el ordenamiento legal vigente en nuestro país (artículos 961, 968, 1061, 1063 del CCyCN), establece que “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe, y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”, siendo estos los términos en los que debe interpretarse la obligación de escriturar que surge de un boleto de compraventa.

Así, cuando alguna de las partes no cumple con las gestiones o deberes a su cargo (por ejemplo, no abona gastos pre-escriturarios o no facilita la documentación requerida por el notario), no asiste a la firma de la escritura, o se niega a escriturar por algún motivo injustificado, puede ser demandada por escrituración.

Cuando alguna de las partes no cumple con las gestiones o deberes a su cargo, no asiste a la firma de la escritura, o se niega a escriturar por algún motivo injustificado, puede ser demandada por escrituración.

También puede reclamarse por escrituración cuando la imperfección u observabilidad del título -que surja del respectivo estudio hecho por el escribano interviniente-, las condiciones jurídicas del inmueble o de las partes no permiten escriturar, por ejemplo embargos o inhibiciones trabadas sobre el vendedor. En este caso, obsérvese, que si el boleto fue firmado con intermediación de un martillero o corredor público es obligación de éste indagar sobre las condiciones jurídicas del inmuebles y de las partes y brindarles la información adecuada antes de convocarlas a firmar el boleto de venta respectivo, por lo que si no lo hizo, el profesional inmobiliario incurrirá en las responsabilidades del caso. 

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Fallecimiento de los contratantes.

En caso de muerte de alguno de los firmantes de un boleto de compraventa, conforme lo prescribe el artículo 1024 del CCyCN -como principio general y salvo excepciones-, los efectos del contrato se extienden activa y pasivamente a los sucesores, por lo que puede exigirse el cumplimiento de la obligación de escriturar a los herederos de las partes incumplidoras del boleto. Para ello, deberá intimarse a los sucesores a aceptar la herencia y/o al cumplimiento de las obligaciones respectivas (artículo 2289 CCyC), bajo apercibimiento de iniciar, en carácter de acreedor de una obligación de hacer, la sucesión del contratante incumplidor fallecido.

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Configuración de la mora.

La mora (retraso culpable en el cumplimiento de una obligación) en la obligación de escriturar, opera automáticamente por incumplir tal obligación en el plazo convenido por las partes (artículo 886 CCyCN).

En este sentido, jurisprudencialmente se ha resuelto en varias oportunidades que, la obligación de escriturar no se basa en una posible intimación previa que exija su cumplimiento, sino en el contrato suscripto por las partes (CNCivil, Sala G, 09/12/2019, S.F.J. y otro c. B.L.A. y otros s/ escrituración, entre otros), por tanto, entendemos que la mora de la parte incumplidora opera de manera automática al vencimiento del plazo pactado en el boleto compraventa u otro instrumento idóneo y no requiere para su configuración, intimación alguna de la parte interesada, ni de citación alguna por parte del escribano interviniente en la operación.

Boleto de compraventa sin plazo para escriturar.

Sin perjuicio de que no es lo habitual, puede darse el caso en el cual no se hubiese pactado plazo expreso de escriturar en el boleto, o que directamente no se hubiese acordado nada relacionado con la escrituración. 

En estos supuestos, la situación podrá solucionarse a través de una fijación de plazo posterior de común acuerdo por las partes, o -con base en lo dispuesto en el artículo 887, inciso b, CCyCN y demás normativa concordante- entablando  una acción judicial de fijación de plazo o la petición de ello en el mismo juicio de escrituración por acumulación.

Por tanto, la inexistencia de plazo para escriturar, no significa que alguno de los contratantes pueda verse beneficiado con ello y tenga derecho a dilatar abusiva e indefinidamente el cumplimiento de la obligación esencial del boleto, cual es, la escrituración.

La inexistencia de plazo para escriturar, no significa que alguno de los contratantes pueda verse beneficiado con ello y tenga derecho a dilatar abusiva e indefinidamente el cumplimiento de la obligación esencial del boleto, cual es, la escrituración.

¿ Cuando vence o prescribe la obligación de escriturar que surge de un boleto de compraventa ?

Con el régimen del Código Civil anterior al hoy vigente, la obligación de escriturar emergente de un boleto de compraventa se había considerado como una obligación personal que puede reclamarse dentro del plazo de 10 años a contar desde que la misma fuera exigible (artículo 4023 del Código Civil) y sin perjuicio de la salvedad sobre su interrupción que mas abajo se explicará.

Con el régimen del nuevo Código Civil y Comercial vigente desde el 1 de agosto de 2015, si consideramos al boleto de compraventa como un contrato preliminar y nos atenemos a la letra de lo dispuesto por el artículo 994 del CCyCN, las obligaciones emergentes de este tipo de instrumentos, quedarían sin efecto por caducidad luego de transcurrido un año desde su celebración o desde ocurrida cierta condición pactada, según se interprete la nueva normativa. 

