Comprar derechos posesorios sobre un inmueble puede parecer, a primera vista, una forma de acceder a una propiedad por un valor considerablemente inferior al de mercado.
Y en algunos casos puede existir una verdadera oportunidad.
Pero es fundamental entender qué se está adquiriendo.
Comprar derechos posesorios no significa comprar el dominio del inmueble.
Quien adquiere derechos posesorios recibe una situación de hecho jurídicamente relevante sobre una cosa, con la posibilidad de continuar esa posesión y, si se reúnen los requisitos legales, eventualmente procurar la adquisición del dominio por prescripción.
La diferencia es sustancial.
El comprador de una propiedad escriturada adquiere el dominio mediante un título y un modo suficientes. En cambio, quien adquiere derechos posesorios debe analizar cómo nació esa posesión, cuánto tiempo lleva, quiénes la ejercieron antes y qué posibilidades reales existen de consolidar posteriormente el dominio.
Por eso, este tipo de operaciones requiere un análisis jurídico bastante más profundo que una compraventa inmobiliaria ordinaria.
¿Qué son los derechos posesorios?
El Código Civil y Comercial de la Nación distingue entre posesión y tenencia.
Existe posesión cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre un inmueble y se comporta respecto de él como si tuviera un derecho real, es decir, un derecho que recae directamente sobre una cosa y que permite ejercer determinadas facultades sobre ella. El ejemplo más claro de derecho real es el dominio o propiedad.
Esto significa que alguien puede ocupar, usar, conservar y realizar actos sobre una propiedad durante muchos años sin figurar todavía como propietario en el Registro de la Propiedad.
Por eso, cuando se habla de “comprar derechos posesorios”, no se está comprando directamente el dominio del inmueble. Lo que se adquiere es la situación posesoria que otra persona venía ejerciendo sobre la propiedad, junto con los antecedentes que permiten demostrar cómo comenzó esa posesión y cómo fue pasando de un poseedor a otro.
Esta continuidad puede ser especialmente importante porque, si se cumplen los requisitos legales, el tiempo de posesión de distintos poseedores puede llegar a computarse para una futura prescripción adquisitiva o usucapión.
Comprar derechos posesorios no es comprar una propiedad
Este es probablemente el punto más importante.
Quien cede derechos posesorios puede no ser propietario del inmueble. Incluso puede ocurrir que exista otra persona que figure inscripta como titular registral.
Por eso, una cesión de derechos posesorios no debe confundirse con una escritura de compraventa ni con una transmisión de dominio.
En una compraventa inmobiliaria ordinaria, el comprador analiza quién es el titular registral, su título y los antecedentes necesarios para adquirir el dominio.
En una operación posesoria, en cambio, hay que reconstruir otra historia:
quién comenzó la posesión, cuándo lo hizo, cómo ingresó al inmueble y cómo llegó esa posesión hasta quien hoy pretende transmitirla.
La diferencia tiene una consecuencia económica evidente: los derechos posesorios suelen valer considerablemente menos que un inmueble con título perfecto.
Pero esa diferencia de precio no debería interpretarse automáticamente como una oportunidad.
También representa el riesgo jurídico que todavía debe resolverse.
¿Para qué puede servir comprar derechos posesorios?
Una de las principales razones es continuar una posesión que eventualmente permita adquirir el dominio por prescripción adquisitiva o usucapión.
El artículo 1897 del CCyCN establece que la prescripción adquisitiva permite adquirir un derecho real mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Para inmuebles, la prescripción larga requiere, como principio, veinte años de posesión conforme al artículo 1899 del CCyCN.
Esto significa que una persona puede adquirir derechos posesorios aun cuando personalmente lleve poco tiempo en el inmueble, siempre que pueda jurídicamente sumar su posesión a la de quienes la precedieron.
Ahí aparece uno de los conceptos más importantes de estas operaciones.
La unión de posesiones puede ser decisiva
El artículo 1901 del CCyCN permite al sucesor particular unir su posesión a la de sus antecesores cuando derivan inmediatamente una de otra.
