GASTOS POR REPARACIONES EN EL INMUEBLE ALQUILADO: ¿ Quién debe pagarlos ?

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La legislación Argentina, establece directivas sobre la asunción de gastos por reparaciones y desperfectos de un inmueble objeto de un contrato de alquiler y cómo actuar ante una falla o rotura en el bien alquilado.


¿ Quién debe pagar por los desperfectos o reparaciones del inmueble alquilado ?

Entendemos que, salvo acuerdo en otro sentido, la responsabilidad por desperfectos o reparaciones en el inmueble alquilado, se distribuye en los términos que se expresan en los puntos siguientes.

Responsabilidad del propietario o locador.

Conforme lo disponen los artículos 1201 y concordantes del Código Civil y Comercial Argentino (en adelante CCyCN), el propietario o locador, tiene la obligación de conservar la propiedad a efectos de que la misma sirva para el uso y goce convenido al alquilarla y efectuar a su cargo las reparaciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario, salvo las reparaciones menores de mero mantenimiento.

El propietario o locador, tiene la obligación de conservar la propiedad a efectos que la misma sirva para el uso y goce convenido al alquilarla y efectuar a su cargo las reparaciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario, salvo las reparaciones menores.

Por tanto, la parte locadora, como principio general, tiene a cargo reparaciones de conservación que impliquen un gasto mayor, como el típico ejemplo de la reparación o reemplazo de un calefón o cocina que no funciona.

Responsabilidad del locatario o inquilino.

Según indica el artículo 1207 del CCyCN, el locatario o inquilino, sólo debe asumir los inconvenientes o desperfectos menores de mero mantenimiento que se produzcan en el inmueble, como por ejemplo, el reemplazo de un cuerito (válvula de goma por cierre a compresión) de una canilla.

El locatario o inquilino, sólo debe asumir los inconvenientes o desperfectos menores de mero mantenimiento que se produzcan en el inmueble.

Si las reparaciones, implican un gasto mayor, las mismas deben ser a cargo del locador, salvo que deriven de una causa imputable al locatario (por ejemplo, el mal uso de las instalaciones por parte del inquilino, como sería sobrecargar la capacidad de una instalación eléctrica).

Responsabilidad por desperfectos o reparaciones
Tipo de reparación Sujeto Responsable
Reparaciones mayores Locador
Reparaciones de conservación (deterioros en calidad o defecto de la cosa) Locador
Reparaciones menores Locatario
Reparaciones por mal uso del inmueble y sus instalaciones Locatario

Reparaciones urgentes.

Establece el mencionado artículo 1201 del CCyCN que, en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por su cuenta, a cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

En caso de negativa o silencio del locador, ante un reclamo del locatario para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por su cuenta, a cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas de notificado el reclamo.

Entendemos que, las reparaciones urgentes, son aquellas que, de no efectuarse de forma inmediata, puedan resultar en la producción de un daño en los bienes o en las personas, o impidan el uso del inmueble conforme a lo pactado en el contrato.

Reparaciones no urgentes.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, cumplido el cual, el inquilino podrá proceder a realizarlas por su cuenta, a cargo del locador (conforme al artículo 1202 CCyCN).

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, cumplido el cual, el inquilino podrá proceder a realizarlas por su cuenta, a cargo del locador.

Plazos para que el propietario o locador efectúe reparaciones (luego de la notificación)
Tipo de reparaciones Plazo
Urgentes 24 horas
No Urgentes 10 días

¿ Como deben notificarse las comunicaciones e intimaciones relacionadas a las reparaciones o desperfectos ?

Conforme lo dispone la redacción actual del artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan, pudiendo constituir a esos efectos, un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Por tanto, las comunicaciones e intimaciones relacionadas a las reparaciones o desperfectos del inmueble alquilado, pueden dirigirse a un domicilio “físico” a través de un envío postal (por ejemplo, por carta documento) o a un “domicilio electrónico” que se haya constituido en el contrato. Este domicilio electrónico, puede consistir en una dirección de email (correo electrónico), o en cualquier otra forma de comunicación electrónica, como la efectuada a través un chat de facebook, instagram, whatsapp, o culaquier otra plataforma, siempre y cuando así se encuentre fijado en el contrato o en un acuerdo posterior al efecto, debidamente documentado.

Las comunicaciones e intimaciones relacionadas a las reparaciones o desperfectos del inmueble alquilado, pueden dirigirse a un domicilio “físico” a través de un envío postal (por ejemplo, por carta documento) o a un “domicilio electrónico” que se haya constituido en el contrato (por ejemplo una dirección de email).

La diferencia entre una notificación cursada a un domicilio físico y una notificación electrónica, básicamente radica en la mayor o menor facilidad de acreditación de la misma en un eventual proceso judicial. Así, por ejemplo, para acreditar en juicio una notificación por carta documento, bastará acompañar la carta -y su aviso de entrega- y ofrecer prueba de informes al correo respectivo. En cambio, para acreditar una notificación electrónica, la cosa no es tan lineal, y deberá estarse al resultado de una pericia informática en base a las posibilidades y condiciones de conservación, extracción, custodia y peritación de la información a corroborar.

En esta orientación y en lo que a la comunicación de las reparaciones o desperfectos atañe, el artículo 1201 del CCyCN va mas allá, estableciendo que la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato, se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Compensación de gastos por reparaciones.

El artículo 1204 bis del CCyCN, faculta al locatario a compensar su crédito por gastos de reparaciones con su obligación de pago del alquiler, por lo que el locatario podrá descontar del monto del alquiler a abonar, el importe correspondiente a los gastos derivados de las reparaciones del inmueble, previa notificación fehaciente (por ejemplo, carta documento) al locador del detalle pormenorizado de los gastos incurridos.

El locatario, podrá descontar del monto del alquiler a abonar, el importe correspondiente a los gastos derivados de las reparaciones del inmueble, previa notificación fehaciente (por ejemplo, carta documento) al locador del detalle pormenorizado de los gastos incurridos.

Condiciones de la propiedad al concluir el contrato.

Conforme a los dispuesto en el artículo 1210 del CCyCN, al concluir el contrato, el locatario debe restituir al locador la propiedad en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

El locatario, debe restituir al locador la propiedad en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

Por tanto, esta restitución de la propiedad en el estado que la recibió, significa que el inquilino debe entregar el inmueble al locador en las mismas condiciones que se encontraba al iniciarse el contrato, salvo el desgaste normal producido por el mero transcurso del tiempo acorde al destino del alquiler, excepto que en el contrato se prevean condiciones distintas, siempre y cuando las mismas sean razonables, acordes al principio de buena fe, no resulten abusivas y no contradigan normas imperativas (que no pueden ser dejadas de lado) insertas en el ordenamiento vigente.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001. Titular de Estudio Vilaplana Abogados.

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