Sin dejar de lado todo lo expresado en este punto, debe tenerse en cuenta que la doctrina y jurisprudencia  mayoritaria, han tradicionalmente resuelto en forma pacífica que, en el caso de que el comprador por boleto haya recibido la posesión del inmueble, dicha circunstancia implica un reconocimiento tácito y continuado de la subsistencia de la compraventa y de la obligación de escriturar, cuyo efecto es el de interrumpir la prescripción en curso.

La doctrina y jurisprudencia mayoritaria, han tradicionalmente resuelto que, en el caso de que el comprador por boleto haya recibido la posesión del inmueble, dicha circunstancia implica un reconocimiento tácito y continuado de la subsistencia de la compraventa y de la obligación de escriturar, cuyo efecto es el de interrumpir la prescripción en curso.

En este sentido, se ha expresado la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires en reiteradas oportunidades:

“la posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye un factor interruptivo de la prescripción en los términos del art.3989 del Código Civil” (S.C.B.A. Ac.43.971, “Zubillaga” del 17/03/92, Ac. y Sent. 1992-I, pág.363, entro muchos otros).

El juicio por escrituración.

Para el caso de que deba recurrirse a la alternativa del reclamo judicial, por no haber arribado a un acuerdo en la instancia de mediación prejudicial respectiva, la parte reclamante, debe presentar una demanda ante los tribunales civiles y/o comerciales competentes, donde básicamente relatará los hechos que dan motivo al reclamo, ofrecerá la prueba de la que intente valerse (peritos, documentos, pedidos de informes, testigos, etc.), fundará legalmente su pretensión y practicará la liquidación de los rubros que estima le corresponden, siempre actuando en forma obligatoria con la asistencia técnica-legal de un abogado matriculado. En la demanda, también podrán solicitarse medidas cautelares, a fin de que el juez interviniente, anoticie la promoción del juicio a terceros (anotación de litis),  o asegure el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, siempre que se reúnan los requisitos legales que la adopción de estas medidas requieren. 

Una vez presentada la demanda ante el juez en los términos descriptos, la misma, se le comunica -técnicamente se dice “notifica”- a los requeridos contratantes designados como incumplidores de la obligación de escriturar, quienes deberán expedirse sobre el reclamo del damnificado, argumentando las defensas que estimen correspondan según el derecho vigente y ofreciendo las pruebas que pudieren dar respaldo a sus posturas.

Otra etapa importante a destacar, es la producción de las pruebas ofrecidas; En esta parte del proceso, se toman declaraciones a las partes y testigos, se efectúan las pericias pedidas (por ejemplo, pericial caligráfica de las firmas insertas en el boleto desarrollada por un perito calígrafo público o pericial informática realizada por un experto en sistemas), se agregan los informes solicitados, etc. La importancia fundamental de esta sección del procedimiento, radica en que las pruebas producidas, servirán al juez de la causa como fundamento para resolver el reclamo al momento de dictar sentencia.

No debe dejar de destacarse que, durante el transcurso de casi todo el recorrido del proceso judicial, las partes pueden llegar a un acuerdo de intereses que pongan fin inmediato al juicio (en alguna de las audiencias que fije el juez de oficio o que soliciten las partes o directamente presentando un acuerdo escrito para su homologación).

Finalmente, tenemos el acto de la sentencia que, es donde el juez, resuelve que reclamos reconoce como válidos y cuales otros descarta.

Condena a escriturar.

En caso de progresar la demanda por escrituración, el artículo 512 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y su equivalente que rige en la Provincia de Buenos Aires (artículo 510), disponen que la sentencia que condenare al otorgamiento de una escritura pública, contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliera dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su costa y que la escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante, si aquél no estuviere designado en el contrato.

La sentencia que condenare al otorgamiento de una escritura pública, contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliera dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su costa y que la escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante, si aquél no estuviere designado en el contrato.

En consecuencia con lo explicado, el texto de la parte dispositiva de una sentencia por escrituración en un proceso donde no se haya designado o propuesto escribano-, muchas veces suele ser el siguiente: “…Hacer lugar a la demanda instaurada por….(parte actora) contra…(parte demandada), a quien condeno a escriturar en el término de los 30 días de quedar firme este pronunciamiento el inmueble ubicado en…, identificado catastralmente como…, para lo cual se sorteará un escribano de las listas oficiales, quien deberá intimar a las partes a formalizar el acto, en caso de incomparecencia del demandado la suscripta procederá a firmar en su nombre la escrituración…”.

Asimismo, en línea con lo dispuesto en el articulo 730, 731, 955, 969, 1018 y concordantes del CCyCN, y entendemos también por aplicación analógica del artículo 511 del Código de Procedimiento Civil y Comercial de la Nación o el artículo correspondiente a su homónimo bonaerense, si la sentencia que manda a escriturar se torna de cumplimiento imposible por cualquier motivo, la obligación se resuelve en el pago de los daños y perjuicios en la etapa procesal de ejecución.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.

🔗 Ver también: Prioridad del Boleto frente a Terceros

Compraventa de Inmuebles.

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