Esto resulta central en una cesión de derechos posesorios.
Supongamos que una persona ocupó y poseyó un inmueble durante 14 años y luego transmite esa situación a otra.
Si el nuevo poseedor continúa durante otros 6 años y existe un vínculo jurídico que permite conectar ambas posesiones, puede resultar posible computar conjuntamente los 20 años.
Por eso, para un inversor, la pregunta relevante no es solamente cuánto tiempo lleva poseyendo quien vende.
También hay que preguntar:
¿Puedo demostrar jurídicamente cómo esta posesión llegó hasta él y cómo llegará después hasta mí?
La cadena posesoria debe poder probarse
Una cadena posesoria puede estar integrada por distintos instrumentos.
Puede existir un boleto antiguo, una cesión posterior, recibos, contratos privados, documentación catastral, planos, declaraciones, pagos de impuestos y otros elementos que permitan reconstruir cómo se sucedieron los poseedores.
Lo importante es que exista un vínculo verificable entre ellos.
Por eso, una larga antigüedad declarada verbalmente tiene poco valor si no puede sostenerse con prueba.
No alcanza con que el cedente diga:
“Mi familia está acá desde hace treinta años”.
La cuestión es qué puede demostrarse.
¿Qué ocurre si hay un boleto de compraventa?
Aquí aparece una distinción importante con la cesión de boleto.
Puede suceder que quien posee el inmueble también tenga un boleto de compraventa.
En ese caso, no necesariamente conviene transmitir solamente los derechos posesorios. Si existe un boleto, debería analizarse qué derechos contractuales siguen vigentes y si corresponde transmitir también esos derechos o la posición contractual correspondiente.
Por eso, según las características concretas del negocio, puede resultar necesario coordinar la cesión del boleto, los derechos contractuales y la transmisión de la posesión.
Una cesión mal redactada puede transmitir menos de lo que el comprador creyó adquirir.
No toda ocupación sirve para usucapir
Este es otro error frecuente.
Permanecer muchos años dentro de una propiedad no significa necesariamente haberla poseído en condiciones aptas para adquirir el dominio por prescripción.
Hay que distinguir posesión de tenencia. Un inquilino, un comodatario o una persona que ocupa reconociendo el dominio de otro no se encuentra, en principio, en la misma situación que quien ejerce la posesión como dueño.
Por eso, antes de comprar derechos posesorios hay que investigar cómo comenzó la relación con el inmueble.
No es igual ingresar por abandono aparente, recibir la posesión de un poseedor anterior, ocupar mediante boleto, ingresar como locatario, recibir el inmueble en préstamo, ocupar por tolerancia de un familiar o simplemente introducirse en una propiedad ajena.
El origen de la posesión puede resultar determinante.
El titular registral sigue siendo relevante
Aunque se compren derechos posesorios, conviene saber quién figura como titular registral.
Un informe de dominio puede mostrar que la propiedad pertenece a una persona determinada, a una sucesión, a una sociedad o incluso que existen hipotecas, embargos u otras situaciones que deben conocerse.
Por eso, en este tipo de operaciones deben estudiarse dos planos simultáneamente: la situación registral y la situación posesoria.
Ignorar cualquiera de los dos puede ser peligroso.
¿Qué pasa si aparece el propietario registral?
Este riesgo debe ser considerado desde el principio.
Mientras no se haya consolidado jurídicamente la adquisición por prescripción, puede existir un propietario registral o sus sucesores con pretensiones sobre el inmueble.
Por eso, antes de comprar resulta fundamental conocer si hubo intimaciones, juicios, reclamos, actos de recuperación de la posesión o cualquier otra circunstancia que pueda afectar la continuidad posesoria.
El hecho de que alguien tenga una casa construida, pague impuestos o lleve años ocupando el terreno no permite prescindir del análisis del titular registral y de la fortaleza jurídica de la posesión.
El plano de mensura puede ser muy importante
En una futura prescripción adquisitiva, la identificación exacta del inmueble resulta esencial.
