Una casa, departamento, terreno o local puede tener un importante valor económico aun cuando quien lo ocupa o pretende transmitirlo no tenga todavía una escritura de dominio a su nombre. Es una situación mucho más frecuente de lo que parece.
Puede existir un boleto de compraventa firmado hace muchos años, una sucesión pendiente, varias cesiones sucesivas, una posesión prolongada, derechos hereditarios sobre una propiedad o incluso un inmueble construido dentro de un desarrollo que todavía no se encuentra en condiciones de escriturar.
Frente a cualquiera de estos casos aparece una pregunta inmediata: ¿Se puede vender una propiedad sin escritura?
La respuesta depende de qué derecho tenga realmente quien pretende transmitirla. No es lo mismo vender el dominio de un inmueble que ceder un boleto de compraventa, transmitir derechos contractuales, ceder derechos hereditarios o transferir derechos posesorios. Por eso, la inexistencia de escritura no significa necesariamente que no pueda realizarse ninguna operación. Pero tampoco significa que pueda venderse jurídicamente la propiedad como si el transmitente fuera su titular registral.
La primera pregunta no es si existe escritura, sino qué derecho tiene el vendedor
En una compraventa inmobiliaria ordinaria, el vendedor transmite al comprador el derecho real de dominio.
El Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Además, la adquisición derivada de un derecho real requiere título y modo suficientes.
Por ello, un boleto privado, un recibo, una cesión o el simple hecho de ocupar una casa durante muchos años no equivalen por sí mismos a una escritura traslativa de dominio.
Sin embargo, esas situaciones pueden generar otros derechos que tengan valor económico. La cuestión consiste en determinar exactamente qué se tiene y qué puede transmitirse.
Tengo boleto de compraventa pero nunca escrituré: ¿puedo vender?
El boleto de compraventa inmobiliaria no debe confundirse con la escritura traslativa de dominio. Quien adquirió mediante boleto puede tener importantes derechos contractuales y, en muchos casos, también la posesión del inmueble, pero eso no significa necesariamente que sea titular registral del dominio.
La doctrina distingue aquí dos momentos jurídicos: por un lado, existe el contrato que genera la obligación de escriturar, por otro, se encuentra la escritura pública que reúne la forma exigida para servir como título suficiente para la transmisión del derecho real.
Por eso, cuando alguien dice:
“Compré esta casa hace veinte años, tengo boleto, pagué todo y vivo allí desde entonces”
pueden existir varias alternativas.
Una posibilidad consiste en obtener la escritura pendiente iniciando un juicio de escrituración. Otra puede consistir en transmitir al nuevo interesado los derechos que surgen del boleto y de la relación contractual.
Y, dependiendo de las circunstancias y de la antigüedad y características de la posesión, también puede ser necesario evaluar una eventual prescripción adquisitiva.
El boleto, por lo tanto, puede tener un importante valor jurídico aunque no equivalga al título de dominio. El Código Civil y Comercial otorga incluso determinadas protecciones al comprador de buena fe por boleto frente a terceros cuando se cumplen los requisitos establecidos por el artículo 1170.
¿Puede cederse un boleto de compraventa?
En muchos casos, sí. Cuando una persona adquirió un inmueble mediante boleto de compraventa y posteriormente desea transferir su posición a otra, la operación puede instrumentarse mediante una cesión de la posición contractual o de los derechos derivados del boleto, según las particularidades del caso.
El cesionario pasa así a ocupar la posición jurídica que correspondía al cedente dentro de la relación contractual. Sin embargo, debe tenerse presente una diferencia fundamental: no necesariamente está adquiriendo el dominio del inmueble, sino los derechos que tenía el cedente para llegar eventualmente a obtenerlo.
Por eso, antes de concretar la cesión resulta indispensable revisar quién fue el vendedor original, si era titular registral, si existen boletos o cesiones anteriores, si el precio fue íntegramente abonado, si quedan obligaciones pendientes y si el contrato admite la cesión o exige la conformidad de alguna otra persona. También debe analizarse quién posee actualmente el inmueble, si existen embargos, inhibiciones u otros conflictos y si la documentación disponible permite reconstruir adecuadamente toda la cadena jurídica.
