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El Proceso o Juicio por Vicios Ocultos, es la herramienta legal con la que cuenta el contratante damnificado para lograr el reconocimiento de la garantía prevista al respecto en el Código Civil y Comercial de la Nación, cuando ello no es posible por otra vía; la parte perjudicada, puede reclamar la subsanación del vicio, el reemplazo del bien o la resolución del contrato según corresponda, sin perjuicio del reclamo por los daños padecidos a consecuencia del vicio o defecto oculto.


¿ Que son los vicios ocultos ?

En términos generales, podemos describir a los vicios ocultos, como defectos de las cosas que no pueden detectarse al momento de su adquisición y que la hacen impropia para su destino, de tal manera que, de haberlos conocido, el adquirente no habría concretado la operación o hubiera abonado menos por la cosa objeto del contrato.

Defectos de las cosas que no pueden detectarse al momento de su adquisición y que la hacen impropia para su destino.

Como ejemplo de vicios ocultos, puede señalarse a desperfectos estructurales de una propiedad inmueble, como ser defectos constructivos, de suelo, de instalaciones, etc.

Regulación en la legislación Argentina.

El Código Civil y Comercial Argentino (CCyCN), establece la obligación de sanear -subsanar- los vicios jurídicos o materiales ocultos, correspondientes a una cosa transmitida.
Al respecto, el CCyCN establece en su artículo 1033 que están obligados al saneamiento:
  • el transmitente de bienes a título oneroso (por ejemplo, el vendedor en una compraventa);
  • quien ha dividido bienes con otros (por ejemplo, división de condominio);
  • sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso.

Operatividad de la garantía por vicios ocultos.

Según el artículo 1036 del CCyCN, la responsabilidad por saneamiento existe aunque no haya sido expresamente pactada por las partes del contrato.

La responsabilidad por saneamiento existe aunque no haya sido expresamente pactada por las partes del contrato.

Asimismo, las partes pueden acordar aumentar la responsabilidad, disminuirla o suprimirla, sin perjuicio de lo dispuesto en el punto siguiente.

Interpretación de la supresión y de la disminución de la responsabilidad por vicios ocultos.

Por imperio de los artículos 1037 y 1038 del CCyCN, las cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento de vicios ocultos, se consideran de interpretación restrictiva. Igualmente, se las tendrá por no convenidas en los siguientes casos: 

  • si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios;
  • si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.

Responsabilidad por saneamiento de vicios: Opciones legales.

Según el artículo 1039 del CCyCN, el acreedor de la obligación de saneamiento, tiene derecho a optar entre:

🖋 reclamar la subsanación de los vicios ocultos o el saneamiento del título;

🖋 reclamar un bien equivalente, si es fungible (bienes sobre los que se admite en su reemplazo otro de iguales características, no siendo el caso de los inmuebles);

🖋 declarar la resolución del contrato, excepto en los casos que el adquirente ha adquirido el bien por el transcurso del tiempo (prescripción adquisitiva) o si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta.

Reparación por daños y perjuicios.

El artículo 1040 del CCyCN, prevé que el acreedor de la obligación de saneamiento (quien reclama la purga del vicio) también tiene derecho a la reparación de los daños, excepto:

  • si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios (no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad);
  • si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios (no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad);
  • si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente;
  • si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.

Responsabilidad por vicios ocultos.

La responsabilidad por vicios ocultos se encuentra dentro de la obligación general de saneamiento y se refiere a:

🖋 Los vicios redhibitorios, considerándose tales, los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.
Se consideran vicios redhibitorios, los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.

🖋 Los defectos no comprendidos en las exclusiones explicadas en el punto siguiente.

En esta orientación, el artículo 1052 del CCyCN establece que se considera que un defecto es vicio redhibitorio:
  • si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido;
  • si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad;
  • si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente puede optar por ejercer los derechos resultantes de la garantía conforme a los términos en que fue otorgada.

Exclusiones.

Como contracara de lo expuesto en el punto anterior, el artículo 1053 del CCyCN, dispone que la responsabilidad por defectos ocultos no comprende:

  • los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad, se aplican los usos del lugar de entrega;
  • los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión.

Carga previa: Denuncia del vicio.

Según el artículo 1054 del CCyCN, el adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado.

Según el artículo 1054 del CCyCN, el adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado.

Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo.

El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.

Plazo de caducidad de la garantía por vicios ocultos.

Dispone el artículo 1055 del CCyCN que, la responsabilidad por defectos ocultos caduca:

🖋 si la cosa es inmueble, cuando transcurren 3 años desde que la recibió;

Si la cosa es inmueble, la responsabilidad por defectos ocultos caduca, cuando transcurren 3 años desde que el adquirente la recibió.

🖋 si la cosa es mueble, cuando transcurren 6 meses desde que la recibió o puso en funcionamiento.

Estos plazos pueden ser aumentados por acuerdo de partes.

Prescripción de la acción legal por vicios ocultos.

Según lo prevé el artículo 2564 del CCyCN, el plazo de prescripción (pérdida del derecho por el transcurso del tiempo) del reclamo por vicios redhibitorios es de 1 año.

Plazos aplicables a vicios ocultos en el Código Civil y Comercial Argentino Ley 26.994
Situación Plazo
Denuncia del vicio 60 días
Caducidad de la garantía 3 años
Prescripción de la acción 1 año

Régimen de las acciones.