Esto cobra especial relevancia cuando la posesión recae sobre una parte de una parcela mayor.
Puede ocurrir que alguien diga poseer “el lote del fondo” o “los 400 metros que están cercados”, pero registralmente exista una única parcela de mayor superficie.
En estos casos, debe analizarse cuidadosamente qué porción material se está transmitiendo.
Según las características del inmueble, puede resultar necesaria la intervención de un agrimensor y la confección del correspondiente plano de mensura para una futura acción de prescripción adquisitiva.
Una cesión que no permita saber exactamente qué superficie está poseyendo el comprador puede generar problemas posteriores importantes.
Los impuestos y servicios ayudan, pero no prueban todo
Es habitual que quien ofrece derechos posesorios exhiba comprobantes de impuesto inmobiliario, tasas municipales, electricidad, agua u otros servicios.
Son antecedentes útiles. Pero no deberían considerarse, aisladamente, prueba definitiva de dominio ni necesariamente suficientes para demostrar una posesión apta para usucapir.
Lo relevante es el conjunto de actos materiales y jurídicos que permitan demostrar un comportamiento posesorio continuo.
Pueden resultar importantes, según el caso, construcciones, cerramientos, mantenimiento, explotación, alquileres otorgados por el poseedor, pagos de tributos, mejoras, fotografías históricas, testimonios y documentación contractual.
La fortaleza de la inversión depende en buena medida de la calidad de esa prueba.
¿Qué pasa si el poseedor falleció?
La muerte del poseedor no necesariamente destruye la historia posesoria.
Los sucesores pueden continuar la situación del causante, pero deben analizarse cuidadosamente quiénes son y qué ocurrió posteriormente.
Por eso, comprar derechos posesorios provenientes de una familia o sucesión puede exigir reconstruir no sólo la posesión sino también la cadena sucesoria de quienes la ejercieron.
¿Puede existir una oportunidad de inversión?
Sí. Precisamente por la incertidumbre jurídica, los derechos posesorios suelen negociarse por valores muy inferiores al de una propiedad con dominio regularizado.
Supongamos que un lote con escritura vale USD 100.000. Los derechos posesorios sobre un inmueble similar se ofrecen en USD 35.000.
El descuento puede resultar atractivo si existe una posesión antigua, continua y bien documentada, una cadena clara entre los poseedores, un inmueble perfectamente individualizado y buenas posibilidades de obtener posteriormente una sentencia favorable de usucapión.
En ese caso, el inversor estaría asumiendo riesgo, tiempo y gastos a cambio de ingresar a un valor significativamente menor.
Pero el análisis económico debería contemplar:
precio de adquisición + gastos jurídicos + mensura + impuestos o deudas + tiempo de regularización + riesgo de litigio + refacciones = costo real de la inversión.
Sólo después corresponde comparar ese costo con el valor futuro del inmueble una vez regularizado.
Una propiedad sin escritura puede valer mucho menos
Esto no necesariamente significa que sea una mala inversión. Significa que el mercado descuenta incertidumbre.
Por eso, dos propiedades aparentemente idénticas pueden justificar precios muy distintos.
Una puede tener veinte años de posesión bien documentada, una cadena clara entre sus anteriores poseedores y ningún conflicto visible. Otra puede tener simplemente algunos años de ocupación, papeles informales y un propietario registral claramente identificado que continúa reclamando derechos sobre el inmueble.
No deberían valuarse de la misma manera.
¿Cuándo la oportunidad empieza a ser demasiado riesgosa?
Hay ciertas situaciones que deberían llevar a extremar el análisis.
Por ejemplo, cuando el cedente no puede explicar cómo obtuvo la posesión, faltan documentos entre poseedores anteriores, no existe claridad sobre la superficie, aparece un titular registral activo, existen reclamos judiciales, el inmueble está ocupado por terceros o la supuesta antigüedad se basa solamente en afirmaciones verbales.
También es especialmente delicado cuando se ofrece la operación como si fuera una compraventa común.