Esta situación también puede presentarse en desarrollos inmobiliarios y determinados barrios privados, donde existen viviendas terminadas y ocupadas pero cuyos adquirentes todavía son titulares de derechos contractuales provenientes de fideicomisos u otras estructuras similares, sin contar aún con dominio escriturado.
En esos casos, la operación puede comprender conjuntamente la cesión de los derechos contractuales y la transmisión de la posesión, por lo que el análisis previo de la documentación y de la situación jurídica del inmueble adquiere especial importancia.
Tener la posesión tampoco es lo mismo que tener la escritura
Otro supuesto diferente es el de quien ocupa una propiedad desde hace muchos años sin tener título registral. La posesión es una situación jurídicamente relevante.
Pero el poseedor no debería presentarse ante un comprador diciendo simplemente que “vende la propiedad” si carece del dominio que pretende transmitir. Lo que eventualmente puede transmitir son derechos y acciones posesorias, juntamente con la entrega de la posesión.
Esta operación tiene características y riesgos diferentes de una compraventa inmobiliaria ordinaria. El valor de esos derechos dependerá en gran medida de la calidad de la posesión transmitida.
Entre otras cuestiones, debe analizarse:
- desde cuándo se posee;
- cómo comenzó la posesión;
- qué actos posesorios se realizaron;
- si existen documentos que acrediten su antigüedad;
- si hubo anteriores poseedores;
- si pueden unirse distintas posesiones;
- si existieron interrupciones;
- quién figura como titular registral;
- si existen litigios;
- si la posesión podría eventualmente conducir a una usucapión.
Una cuestión particularmente importante es que el instrumento mediante el cual se ceden derechos posesorios no demuestra por sí solo que el cedente haya poseído durante todos los años que declara.
Si posteriormente se pretende sumar esa posesión a la del adquirente para promover una prescripción adquisitiva, será necesario demostrar los actos posesorios efectivamente realizados por los anteriores poseedores.
Derechos posesorios: el documento importa, pero la prueba de la posesión importa más
Supongamos que una persona pretende adquirir derechos sobre un terreno y recibe una cesión en la que el cedente declara poseerlo desde hace quince años. Ese documento puede acreditar la existencia de la cesión y el vínculo jurídico entre ambos. Pero no necesariamente acredita que esos quince años de posesión hayan ocurrido efectivamente.
Para ello será necesario contar con otros elementos:
- impuestos;
- construcciones;
- fotografías;
- planos;
- facturas de materiales;
- testigos;
- cercos;
- mejoras;
- explotaciones;
- documentación antigua;
- cualquier otro elemento compatible con verdaderos actos posesorios.
Por eso, para un comprador o inversor la pregunta relevante no debería ser solamente:
“¿Me hacen una cesión de derechos posesorios?”
sino:
“¿Qué pruebas existen de los derechos posesorios que me están ofreciendo?”
Una cesión impecablemente redactada puede transmitir una posesión jurídicamente débil. Y una posesión muy bien documentada puede, en determinadas circunstancias, representar un activo considerablemente más interesante.
¿Qué sucede cuando la propiedad está en sucesión?
La muerte del propietario registral genera otra situación completamente diferente. Que la escritura continúe a nombre de una persona fallecida no significa que la propiedad sea invendible.
Los herederos pueden realizar la sucesión y, una vez reunidos los requisitos judiciales, fiscales y registrales correspondientes, vender el inmueble.
Incluso muchas veces no es necesario inscribir previamente la propiedad a nombre de los herederos. La Ley 17.801 permite, en determinadas transmisiones sucesorias, utilizar el denominado tracto abreviado.
En términos prácticos, esto permite que los herederos otorguen directamente la escritura a favor del comprador, relacionándose en el Registro los antecedentes sucesorios sin necesidad de realizar previamente una inscripción intermedia a nombre de los herederos.
El tracto abreviado no evita hacer la sucesión. Lo que puede evitar es la inscripción previa del inmueble a nombre de los sucesores antes de venderlo.
