JUICIO POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OBRA.

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El Proceso o Juicio por Incumplimiento de Contrato de Obra, es la herramienta legal con la que cuenta el contratante damnificado (comitente o contratista) para lograr el reconocimiento de sus derechos, créditos y reclamos, cuando ello no es posible por otra vía.


¿ Cuando existe un contrato de obra ?

Según se extrae de lo dispuesto en el artículo 1251 del Código Civil y Comercial Argentino (CCyCN), el contrato de obra, se configura cuando una persona denominada contratista, actuando independientemente, se obliga a favor de otra llamada comitente, a realizar una obra determinada, por ejemplo, la construcción de una vivienda o de un edificio. Una característica definitoria de este tipo de contratos, consiste en la existencia de la promesa de un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.

Cooperación de terceros.

El contratista, puede valerse de terceros para ejecutar la obra, excepto que de lo estipulado o de la índole de la obligación, resulte que fue elegido por sus cualidades para realizarla personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la ejecución (artículo 1254 CCyCN).

Obligaciones del contratista.

El contratista, es el sujeto obligado a realizar la obra; a su respecto, el artículo 1256 del CCyCN, dispone que el mismo se encuentra obligado a:

  • ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada;
  • informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida;
  • proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;
  • usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer;
  • ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.

Obligaciones del comitente.

El comitente, es el que ha encargado la obra. Según el artículo 1257 del CCyCN, el mismo está obligado a:

  • pagar la retribución;
  • proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio;
  • recibir la obra si fue ejecutada conforme a derecho y a lo convenido entre las partes.

Riesgos de la contratación.

Si los bienes necesarios para la ejecución de la obra se pierden por fuerza mayor, la pérdida la soporta la parte que debía proveerlos (artículo 1258 CCyCN).

Si los bienes necesarios para la ejecución de la obra o del servicio se pierden por fuerza mayor, la pérdida la soporta la parte que debía proveerlos.

Se aclara que, la fuerza mayor consiste en una circunstancia imprevisible e inevitable que altera las condiciones de una obligación, por ejemplo, una inundación catastrófica, un terremoto, la caída de un rayo, etc.

Desistimiento unilateral.

El artículo 1261 del CCyCN, establece que, el comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al contratista todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener.

El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al contratista todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener.

El juez puede reducir equitativamente la utilidad que hubiera podido obtener el contratista, si la aplicación estricta de lo mencionado en el párrafo anterior, conduce a una notoria injusticia.

Variaciones del proyecto convenido.

El artículo 1264 del CCyCN prescribe que, cualquiera sea el sistema de contratación acordado, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación; la necesidad de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al comitente con indicación de su costo estimado.

Cualquiera sea el sistema de contratación acordado, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación.

Si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguir el contrato comunicando su decisión dentro del plazo de 10 días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado.

Si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguir el contrato comunicando su decisión dentro del plazo de 10 días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado.

El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar sustancialmente la naturaleza de la obra.

Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa.

Si la ejecución de una obra o su continuación, se hace imposible por causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue.

En estos casos, el contratista tiene derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada (artículo 1267 CCyCN).

Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega.

Conforme lo reglado por el artículo 1268 del CCyCN, la destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito (hecho que no ha podido preverse, o que no hubiera podido preverse o que, previsto, fuera inevitable) antes de haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los siguientes efectos:

  • si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el contratista tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada;
  • si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los materiales, no se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia al comitente;

Si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro de parte importante de la obra, debe la remuneración pactada.

Derecho a verificar.

En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados (artículo 1269 CCyCN).

Aceptación de la obra.

De la interpretación del artículo 1270 del CCyCN, se extrae que la obra se considera aceptada, cuando se entrega el trabajo terminado al comitente y este lo recibe y presta conformidad con la obra realizada.

La obra se considera aceptada, cuando se entrega el trabajo terminado al comitente y este lo recibe y presta conformidad con la obra realizada.

Se aclara que, cualquiera de las partes tiene derecho a requerir la inspección de la cosa en el acto de su entrega; a su vez, la recepción de la cosa por el acreedor, hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de los vicios que no puedan advertirse al momento de la entrega o sean ocultos.

La recepción de la cosa por el acreedor, hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de los vicios que no puedan advertirse al momento de la entrega o sean ocultos.

Las normas sobre vicios o defectos, se aplican a las diferencias en la calidad de la obra. A este respecto, destacamos que el artículo 1055 del CCyCN establece un plazo de caducidad de 3 años para reclamar por vicios ocultos cuando se trata de cosas inmuebles que empezaría a computarse desde que se aceptó la obra y que para que puede ser viable el reclamo en ese sentido, debe denunciarse el vicio dentro de los 60 días de conocido y ejercerse la acción legal dentro del plazo de 1 año.  