Si alguien dice “te vendo la casa” pero jurídicamente sólo puede ceder derechos posesorios, el comprador debe comprender que está adquiriendo una situación sustancialmente distinta.
La diferencia debería reflejarse tanto en el precio como en el análisis previo.
¿Qué conviene revisar antes de comprar?
Antes de entregar dinero debería reconstruirse toda la historia posesoria.
Entre otras cuestiones, interesa determinar quién es el titular registral, quién ocupa actualmente, desde cuándo existe la posesión, cuál fue su origen, qué documentos vinculan a los distintos poseedores, qué actos posesorios pueden acreditarse, si existe boleto de compraventa, si hay juicios relacionados y qué superficie concreta comprende la ocupación.
También resulta importante analizar impuestos, tasas, servicios, planos, construcciones, documentación municipal y cualquier elemento que pueda servir posteriormente como prueba.
Pero el objetivo no debería ser simplemente acumular papeles.
Lo importante es realizar un análisis crítico de los antecedentes para determinar si existe una verdadera continuidad posesoria y qué posibilidades reales hay de regularizar jurídicamente el inmueble.
La escritura de cesión no convierte al comprador en propietario
Puede instrumentarse una cesión mediante escritura pública.
Pero la forma notarial del documento no modifica por sí sola la naturaleza del derecho transmitido.
Una escritura de cesión de derechos posesorios no equivale a una escritura traslativa de dominio.
Este punto es especialmente importante para compradores no especializados, porque el hecho de firmar ante escribano puede generar una falsa sensación de que “la propiedad quedó escriturada”.
No es así. El instrumento podrá documentar adecuadamente la operación y ofrecer importantes ventajas probatorias, pero la adquisición del dominio deberá producirse por la vía jurídica correspondiente.
¿Y si ya existe un juicio de usucapión?
Puede presentarse una oportunidad todavía más avanzada cuando quien cede ya inició una prescripción adquisitiva.
En esos casos debe analizarse cuidadosamente el expediente: qué se reclamó, contra quién, qué prueba se produjo, si el titular registral fue notificado, si hubo oposiciones y en qué estado procesal se encuentra.
Un expediente avanzado y bien probado puede reducir considerablemente la incertidumbre.
Uno mal planteado puede hacer exactamente lo contrario.
¿Necesitás revisar una operación inmobiliaria?
Orientación rápida antes de comprar, vender o firmar por un inmueble.
Conclusión
Comprar derechos posesorios sobre un inmueble puede representar una oportunidad inmobiliaria importante, pero se encuentra entre las operaciones que requieren mayor análisis previo.
El comprador no adquiere automáticamente el dominio. Adquiere una situación posesoria cuya calidad dependerá de cómo nació, cuánto tiempo lleva, cómo puede probarse y qué relación existe con los poseedores anteriores.
La diferencia entre una buena inversión y una operación extremadamente riesgosa suele estar en la documentación.
Una posesión prolongada, pública, continua, bien individualizada y respaldada por una cadena documental coherente puede tener un valor económico considerable.
En cambio, deberían generar especial cautela las posesiones recientes, los antecedentes incompletos, las superficies imprecisas, los cedentes que no pueden explicar cómo ingresaron, la existencia de conflictos con el propietario registral y las operaciones presentadas comercialmente como “venta de propiedad” cuando en realidad sólo se transmiten derechos posesorios.
El descuento puede ser atractivo, pero la verdadera pregunta es cuánto costará —en dinero, tiempo y riesgo— convertir esa posesión en un derecho de dominio regularizado.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento previo para la compra y cesión de derechos posesorios sobre inmuebles, incluyendo análisis de antecedentes, cadena posesoria, situación registral, boletos, documentación probatoria, mensura y viabilidad de una eventual prescripción adquisitiva. También analizamos este tipo de operaciones desde la perspectiva del inversor para determinar si el descuento ofrecido compensa razonablemente los riesgos jurídicos y el tiempo necesario para regularizar el inmueble.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
Compraventa de inmuebles en Argentina
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