Encontrar una casa, departamento, terreno o local a un precio inferior al de mercado puede representar una oportunidad de inversión inmobiliaria.
Pero cuando el descuento se explica porque la propiedad tiene una hipoteca, un embargo, una inhibición o una ejecución judicial en trámite, la operación requiere bastante más análisis que una compraventa tradicional.
La existencia de una carga no significa necesariamente que el inmueble sea invendible ni que deba descartarse.
En determinados casos, precisamente allí puede encontrarse una oportunidad: un propietario que necesita vender rápidamente, una deuda relativamente baja frente al valor del inmueble o un conflicto que puede solucionarse aplicando parte del precio a cancelar acreedores.
La pregunta importante no es solamente cuánto vale la propiedad, sino:
¿Cuánto cuesta realmente adquirirla, qué riesgos existen y qué mecanismo permite recibir un inmueble jurídicamente utilizable?
¿Se puede vender una propiedad hipotecada?
En principio, sí. La hipoteca no hace desaparecer el dominio del propietario. El inmueble continúa perteneciendo a su titular, aunque se encuentra afectado por un derecho real de garantía a favor del acreedor hipotecario.
Por eso deben diferenciarse dos cuestiones:
- quién es propietario del inmueble;
- quién posee una garantía hipotecaria sobre él.
Comprar una propiedad hipotecada tampoco significa necesariamente convertirse en deudor personal del crédito. Sin embargo, mientras la hipoteca continúe vigente, el inmueble permanece afectado por la garantía. Por esa razón, en una compraventa ordinaria lo habitual es estructurar la operación para que el comprador reciba la propiedad libre del gravamen.
¿Cómo puede comprarse un inmueble hipotecado?
Una estructura frecuente consiste en aplicar parte del precio de compra a cancelar directamente la deuda.
Por ejemplo:
- valor de venta: USD 250.000;
- deuda hipotecaria: USD 60.000;
- USD 60.000 se destinan a cancelar el crédito;
- se instrumenta la cancelación de la hipoteca;
- el vendedor recibe el saldo restante.
Pero antes de avanzar debe conocerse el monto real necesario para cancelar la obligación. No alcanza con que el propietario manifieste que “queda poco por pagar”.
Pueden existir capital pendiente, intereses, punitorios, honorarios, gastos e incluso una ejecución hipotecaria judicial ya iniciada.
Además, pagar la deuda y cancelar registralmente la hipoteca no son exactamente lo mismo: la operación debe prever también la documentación necesaria para obtener la correspondiente cancelación registral.
¿Puede una hipoteca generar una oportunidad de inversión?
Sí. Supongamos que un inmueble libre de cargas tiene un valor de mercado de USD 300.000 y su propietario, necesitado de cancelar una deuda hipotecaria, acepta venderlo por USD 230.000.
Si dentro de esos USD 230.000 se destinan USD 70.000 al acreedor hipotecario y el resto al vendedor, la deuda no se suma nuevamente al precio: simplemente cambia el destinatario de una parte del dinero.
Si además existen USD 15.000 de gastos y USD 20.000 de refacciones, la inversión total sería aproximadamente USD 265.000. La diferencia entre esos USD 265.000 y el eventual valor de mercado puede constituir el margen de la operación.
Pero la oportunidad solamente existe cuando los números se conocen antes de comprar.
El descuento nominal importa menos que el costo total de regularizar y adquirir el inmueble.
¿Qué es un embargo sobre una propiedad?
El embargo es una medida judicial que afecta un determinado bien del deudor para asegurar el resultado económico de un proceso.
Cuando recae sobre un inmueble y se anota registralmente, el comprador debe conocer:
- qué expediente lo originó;
- por qué monto fue trabado;
- si fue ampliado;
- si continúa vigente;
- si existen intereses y costas;
- si existen otros embargos;
- y en qué estado se encuentra el juicio.
Por eso, un embargo no debería analizarse como una simple deuda pendiente. Existe detrás una causa judicial que puede condicionar la operación.
¿Se puede vender una propiedad embargada?
En determinadas circunstancias, sí.
Un inmueble embargado puede ser objeto de una operación privada y parte del precio puede destinarse a satisfacer al acreedor para obtener posteriormente el levantamiento de la medida.
Pero no todos los embargos presentan la misma situación. Cuando el proceso de ejecución ha avanzado y existe una resolución firme que manda llevar adelante la ejecución, puede producirse el denominado desapoderamiento procesal: la facultad de disponer del bien queda afectada por el proceso y una venta privada puede requerir autorización judicial.
Este punto es especialmente importante porque el grado de avance de la ejecución no siempre surge completamente del informe de dominio.
Por ello, ante un inmueble embargado resulta fundamental estudiar también el expediente judicial que originó la medida.
Informe de dominio: imprescindible, pero no suficiente
El informe de dominio permite conocer la titularidad registral y las hipotecas, embargos u otras medidas anotadas sobre el inmueble. También debe analizarse separadamente la existencia de inhibiciones que afecten al vendedor.
Pero una inversión compleja no debería decidirse únicamente leyendo informes registrales. El estudio de títulos supone una verificación crítica de los antecedentes, no una mera acumulación de documentos. Puede comprender documentación notarial, registral, administrativa y judicial.
Además, nuestro sistema registral es declarativo y no convalidante: la registración no convierte automáticamente en válido un título que tenga defectos ajenos al Registro. Por eso resulta relevante revisar también los antecedentes cuando las características de la operación lo aconsejan.
¿Qué pasa si existen varios acreedores?
Aquí el análisis se vuelve más delicado.
