Alquiler de Inmuebles en Argentina: Preguntas Frecuentes.

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RÉGIMEN PARA CONTRATOS CELEBRADOS DESDE EL 1 DE JULIO DE 2020.

IR A PÁGINA PRINCIPAL DE ALQUILERES.

Respecto al contrato de alquiler de propiedades inmuebles (casas, departamentos, etc.), el Código Civil y Comercial Argentino, dispone que el mismo debe ser hecho por escrito y que puede celebrarse por un período mínimo de 3 años (salvo excepciones); también fija las obligaciones de los contratantes y establece la protección de los inquilinos al prohibir ciertas cláusulas abusivas.


Índice de contenidos

¿ Que es un contrato de alquiler ?

Según la legislación Argentina (Arts. 1187 y subsiguientes del Código Civil y Comercial), existe contrato de alquiler o locación, si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

El que paga el precio, se llama “locatario”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe “locador” o “arrendador”.

¿ Cual es la forma de realizar un contrato de alquiler de inmuebles ?

Según lo dispone el artículo 1188 del mencionado Código Civil y Comercial, el contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, debe ser hecho por escrito. Esta regla, se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

¿ Cual es el plazo mínimo de la locación o alquiler de inmuebles ?

El contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, si carece de plazo determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.

Si no se prevé un plazo mayor en el contrato, la locación de inmuebles, se entiende celebrada por el plazo mínimo de 3 años.

Como excepciones a la celebración del contrato por el plazo mínimo legal de 3 años, se encuentran los siguientes casos:

  • Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
  • Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
  • Guarda de cosas;
  • Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
  • Contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

* Como medida de protección al inquilino, la legislación vigente establece que el locatario  solamente puede renunciar al plazo mínimo, si está en la tenencia de la cosa.

¿ Cual es el plazo máximo de la locación inmobiliaria ?

El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

¿ Cuales son las prohibiciones en los contratos de locación para vivienda ?

Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

  • El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
  • Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler;
  • El pago de valor llave o equivalentes;
  • La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

De incluirse algunas de estas clausulas, las mismas, serán nulas y podrá el inquilino reclamar la restitución del importe ilícitamente abonado.

Cláusulas prohibidas en contratos para vivienda
Cláusula Sanción
Anticipo de alquiler mayor a 1 mes Nulidad y restitución de lo abonado.
Depósito en garantía mayor al primer mes de alquiler Nulidad y restitución de lo abonado.
Pago de valor llave Nulidad y restitución de lo abonado.
Firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original Nulidad y restitución de lo abonado.

¿ Que prevé la ley respecto a la habitación de personas incapaces o con capacidad restringida ?

Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

¿ Que sucede con el destino de la cosa alquilada ?

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato (ejemplo, vivienda).

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas similares en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

Garantías para alquiler de viviendas.

En las locaciones habitacionales (vivienda), en caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador, al menos 2 de las siguientes:

  1. Título de propiedad inmueble;
  2. Aval Bancario;
  3. Seguro de caución;
  4. Fianza;
  5. Recibos de sueldo o certificación de ingresos del locatario o cualquier otro medio fehaciente.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo en los casos de garantía personal del locatario (recibos de sueldo, certificación de ingresos, etc.), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces.

El locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

Ajuste económico de los alquileres.

Ajuste para contratos con destino vivienda.

Con respecto a los contratos de locación con destino a vivienda, el precio del alquiler, debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales; estos ajustes, deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.

Respecto a los contratos de locación con destino a vivienda, solo pueden realizarse ajustes anuales, utilizando un índice conformado por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.

📎 Para visualizar mas información sobre aumentos de alquileres con destino de vivienda: INGRESAR AQUÍ

❗Asimismo, con la legislación vigente, no existe inconveniente para acordar el pago en moneda extranjera (por ejemplo dólares estadounidenses billete) del alquiler de inmuebles con destinos para vivienda, aclarando que ello no esta vedado. Lo que no podría hacerse, es utilizar el dólar como valor de referencia y abonar en pesos.

Ajuste para contratos con destino comercial, profesional u otros destinos.

A partir de la reforma establecida por la ley 27.551 -vigente desde el 1 de julio de 2020-, las partes contratantes en un contrato de locación con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.

Para inmuebles con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, las partes se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.

Por tanto, en estos casos, se permite el uso de cualquier tipo de formulas para estabilizar alquileres.

Algunas de estas formulas podrían ser:

✒ Alquiler escalonado.

Se planifica un monto para todo el plazo contractual, se divide en periodos y se pactan pagos progresivos ascendentes a medida que transcurren los distintos periodos.

✒ Alquiler cuotativo.

Se pacta una suma de dinero necesaria para adquirir una cantidad cierta de productos o servicios.

✒ Alquiler sujeto a índice.