Plazos de garantía.

El artículo 1272 del CCyCN, prevé que si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.

Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.

A su vez, el artículo mencionado dispone que, si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:

  • queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;
  • responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos.

Obra en ruina o impropia para su destino.

Según lo regula el artículo 1273 del CCyCN, el constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración (construcción de viviendas, edificios, etc.), responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino por la pérdida de alguna de sus características.

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración (construcción de viviendas, edificios, etc.), responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino por la pérdida de alguna de sus características.

La norma mencionada, resalta que el constructor, sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena (responsabilidad objetiva) y que no es causa ajena el vicio del suelo -aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero-, ni el vicio de los materiales -aunque no sean provistos por el contratista-.

Esta responsabilidad del constructor, según corresponda, se extiende concurrentemente a:

  • toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual (construcciones llave en mano);
  • toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista (desarrolladores);
  • subcontratista;
  • proyectista (el que elabora los planos y/o el proyecto de obra, arquitecto o ingeniero);
  • director de la obra (arquitecto o ingeniero);
  • cualquier profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.

Plazo de caducidad del reclamo por obra en ruina o impropia para su destino.

Para hacer operativa la responsabilidad del constructor y de los sujetos mencionados en el punto anterior por obra en ruina o impropia para su destino, el daño debe producirse dentro de los 10 años de aceptada la obra.

Para hacer operativa la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino, el daño debe producirse dentro de los 10 años de aceptada la obra.

Prescripción de la acción legal por ruina o impropia para su destino.

Según lo prevé el artículo 2564, inciso c, del CCyCN, el plazo de prescripción (pérdida del derecho por el transcurso del tiempo) del reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración, es de 1 año, computándose el plazo, desde que se produjo la ruina.

Plazos aplicables a la ruina en el Contrato de Obra en el Código Civil y Comercial Argentino Ley 26.994
Situación Plazo
Caducidad de la garantía 10 años
Prescripción de la acción 1 año

Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad.

Por imperio de lo dispuesto en el artículo 1276 del CCyCN, toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad prevista para los daños que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duración o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.

Responsabilidades complementarias.

El constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción (por ejemplo ingenieros), están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales disposiciones (artículo 1277 del CCyCN).

Muerte del comitente o del contratista.

Dispone expresamente el artículo 1259 del CCyCN que, la muerte del comitente no extingue el contrato, excepto que haga imposible o inútil la ejecución.

Por otro lado, el artículo 1260 del mismo ordenamiento, establece que la muerte del contratista extingue el contrato, excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada en proporción al precio total convenido.

El juicio por incumplimiento del contrato de obra.

Para el caso de que deba recurrirse a la alternativa del reclamo judicial, por no haber arribado a un acuerdo en la instancia de conciliación de consumo o mediación prejudicial respectiva, la parte reclamante, debe presentar una demanda ante los tribunales civiles y/o comerciales y/o de consumo competentes, donde básicamente relatará los hechos que dan motivo al reclamo, ofrecerá la prueba de la que intente valerse (peritos, documentos, pedidos de informes, testigos, etc.), fundará legalmente su pretensión y practicará la liquidación de los rubros que estima le corresponden, siempre actuando en forma obligatoria con la asistencia técnica-legal de un abogado matriculado.

Una vez presentada la demanda ante el juez en los términos descriptos, la misma, se le comunica -técnicamente se dice “notifica”- a los requeridos contratantes designados como incumplidores, quienes deberán expedirse sobre el reclamo del damnificado, argumentando las defensas que estimen correspondan según el derecho vigente y ofreciendo las pruebas que pudieren dar respaldo a sus posturas.

Otra etapa importante a destacar, es la producción de las pruebas ofrecidas; En esta parte del proceso, se toman declaraciones a las partes y testigos, se efectúan las pericias pedidas (por ejemplo, pericial arquitectónica realizada por un perito arquitecto, pericial ingenieril llevada a cabo por un perito ingeniero, o pericial informática realizada por un experto en sistemas), se agregan los informes solicitados, etc. La importancia fundamental de esta porción del procedimiento, radica en que las pruebas producidas, servirán al juez de la causa como fundamento para resolver el reclamo al momento de dictar sentencia.

No debe dejar de destacarse que, durante el transcurso de casi todo el recorrido del proceso judicial, las partes pueden llegar a un acuerdo de intereses que pongan fin inmediato al juicio (en alguna de las audiencias que fije el juez de oficio o que soliciten las partes o directamente presentando un acuerdo escrito para su homologación).

Finalmente, tenemos el acto de la sentencia que, es donde el juez, resuelve que reclamos reconoce como válidos y cuales otros descarta.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.

Juicio por Vicios Ocultos.

Compraventa de Inmuebles.

Juicio de Escrituración.

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