PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA EN ARGENTINA.

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El Código Civil y Comercial Argentino, prevé que puede afectarse a un régimen especial de protección, el inmueble destinado a vivienda; esta afectación, tiene como efecto principal, la proteccion de la vivienda para que no pueda ser ejecutada por deudas posteriores al momento de la inscripción de la afectación.


Derecho a la vivienda y su proteccion legal.

Teniendo en cuenta que, el derecho de acceso a una vivienda digna, es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales (Declaración Universal de Derechos Humanos, entre muchos otros) y en  la propia Constitución Nacional (Artículo 14 bis) y, recogiendo los antecedentes del Régimen de Bien de Familia establecido en la Ley 14.394, el Código Civil y Comercial Argentino -vigente desde agosto de 2015-, prevé que puede afectarse a un régimen especial de protección, el inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor.

El inmueble destinado a vivienda, puede afectarse a un régimen especial de protección.

Esta afectación, tiene como efecto principal, la proteccion de la vivienda para que no pueda ser ejecutada por deudas posteriores al momento de la inscripción de la afectación. Se aclara que, la protección, es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.

Esta afectación, tiene como efecto principal, la proteccion de la vivienda para que no pueda ser ejecutada por deudas posteriores al momento de la inscripción de la afectación.

¿ La protección cubre todas las deudas anteriores y posteriores a la afectación del inmueble ?

No. Por propia disposición legal, la vivienda protegida, podrá igualmente ser ejecutada por deudas posteriores a la inscripción de la afectación, en los siguientes casos:

  • Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
  • Obligaciones con garantía real sobre el inmueble (por ejemplo, una hipoteca);
  • Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
  • Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

¿ Quiénes pueden afectar el inmueble ?

• La persona que afecta al régimen, tiene que ser el titular registral y debe designar beneficiarios.

• En caso que la vivienda se encuentre registrada a nombre de varias personas (en condominio), todos deben proceder a la afectación en forma conjunta.

• Es importante destacar que, una persona sin familia puede afectar a este Régimen, designándose a sí mismo como beneficiario.

Una persona sin familia puede afectar a este Régimen, designándose a sí mismo como beneficiario.

• En caso que existiera usufructo sobre el inmueble, el usufructuario deberá dar su consentimiento.

• La afectación puede disponerse por actos de última voluntad (testamento); en este caso, la inscripción de la afectación, debe ordenarse por vía judicial.

• La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

¿Quiénes pueden ser beneficiarios? 

Pueden ser beneficiarios de la afectación al régimen protectorio:

  • El propietario constituyente (puede designarse beneficiario a sí mismo), su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
  • En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado (hermanos, sobrinos, tíos) que convivan con el constituyente.

Requisito de habitación efectiva.

Es requisito indispensable que, al menos uno de los beneficiarios habite efectivamente el inmueble, exigencia que se tendrá por cumplida mediante la declaración jurada del titular registral al momento de la afectación.

¿ Qué sucede en caso de muerte del titular del inmueble ? 

La muerte del titular registral constituyente no produce la desafectación de la protección -ni es causa de ella-, conforme se deduce de lo dispuesto por la normativa vigente (arts. 252 y 255, inc. d del Código Civil y Comercial de la Nación).

Inmueble objeto de la afectación.

• Puede afectarse un inmueble destinado a vivienda (departamento, casa, etc.), sin importar su valuación fiscal, por su totalidad o hasta una parte de su valor.

Puede afectarse un inmueble destinado a vivienda, sin importar su valuación fiscal, por su totalidad o hasta una parte de su valor.

• El régimen, también es aplicable al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.

• La afectación, se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio (por ejemplo, en caso de venta de vivienda).

Embargabilidad de los frutos del bien.

La legislación vigente, dispone que, son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble, si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

Se aclara que, los frutos, son los objetos que un bien produce de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Los frutos civiles, por ejemplo, son las rentas que la cosa produce.

Exención del impuesto a la herencia.

La normativa Nacional comentada, dispone que la vivienda afectada, está exenta del impuesto a la transmisión gratuita de bienes por causa de muerte (impuesto a la herencia) en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios determinados por la legislación (cónyuge, descendiente, ascendiente o parientes colaterales hasta el tercer grado) y, la propiedad no es desafectada de la protección en los 5 años posteriores a la transmisión.

En este sentido, debe tenerse en cuenta que, las legislaciones provinciales, al regular el impuesto a la transmisión gratuita de bienes (tributo que es considerado propio de las legislaciones provinciales, por tratarse su dictado de una facultad no delegada a la Nación) imponen requisitos propios para la aplicación de la exención, como ser la fijación de topes máximos de la valuación fiscal de los inmuebles destinados a vivienda familiar.

📎 Para visualizar mas información sobre el impuesto a la herencia: INGRESAR AQUÍ

¿ Donde se realiza el tramite de afectación 

La afectación, se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales y, la prioridad temporal, se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

Documentación necesaria para proceder a la afectación en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.

La afectación al Régimen de Protección de la vivienda y la desafectación que lo deja sin efecto, puede realizarse por vía administrativa en el Registro de la Propiedad Inmueble, sito en Belgrano 1130, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de lunes a viernes en el horario de 9 horas a 13 horas.