Determina el artículo 1056 del CCyCN que, el acreedor de la garantía, dispone del derecho a declarar la resolución del contrato:

  • si se trata de un vicio redhibitorio;
  • si medió una ampliación convencional de la garantía.

Caso del vicio subsanable.

En concordancia con el principio legal de conservación del contrato, el artículo 1057 del CCyCN establece que, el adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el vicio o defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta.

El artículo 1057 del CCyCN establece que, el adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el vicio o defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta.

Entendemos que los vicios o defectos subsanables, se tratarían de defectos que no admitan dudas acerca de su reparación y que de ser subsanados, la cosa quedaría apta para su utilización sin ninguna merma, riesgo o dubitación alguna, de lo contrario, el acreedor de la garantía podría oponerse y reclamar la resolución del contrato. Igualmente, para el caso de que el defecto pueda ser subsanado y el contrato no se rompa, el mismo artículo 1057 del CCyCN, deja a salvo la posibilidad de un eventual reclamo por los daños generados por vicio oculto.

Pérdida o deterioro de la cosa.

Si la cosa perece total o parcialmente a causa de sus defectos, el garante debe soportar su pérdida (artículo 1058 CCyCN).

La acción de reducción de precio (estimatoria o de quanti minoris).

Esta acción, estaba prevista en el Código Civil Velezano -hoy derogado-, y preveía la posibilidad de solicitar la reducción del precio, ante la presencia de vicios en la cosa objeto del contrato.

Actualmente, esta opción no se encuentra regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación vigente desde el 1 de agosto de 2015, salvo que se haya pactado de forma concreta en el contrato, sin embargo, entendemos que echando mano a toda la doctrina y jurisprudencia existente en la materia durante tantos años de vigencia del Código Civil derogado y teniendo en cuenta el espíritu del sistema hoy vigente en el nuevo Código Civil y Comercial, el juez podría igualmente hacer lugar a este reclamo de reducción de precio, lo cual permitiría lograr el doble efecto de honrar el principio de conservación del contrato por un lado y evitar un enriquecimiento sin causa de la contraparte, por el otro.

Asimismo, en los casos en que el vínculo entre los contratantes pueda calificarse como una relación de consumo, podemos recurrir a lo previsto por el artículo 17 de la Ley de Defensa del Consumidor (24.240 y modificatorias) que si prevé expresamente una reducción del precio estableciendo que en los supuestos en que la reparación efectuada no resulte satisfactoria por no reunir la cosa reparada, las condiciones óptimas para cumplir con el uso al que está destinada, el consumidor puede:

  1. Pedir la sustitución de la cosa adquirida por otra de idénticas características. En tal caso, el plazo de la garantía legal se computa a partir de la fecha de la entrega de la nueva cosa;
  2. Devolver la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir el importe equivalente a las sumas pagadas, conforme el precio actual en plaza de la cosa, al momento de abonarse dicha suma o parte proporcional, si hubiere efectuado pagos parciales;
  3. Obtener una quita proporcional del precio.

En todos los casos, la opción por parte del consumidor no impide la reclamación de los eventuales daños y perjuicios que pudieren corresponder.

El Juicio por vicios ocultos.

Para el caso de que deba recurrirse a la alternativa del reclamo judicial, por no haber arribado a un acuerdo en la instancia de conciliación de consumo o mediación prejudicial respectiva, la parte reclamante, debe presentar una demanda ante los tribunales civiles y/o comerciales y/o de consumo competentes, donde básicamente relatará los hechos que dan motivo al reclamo, ofrecerá la prueba de la que intente valerse (peritos, documentos, pedidos de informes, testigos, etc.), fundará legalmente su pretensión y practicará la liquidación de los rubros que estima le corresponden, siempre actuando en forma obligatoria con la asistencia técnica-legal de un abogado matriculado.

Una vez presentada la demanda ante el juez en los términos descriptos, la misma, se le comunica -técnicamente se dice “notifica”- a los requeridos contratantes designados como incumplidores, quienes deberán expedirse sobre el reclamo del damnificado, argumentando las defensas que estimen correspondan según el derecho vigente y ofreciendo las pruebas que pudieren dar respaldo a sus posturas.

Otra etapa importante a destacar, es la producción de las pruebas ofrecidas; En esta parte del proceso, se toman declaraciones a las partes y testigos, se efectúan las pericias pedidas (por ejemplo, pericial arquitectónica realizada por un perito arquitecto, pericial ingenieril llevada a cabo por un perito ingeniero, o pericial informática realizada por un experto en sistemas), se agregan los informes solicitados, etc. La importancia fundamental de esta porción del procedimiento, radica en que las pruebas producidas, servirán al juez de la causa como fundamento para resolver el reclamo al momento de dictar sentencia.

No debe dejar de destacarse que, durante el transcurso de casi todo el recorrido del proceso judicial, las partes pueden llegar a un acuerdo de intereses que pongan fin inmediato al juicio (en alguna de las audiencias que fije el juez de oficio o que soliciten las partes o directamente presentando un acuerdo escrito para su homologación).

Finalmente, tenemos el acto de la sentencia que, es donde el juez, resuelve que reclamos reconoce como válidos y cuales otros descarta.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.

Juicio de Escrituración.

Compraventa de Inmuebles.

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