¿Puede venderse una propiedad antes de terminar la sucesión?
Sí, es posible avanzar en una negociación antes de que la sucesión haya concluido, pero debe distinguirse entre asumir compromisos contractuales y estar efectivamente en condiciones de otorgar la escritura traslativa de dominio.
Los herederos pueden negociar con potenciales compradores e incluso celebrar determinados acuerdos, pero hacerlo sin conocer con precisión el estado del expediente puede generar riesgos importantes. Antes de fijar una fecha de escritura o asumir obligaciones firmes conviene verificar quiénes son los herederos, si ya existe declaratoria de herederos o testamento aprobado, si todos prestan conformidad, si intervienen menores o personas con capacidad restringida, si hubo cesiones de derechos hereditarios y si existen embargos, inhibiciones u otras restricciones.
También debe revisarse si están cumplidos los requisitos fiscales y judiciales necesarios para la transmisión, cuál es la situación de ocupación del inmueble y si resulta necesario realizar estado parcelario u otros trámites catastrales previos.
En definitiva, la negociación puede comenzar antes de que finalice la sucesión, pero el compromiso asumido debe guardar relación con el verdadero estado jurídico del expediente. De lo contrario, una operación aparentemente sencilla puede terminar en pérdida de señas, reclamos por incumplimiento o en la imposibilidad de escriturar dentro del plazo prometido.
¿Puede un heredero vender su parte de una casa?
Esta frase requiere particular cuidado. Antes de la partición, el heredero participa en una herencia indivisa. Esto no significa necesariamente que sea dueño individual de un porcentaje materialmente determinado de cada inmueble.
Por ello, debe distinguirse entre:
- ceder derechos hereditarios;
- ceder derechos sobre un inmueble determinado de la herencia;
- adjudicarse posteriormente el inmueble;
- vender una parte indivisa una vez jurídicamente consolidada.
El Código Civil y Comercial regula expresamente la cesión de derechos sobre un bien determinado perteneciente a una herencia y dispone que su eficacia queda sujeta a que ese bien sea finalmente atribuido al cedente en la partición.
Por eso, adquirir “la parte de un heredero en una casa” antes de la partición no debe analizarse como si se estuviera comprando simplemente un porcentaje registral de la propiedad.
Puede existir un riesgo jurídico considerablemente mayor.
¿Y si el heredero necesita vender antes de terminar la sucesión?
Una alternativa diferente consiste en la cesión de derechos hereditarios. Mediante ella el heredero puede transmitir los derechos que posee sobre toda o una parte de la herencia.
Esto puede permitirle obtener liquidez sin esperar a que finalice completamente el proceso sucesorio. Pero tampoco debe confundirse con una compraventa inmobiliaria ordinaria.
El cesionario asume una determinada posición dentro de la herencia y, con ella, los tiempos, costos y riesgos propios del proceso sucesorio.
Precisamente por esa incertidumbre, estas operaciones suelen negociarse con una lógica económica diferente de la venta de un inmueble listo para escriturar. Para el cedente puede significar cobrar antes. Para el adquirente puede significar aceptar trámites y riesgos a cambio de negociar un precio diferente.
Una propiedad sin escritura puede tener valor, pero el descuento debe responder a un riesgo calculable
Desde la perspectiva de una inversión inmobiliaria, los problemas de titulación pueden generar oportunidades, pero no toda propiedad jurídicamente irregular constituye una buena inversión.
Un inmueble puede ofrecerse por debajo de su valor de mercado porque el comprador deberá asumir una escrituración pendiente, una sucesión, una cadena de boletos o cesiones, una posesión que necesita regularización, una eventual usucapión, conflictos entre herederos, deudas, ocupantes o cuestiones catastrales y registrales.
Por eso, el análisis no debería centrarse únicamente en cuánto se está pagando por debajo del valor de mercado, sino en si el problema jurídico puede resolverse, cuánto costará hacerlo y qué plazo puede demandar la regularización.
En términos simples:
Una propiedad con problemas de título puede representar una oportunidad cuando el inconveniente jurídico está claramente identificado, puede cuantificarse y existe una vía razonable para solucionarlo.