Se acuerda vincular el aumento del canon locativo al resultado un índice de referencia a elección de las partes, por ejemplo el índice RIPTE o el Índice de Precios al Consumidor.

✒ Alquiler en moneda extranjera.

A fines de mantener el poder adquisitivo del canon, podría acordarse el pago en moneda extranjera (por ejemplo dólares estadounidenses billete) o utilizar la moneda foránea como valor de referencia sin ningún inconveniente.

📰 PRESUPUESTOS

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¿ Cuales son las obligaciones del locador ?

Entregar la cosa.

El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

📎 Para visualizar más información acerca de la obligación de conservación de la propiedad alquilada: INGRESAR AQUÍ

Pagar mejoras.

Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido, excepto que la resolución sea por destrucción de la cosa.

Frustración del uso o goce de la cosa.

Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

¿ Cuales son las obligaciones del inquilino o locatario ?

Prohibición de variar el destino.

El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Conservar la propiedad en buen estado. Responsabilidad por destrucción.

  • El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
  • Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.
  • Responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

Mantener la cosa en buen estado. Arreglos y reparaciones.

Respecto a un inmueble, el locatario tiene a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento.

El locatario o inquilino, solo debe efectuar las reparaciones menores, atinentes al uso normal del bien acorde a su destino.

Únicamente debe efectuar las reparaciones menores atinentes al uso normal del bien acorde a su destino, si las reparaciones implican un gasto mayor, como el típico ejemplo de un viejo calefón que ya no funciona, deben ser a cargo del locador.

📎 Para visualizar más información acerca de arreglos y reparaciones del inmueble alquilado: INGRESAR AQUÍ

Reparaciones necesarias al uso normal y adecuado de la propiedad.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias, deben reclamarse las mismas al locador para que las realice dentro del plazo de 24 horas; Si transcurrido dicho plazo, el locador se niega o guarda silencio, el inquilino, puede efectuar las reparaciones costa del locador;

En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos; caso contrario, podrá realizarlas el inquilino a cargo del locador.

Pagar el precio o canon convenido.

La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario (impuestos, expensas ordinarias, etc.).

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado.

Pagar cargas y contribuciones por la actividad.

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

Expensas comunes y cargas que graven la cosa.

El inquilino no tiene a su cargo las cargas y/o contribuciones que graven la cosa alquilada ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose tales, aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.

Restituir el inmueble en condiciones. Constancias de pago.

  • Según el artículo 1.210 del Código Civil y Comercial Argentino, el inquilino, al concluir el contrato, debe restituir al locador la propiedad en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

El inquilino está obligado a restituir la propiedad en el estado que la recibió, excepto los deterioros derivados del simple transcurso del tiempo y el uso normal.

  • Conforme lo expuesto, el locatario no estaría obligado por ejemplo, a devolver la propiedad arrendada recién pintada, salvo que se hayan producido deterioros en la paredes o partes del inmueble que no tengan que ver con el uso normal y regular conforme a su destino. Si se pacta una cláusula en ese sentido, la misma sería nula, por lo que el locatario podría negarse a cumplirla.
  • También debe entregarle las constancias (recibos) de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

¿ Como funciona el régimen de mejoras ?

Regla.

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

Violación al régimen de mejoras.

La realización de mejoras prohibidas, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias.

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

¿ Cuales son las formas de extinción de la locación ?

Son modos de extinción de la locación:

  • La resolución imputable al locador o al locatario,
  • La resolución anticipada,
  • El cumplimiento del plazo convenido, o el requerimiento mencionado en el apartado siguiente respecto a la continuación de la locación concluida;

Continuación de la locación concluida.

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción (renovación automática del contrato anterior), sino la continuación de la locación, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente (ejemplo, mediante una carta documento).

Si se vence el plazo establecido en el contrato y el inquilino continua ocupando el inmueble, no hay renovación automática del mismo, sino una continuación de la locación hasta que alguna de las partes notifique que da por concluido el contrato.

La legislación vigente (Art. 1218 CCC), también establece que la recepción de pagos durante la continuación de la locación, no altera lo aquí explicado.

Resolución imputable al locatario.

El locador puede resolver el contrato:

  • por cambio de destino o uso irregular;
  • por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
  • por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 períodos consecutivos.

Resolución imputable al locador.

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

  • La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
  • La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Rescisión anticipada.

Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, el contrato de locación puede ser rescindido anticipadamente por el locatario, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.