Sobre una misma propiedad podrían coexistir, por ejemplo:
- una hipoteca;
- uno o varios embargos;
- una inhibición del propietario;
- créditos fiscales;
- costas y honorarios judiciales.
No todos los acreedores necesariamente tienen la misma posición. La prioridad registral es un elemento central, pero también deben analizarse la naturaleza de los créditos, las preferencias legales y el estado de los respectivos procesos.
Por eso no conviene asumir que alcanza con “sumar lo que figura en el informe”. En ciertos casos habrá que negociar con varios acreedores, obtener levantamientos, depositar fondos judicialmente o coordinar la operación dentro de uno o más expedientes.
¿Y si la propiedad está próxima a subastarse?
Cuando la ejecución se encuentra avanzada y sometida a una próxima subasta judicial, el riesgo aumenta y la estrategia puede cambiar completamente.
Todavía podría analizarse:
- un acuerdo con el acreedor;
- la cancelación de la deuda antes de la subasta;
- una operación autorizada judicialmente;
- o directamente la adquisición mediante subasta judicial.
Cada alternativa tiene costos, tiempos y riesgos diferentes. Para un inversor, una propiedad próxima a subasta puede constituir una oportunidad, pero requiere necesariamente revisar el expediente, las condiciones del remate, la ocupación del inmueble y las obligaciones que eventualmente puedan subsistir.
¿Qué debería revisar un inversor antes de ofertar?
Antes de entregar una seña importante o asumir una obligación vinculante, conviene determinar al menos:
- Titularidad y cargas registrales: informe de dominio actualizado.
- Inhibiciones del vendedor.
- Título y antecedentes dominiales, cuando la complejidad de la operación lo justifique.
- Instrumento de hipoteca, si existe.
- Saldo actualizado de las deudas.
- Expedientes judiciales vinculados con embargos o ejecuciones.
- Prioridad de las distintas cargas.
- Costas y honorarios pendientes.
- Quién ocupa actualmente el inmueble.
- Impuestos, tasas, expensas y otras deudas relacionadas con la propiedad.
- Mecanismo concreto para cancelar o levantar cada carga.
El objetivo no es solamente comprobar que existe un problema, sino determinar si ese problema puede solucionarse y cuánto costará hacerlo.
La reserva o boleto también deben contemplar el riesgo
Cuando una propiedad se encuentra hipotecada o embargada, la reserva o el boleto no deberían redactarse del mismo modo que en una operación sobre un inmueble libre de cargas. El instrumento debe reflejar expresamente la situación jurídica existente y prever cómo será resuelta antes de la escritura.
Según las características del caso, conviene dejar identificadas las cargas y los acreedores involucrados, establecer qué parte del precio se destinará a cancelar las deudas y, cuando corresponda, prever que determinadas sumas sean abonadas directamente al acreedor y no al vendedor. También deberían fijarse los plazos para obtener los levantamientos o cancelaciones necesarios y las condiciones que deberán cumplirse antes de avanzar con la escritura.
Es igualmente importante prever qué ocurrirá si aparece un nuevo embargo u otra medida durante la operación, quién asumirá los gastos necesarios para regularizar la situación y en qué supuestos corresponderá devolver la seña si finalmente no puede concretarse la compraventa.
En operaciones de mayor complejidad, puede resultar conveniente sujetar expresamente la continuidad de la compra a la obtención de determinados levantamientos, cancelaciones o autorizaciones judiciales, evitando que el comprador quede obligado a adquirir un inmueble cuya situación jurídica no pueda ser regularizada en los términos previstos.
Señales de alerta
Conviene extremar la cautela cuando el propietario desconoce con precisión cuánto debe, no facilita copias de los expedientes judiciales o existen varios embargos, inhibiciones u otras cargas sobre el inmueble. También debe prestarse especial atención cuando existe una subasta próxima o la propiedad se encuentra ocupada.
Otra señal de alerta aparece cuando el vendedor promete levantar las cargas recién “después de cobrar”, se solicita una seña elevada antes de exhibir la documentación necesaria o no puede explicarse con claridad qué procedimiento permitirá cancelar los gravámenes y transferir el inmueble en condiciones adecuadas.
Una hipoteca o un embargo pueden ser negociables y, en determinados casos, incluso formar parte de una oportunidad de inversión. La falta de información suficiente y de un procedimiento claro para resolver las cargas, en cambio, constituye uno de los principales riesgos de la operación.
Conclusión
Comprar una propiedad hipotecada o embargada no implica necesariamente asumir un riesgo inconveniente. En determinadas operaciones, la existencia de una carga puede ser precisamente el factor que explique un precio inferior al de mercado y genere una oportunidad para el comprador o inversor.
La clave está en no confundir precio bajo con buena inversión.
Antes de comprometer capital debe conocerse con precisión qué afecta al inmueble, cuál es el estado de las deudas y de los eventuales procesos judiciales, cuánto costará obtener las cancelaciones o levantamientos necesarios y si el título podrá posteriormente circular sin inconvenientes.
Cuando esos riesgos pueden identificarse, cuantificarse y jurídicamente encauzarse, una propiedad que otros compradores descartan por su complejidad puede transformarse en una operación atractiva.
En este tipo de inversiones, buena parte de la oportunidad puede encontrarse precisamente en comprender y resolver un problema jurídico que el mercado ya descontó en el precio.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento en el análisis de operaciones inmobiliarias con hipotecas, embargos, inhibiciones, ejecuciones judiciales y títulos que requieren revisión, permitiendo evaluar la viabilidad jurídica y económica de la operación antes de formular una oferta, entregar una reserva o comprometer una inversión.
¿Necesitás revisar una operación inmobiliaria?
Orientación rápida antes de comprar, vender o firmar por un inmueble.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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