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Coeficiente de CASA PROPIA y contratos de locación. Actualización y aumentos para contratos de alquiler con destino vivienda.
A partir de la reforma establecida por la ley 27.737 -vigente desde el 18 de octubre de 2023-, el precio del alquiler para los contratos de locación con destino a vivienda, debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 6 meses.; estos ajustes, deben efectuarse utilizando un coeficiente llamado “CASA PROPIA” conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.
Desde el 18 de octubre de 2023, a los contratos de locación con destino a vivienda, solo pueden realizarse ajustes con intervalos no inferiores a 6 meses, utilizando un índice denominado “COEFICIENTE CASA PROPIA”, conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia, publicado por el Banco Central.
La fórmula Casa Propia se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Asimismo, incorpora un tope del 0,9, lo que significa que solo se toma el 90% del promedio de la variación salarial.
Cálculo de aumento en base al Coeficiente de Casa Propia.Debe calcularse la variación que tuvo el índice durante el primer año de alquiler; para ello y como el ICL (Índice de Contratos de Locación) lo confecciona el Banco Central en forma diaria, deben realizarse los siguientes pasos:
Como ejemplo hipotético no trasladable a la práctica, ya que la ley recién entró en vigor el 18/10/2023, si el inquilino hubiese iniciado su contrato en enero de 2023, para calcular el valor del alquiler de julio, debe partirse del índice de febrero y multiplicarlo por el de marzo, luego el resultado por el del mes de abril y asi sucesivamente hasta el mes de julio de 2023. Al resultado de esa multiplicación, se lo vuelve a multiplicar por el monto del canon a actualizar y listo. $ 100.000 (1) x 1.3459495791 (2) = $ 134.594 (3) (1) Monto del canon a actualizar. |
¿ Pueden realizarse contratos de alquiler con destino vivienda en dólares estadounidenses u otra moneda extrajera ?
No. Con la legislación vigente no existe esa posibilidad para el alquiler de inmuebles con destinos para vivienda.
Actualización y aumentos para contratos con destino comercial, profesional u otros destinos.
A partir del 1 de julio de 2020, las partes contratantes en un contrato de locación con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.
Para inmuebles con destino comercial, profesional u otros destinos que no sean vivienda, las partes se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.
Por tanto, en estos casos, se permite el uso de cualquier tipo de formulas para estabilizar alquileres.
Algunas de estas formulas podrían ser:
✒ Alquiler escalonado.
Se planifica un monto para todo el plazo contractual, se divide en periodos y se pactan pagos progresivos ascendentes a medida que transcurren los distintos periodos.
✒ Alquiler cuotativo.
Se pacta una suma de dinero necesaria para adquirir una cantidad cierta de productos o servicios.
✒ Alquiler sujeto a índice.
Se acuerda vincular el aumento del canon locativo al resultado un índice de referencia a elección de las partes, por ejemplo el índice RIPTE o el Índice de Precios al Consumidor.
✒ Alquiler en moneda extranjera.
A fines de mantener el poder adquisitivo del canon, podría acordarse el pago en moneda extranjera (por ejemplo dólares estadounidenses billete) o utilizar la moneda foránea como valor de referencia sin ningún inconveniente.
Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario desde el año 2001.
📰 Índice ICL (LEY 27.551)Ajuste de alquileres para contratos celebrados entre el 1/07/2020 y el 17/11/2023
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📰 Índice PACTADO (DNU 70/2023)Ajuste de alquileres para contratos celebrados desde el 29/12/2023
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Alquileres: Preguntas Frecuentes
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Guía de Contratos
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