  • Si decide rescindir en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1 y ½ mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
  • Si hace uso de la opción luego de transcurrido el primer año de vigencia de la relación, el locatario debe abonar como indemnización, la suma equivalente a 1 mes de alquiler.
  • En los contratos de inmuebles destinados a viviendas, cuando la notificación de la rescisión anticipada al locador, se realiza con una anticipación de 3 meses o mas y han transcurrido al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización por la resolución.
  • Abonando 2 meses de alquiler en los casos de locaciones destinadas a: sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo pactado; abonando en todos estos casos, 2 meses de alquiler.
Resumen Rescisión Anticipada prevista en el Código Civil y Comercial
Tiempo transcurrido de contrato Multa a pagar al locador
Dentro del primer año de contrato (luego de cumplidos los 6 meses) 1 y ½ mes de alquiler
Luego del primer año de contrato 1 mes de alquiler
Contratos destinados a vivienda (una vez transcurridos 6 meses) Si avisa 3 meses antes, no paga multa
Contratos para turismo, diplomáticos, guarda de cosas, exposiciones, ferias, contrato con finalidad determinada 2 meses de alquiler

El preaviso y la rescisión anticipada.

El aviso de rescisión anticipada debe efectuarse con al menos 1 mes de antelación como mínimo. Si no se avisa fehacientemente con ese plazo de anticipación, entendemos que puede establecerse contractualmente una sanción que podrá consistir en una suma igual al canon o precio por los días de alquiler que correspondan según el plazo de preaviso omitido fijado en el contrato (ejemplo, 30, 45 o 60 días).

El aviso de rescisión anticipada debe efectuarse con al menos 1 mes de antelación como mínimo.

Renovación del contrato con destino habitacional y resolución sin multa en caso de negativa o silencio.

En los contratos con destino habitacional (vivienda), dentro de los 3 últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato en un plazo no mayor a 15 días corridos.

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización alguna.

Devolución de deposito en destino habitacional.

  • El depósito de garantía, será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
  • El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
  • En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

Entrega de llaves.

El nuevo artículo 1222 del Código Civil y Comercial, establece que en ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.

En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.

¿ Debe cursarse una intimación previo a iniciar un juicio de desalojo por falta de pago ?

Si el destino es habitacional, previamente a promover una acción judicial de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Domicilio especial.

Las partes del contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones. Pueden además, constituir un domicilio electrónico (por ejemplo una dirección de email) en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Declaración del contrato ante la AFIP.

Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), conforme las respectivas reglamentaciones.

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que el organismo tome la intervención que le corresponda.

📎 Para visualizar mas información sobre el régimen de información de contratos ante AFIP: INGRESAR AQUÍ

¿ Cual es el porcentaje de comisión inmobiliaria aplicable para alquileres en la Provincia de Buenos Aires ?

Según lo dispuesto por la Ley de la Provincia de Buenos Aires 10.973 modificada por ley 14.085, los honorarios a los que tiene derecho el martillero o corredor inmobiliario por su intervención profesional en el marco de un contrato de alquiler, deben fijarse en locaciones urbanas o rurales, entre el 1% al 2 % a cargo de cada parte sobre el importe del plazo de contrato,  pudiendo asumir una de las partes la totalidad del pago de los honorarios. y, en alquileres por temporada, del 1,5 % al 3 % del monto del contrato a cargo de cada parte.

En alquileres de inmuebles en la Provincia de Buenos Aires, el monto de comisión a cobrar por el martillero, debe fijarse entre el 1% al 2 % a cargo de cada parte, sobre el importe del plazo de contrato, pudiendo asumir una de las partes la totalidad del pago de los honorarios.

¿ Existe una prohibición de cobrar comisión inmobiliaria a inquilinos de inmuebles para vivienda en Ciudad de Buenos Aires ?

Según la ley 2.340 (con sus modificaciones del año 2017) que regula el corretaje inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los corredores inmobiliarios de la Ciudad, para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato y a exclusivo cargo del locador.

En las locaciones de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, con destino para vivienda en las que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será del 4,15 % del total del contrato y estará a exclusivo cargo del locador.

Asimismo, les queda terminantemente prohibido (en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física), requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.

Esta ley también aclara que, los gastos por informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada, no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional.

¿ Cuanto cobra un abogado para confeccionar un contrato de locación (costos, cuanto sale) ?

Los honorarios del abogado, pueden pactarse con anticipación con el profesional letrado, siempre respetando los lineamientos legales establecidos por las normativas profesionales respectivas.

Tanto en el ámbito de la Capital Federal, como en la Provincia de Buenos Aires, los honorarios se calculan en base a una escala va del 1 al 5 % del valor total del contrato con un mínimo 2 UMA* en Capital Federal o de 6 Jus* en la Provincia de Buenos Aires.

* Unidad de medida arancelaria profesional.

❗Se aclara que, estos porcentajes, no incluyen gastos (tasas, sellados, informes, certificaciones, etc.).

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001. Titular de Estudio Vilaplana Abogados.

Gastos de Reparaciones en el contrato de Alquiler.

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