Como calcular aumento de alquileres en Argentina ?

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Actualización y aumentos para contratos de alquiler con destino vivienda.

A partir de la reforma establecida por la ley 27.551 -vigente desde el 1 de julio de 2020-, el precio del alquiler para los contratos de locación con destino a vivienda, debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales; estos ajustes, deben efectuarse utilizando un índice llamado “ICL” (Índice de Contratos de Locación) conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.

Respecto a los contratos de locación con destino a vivienda, solo pueden realizarse ajustes anuales, utilizando un índice conformado por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.

Los organismos que realizan los cálculos son tres, el IPC lo realiza el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), el RIPTE pertenece a la Secretaría de Seguridad Social, la cual depende del Ministerio de Trabajo y el ICL lo calcula el Banco Central de la República Argentina (BCRA) según la comunicación “A” 7096.

Cálculo de aumento en base al Índice de Contratos de Locación (ICL).

Debe calcularse la variación que tuvo el índice durante el primer año de alquiler; para ello y como el ICL (Índice de Contratos de Locación) lo confecciona el Banco Central en forma diaria, deben realizarse los siguientes pasos:

    1. Ingresar al siguiente vínculo dentro de la página web del Banco Central y verificar el valor del índice correspondiente al primer y último día del periodo que se quiere calcular (valor correspondiente a la fecha en que se firmo el contrato y valor correspondiente a la fecha en que debe calcularse la actualización).
    2. Tomar el precio actual del alquiler a ajustar y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato.
    3. Multiplicar la cifra obtenida en el punto anterior, por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler.
    4. Así, obtenemos como resultado que, en un contrato firmado por ejemplo el 1/07/2020 y cuyo precio inicial se haya fijado en la suma de $ 30.000 para el primer año, el precio para el segundo año se incrementa en $ 12.300, totalizando la suma de $ 42.300 como nuevo canon mensual para el segundo año.

La cuenta sería:

30.000 (1) ÷ 1 (2) × 1.41 (3) = 42.300 (4)

(1) Monto inicial del contrato.
(2) Índice al inicio del contrato (01/07/2020).
(3) Índice a la fecha de actualización (01/07/2021).
(4) Monto actualizado del contrato

Seguimiento mensual de porcentaje de aumento anual de alquileres de vivienda en Argentina según Ley 27.551.

Fecha Inicio del Contrato Fecha Aumento Anual Porcentaje de Aumento
1/07/2020 1/07/2021 41 %
1/08/2020 1/08/2021 44,554455 %
1/09/2020 1/09/2021 47,058823 %

Pueden realizarse contratos de alquiler con destino vivienda en dólares estadounidenses u otra moneda extrajera ?

Si. Con la legislación vigente no existe inconveniente para acordar el pago del canon locativo en moneda extranjera (por ejemplo dólares estadounidenses billete) -obviamente sin ajustes- del alquiler de inmuebles con destinos para vivienda, aclarando que ello no esta prohibido en modo alguno. Lo que no podría hacerse, es utilizar el dólar como valor de referencia y abonar en pesos.

Actualización y aumentos para contratos con destino comercial, profesional u otros destinos.

A partir del 1 de julio de 2020, las partes contratantes en un contrato de locación con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.

Para inmuebles con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, las partes se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.

Por tanto, en estos casos, se permite el uso de cualquier tipo de formulas para estabilizar alquileres.

Algunas de estas formulas podrían ser:

✒ Alquiler escalonado.

Se planifica un monto para todo el plazo contractual, se divide en periodos y se pactan pagos progresivos ascendentes a medida que transcurren los distintos periodos.

✒ Alquiler cuotativo.

Se pacta una suma de dinero necesaria para adquirir una cantidad cierta de productos o servicios.

✒ Alquiler sujeto a índice.

Se acuerda vincular el aumento del canon locativo al resultado un índice de referencia a elección de las partes, por ejemplo el índice RIPTE o el Índice de Precios al Consumidor.

✒ Alquiler en moneda extranjera.

A fines de mantener el poder adquisitivo del canon, podría acordarse el pago en moneda extranjera (por ejemplo dólares estadounidenses billete) o utilizar la moneda foránea como valor de referencia sin ningún inconveniente.

Alquiler de Inmuebles en Argentina: Preguntas Frecuentes

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