El trámite es gratuito (si se requiere la afectación con carácter urgente -48 horas- deberá abonarse únicamente el arancel vigente para trámites urgentes).

Los titulares de dominio de un inmueble sito en la Ciudad de Buenos Aires, deben concurrir en forma conjunta, al Registro de la Propiedad Inmueble, cumpliendo los siguientes requisitos y munidos de la correspondiente documentación.

  1. DNI del o de los titulares de dominio en original y fotocopia simple;
  2. Acreditar el vínculo del titular con los beneficiarios -si los hubiere- en original y fotocopia simple (partidas, libreta de familia, etc.);
  3. Testimonio/s de dominio inscripto (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.) en original.

Documentación necesaria para proceder a la afectación en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.

El trámite de afectación al Régimen de Protección de la Vivienda en sede administrativa ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, es gratuito.

Para iniciar el trámite de afectación al Régimen de Protección de la Vivienda, el titular del inmueble debe concurrir al Registro de la Propiedad, con la siguiente documentación:

  1. Título o títulos de propiedad (original/es y fotocopia/s);
  2. Documento de identidad del o de los titulares de dominio (original/es y fotocopia/s);
  3. Copia de Documento de identidad de beneficiarios;
  4. Constancia de CUIT, CUIL o CDI;
  5. Documento que acredite el vínculo entre titular y beneficiarios (original/es y fotocopia/s);
  6. Poderes para afectar (en caso de existir).

Si desea iniciarse el trámite en la dependencia del Registro habilitada a tal efecto, debe dirigirse a calle 5 Nro. 630 entre 44 y 45 de la Ciudad de La Plata.

📌 También, podrá iniciarse el trámite de afectación en los Municipios que han suscripto convenio a tal fin con el Registro.

Protección de la vivienda familiar sin afectación para el caso de deudas contraídas por uno solo de los cónyuges.

Sin perjuicio de todo lo dispuesto respecto al régimen de proteccion de la vivienda dispuesta por la legislación vigente, el Código Civil y Comercial Argentino, en su Articulo 456 y como modo de proteccion del inmueble donde se desarrolla el proyecto de vida familiar,  prevé expresamente y, sin necesidad de ningún tipo de afectación que, la vivienda familiar (entendemos sede del hogar conyugal), no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

La vivienda familiar sede del hogar conyugal, no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

En el mismo sentido, se pronuncia el articulo 522 del CCCN para el caso de las uniones convivenciales, disponiendo la inejecutabilidad de la vivienda familiar por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

Protección Automática de la Vivienda Única y de Ocupación Permanente en la Provincia de Buenos Aires. Ley 14.432.

A través de la Ley Provincial Nro. 14.432 (publicada en el Boletín Oficial de la Provincia el día 8 de enero del año 2013) y su decreto reglamentario nro. 547/2013 (publicado en el Boletín Oficial de la Provincia el día 16 de septiembre del año 2013), se dispuso que todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular.

Esta proteccion, siempre que se cumplan los requisitos que establece la ley, se configura de pleno derecho sin necesidad de petición o anotación alguna.

Todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular.

Requisitos que debe reunir el inmueble objeto de protección de la ley 14.432.

A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la legislación comentada, deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda de ocupación permanente y, guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere; a esos efectos, deberán considerarse, entre otros, los siguientes parámetros objetivos: cantidad de habitantes, superficie total y cubierta del inmueble (densidad habitacional) y su valuación fiscal.

El inmueble objeto de la protección, debe ser destinado a vivienda única y de ocupación permanente y, guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere.

📎 La vivienda única y de ocupación permanente que, sea habitada únicamente por su titular, también gozará de los beneficios otorgados por la Ley en comentario.

📎 También se dispone que, la proteccion propiciada, beneficiará al grupo familiar del titular de la vivienda, aún en el caso de fallecimiento del mismo, siempre que habiten la vivienda con carácter permanente.

📎 Se entenderá por grupo familiar al originado en el matrimonio o en las uniones de hecho incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos.

📌 La garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de deudas originadas en:

  • Obligaciones alimentarias;
  • El precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda;
  • Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda;
  • Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.

📌 El inmueble perderá el carácter de inembargable e inejecutable cuando:

  • No estuviere destinado a vivienda única, y de ocupación permanente o no existiere relativa y razonable proporción ente la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere;
  • Se hubiere renunciado expresamente a la proteccion legal.

Renuncia a la protección de la ley 14.432.

🖋 Es posible renunciar a la proteccion que otorga la legislación provincial 14.432; para estos casos, la legislación comentada, dispone que, la renuncia a la garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda, deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto.

La renuncia a la garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda, deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública.

🖋 En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma.

🖋 El documento mediante el cual se exprese formalmente la renuncia al derecho, deberá contener inexcusablemente la enunciación e identificación del o los actos jurídicos por los que se realiza la misma, teniendo efecto la renuncia únicamente a ese respecto, quedando plenamente vigente el beneficio establecido por la ley para el resto de las situaciones.

🖋 Asimismo, en el acto de la renuncia, se dejará expresa constancia del número de la Ley Numero 14.432, que se ha procedido a su lectura, como así del consentimiento informado del cónyuge o conviviente del renunciante, en su caso y, de los alcances de la misma.

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