Si, en cambio, la situación jurídica es incierta, la documentación es insuficiente o el camino de regularización resulta imprevisible, el descuento ofrecido puede no compensar el riesgo asumido.
¿Qué debería revisar un comprador antes de adquirir una propiedad sin escritura?
Una operación de estas características exige una revisión más profunda que una compraventa ordinaria.
Como mínimo deberían analizarse:
La situación registral
Quién figura como titular, qué gravámenes existen y si hay embargos, hipotecas, restricciones o inhibiciones relevantes.
El origen del derecho ofrecido
Escritura antecedente, boleto, cesión, herencia, fideicomiso, posesión u otra causa.
La cadena de transmisiones
Si existieron varios boletos o cesiones, debe comprobarse la continuidad jurídica entre todos ellos.
La posesión
Quién ocupa actualmente la propiedad, desde cuándo y con qué antecedentes.
El expediente sucesorio
Cuando existe un titular fallecido, resulta indispensable conocer el estado real del proceso.
La documentación catastral
Superficie, estado parcelario, diferencias entre título y ocupación y eventuales construcciones no declaradas.
Las deudas
Impuestos, tasas, expensas, servicios y otras obligaciones vinculadas al inmueble.
La salida jurídica
Debe existir una respuesta concreta a una pregunta esencial:
¿Cuál será el camino para llegar desde la situación actual hasta un título de dominio jurídicamente utilizable?
Si esta última respuesta no puede formularse con razonable precisión, el riesgo de la operación aumenta significativamente.
No todas las propiedades sin escritura deben regularizarse de la misma manera
Dos inmuebles aparentemente similares pueden requerir soluciones jurídicas completamente diferentes. Una propiedad adquirida mediante boleto puede necesitar una escrituración, mientras que si el titular registral falleció será necesario analizar la sucesión y, eventualmente, una posterior venta por tracto abreviado. En otros casos, una cadena de boletos o cesiones obliga a reconstruir las distintas transmisiones, y una posesión prolongada puede justificar el estudio de una prescripción adquisitiva.
También puede ocurrir que un heredero necesite liquidez y evalúe una cesión de derechos hereditarios, o que quien posee un inmueble sin ser titular registral transmita derechos posesorios, siempre que el adquirente conozca con precisión qué derecho recibe y cuáles son sus alcances.
Por eso, hablar en términos generales de una “propiedad sin escritura” puede resultar engañoso: detrás de esa expresión pueden existir situaciones jurídicas muy distintas y, por lo tanto, caminos de regularización también diferentes.
¿Necesitás revisar la compraventa de un inmueble?
Orientación rápida antes de comprar, vender o firmar por un inmueble.
Conclusión
Una propiedad sin escritura no necesariamente carece de valor ni resulta imposible de transmitir. Lo determinante es identificar con precisión qué derecho existe detrás del inmueble y cuál es la vía jurídica adecuada para regularizarlo o transferirlo.
Según el caso, puede existir un boleto que permita exigir la escrituración, una posición contractual susceptible de cesión, derechos hereditarios que puedan transmitirse o una sucesión que permita concretar posteriormente una venta por tracto abreviado. También puede existir una posesión prolongada con valor económico propio y que, bajo determinados presupuestos, pueda servir de base para una futura prescripción adquisitiva.
Sin embargo, ninguna de estas situaciones equivale automáticamente a vender el dominio de una propiedad lista para escriturar. Por eso, antes de comprometer dinero o firmar una reserva, boleto o cesión, resulta aconsejable realizar un análisis jurídico, registral, sucesorio y posesorio de la operación.
En Estudio Vilaplana Abogados analizamos inmuebles con boletos antiguos, sucesiones pendientes, derechos hereditarios, cesiones, posesiones prolongadas y otros problemas de titulación, tanto para quienes necesitan regularizar o vender una propiedad como para quienes evalúan adquirir este tipo de activos.
Cuando falta la escritura, la cuestión central no es solamente si el inmueble puede venderse, sino qué derecho puede transmitirse actualmente y cuál es el camino jurídico más adecuado para convertir esa situación en un título seguro.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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