Comprar una cesión de boleto de compraventa puede ser una forma interesante de ingresar a una operación inmobiliaria que ya había comenzado.
Puede ocurrir, por ejemplo, que una persona haya comprado un departamento en construcción, un lote o una vivienda mediante boleto y, antes de escriturar, decida retirarse de la operación. Si encuentra otro interesado, puede intentar transmitirle los derechos que adquirió.
Para un inversor, estas situaciones pueden ofrecer oportunidades: el comprador original puede necesitar liquidez, querer salir rápidamente del negocio o haber ingresado al proyecto a un precio considerablemente menor que el actual.
Pero existe una diferencia fundamental respecto de una compraventa tradicional:
Quien adquiere una cesión de boleto no necesariamente compra directamente el inmueble al propietario. Ingresa en una relación contractual que comenzó antes y cuyo contenido, cumplimiento y riesgos también debe analizar.
Por eso, antes de pagarle al cedente, no alcanza con revisar el documento de cesión. Hay que reconstruir toda la operación desde el boleto original hasta la situación actual.
¿Qué significa comprar una cesión de boleto?
Supongamos que una persona compró un departamento mediante boleto por USD 120.000, abonó USD 80.000 y todavía quedan USD 40.000 pendientes hasta la escritura.
Tiempo después decide no continuar con la operación y encuentra un comprador dispuesto a ocupar su lugar. Ese nuevo interesado puede pagarle una suma al comprador original y asumir, según corresponda, las obligaciones pendientes frente al vendedor.
En términos habituales, quien transmite su posición es el cedente, quien ingresa en la operación es el cesionario y quien había vendido originalmente el inmueble continúa siendo la otra parte del contrato.
Pero es importante comprender que el cesionario no comienza una operación desde cero. Recibe una situación jurídica que ya tiene una historia: un precio originalmente pactado, pagos realizados, obligaciones pendientes, plazos, condiciones, eventuales incumplimientos y posiblemente modificaciones posteriores.
Por eso, comprar una cesión significa también revisar qué ocurrió antes de que apareciera el nuevo comprador.
Cesión de boleto y cesión de la posición contractual: no siempre son exactamente lo mismo
En el lenguaje inmobiliario se utiliza habitualmente la expresión “cesión de boleto”. Jurídicamente, sin embargo, resulta necesario determinar qué se está transmitiendo.
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) regula, por un lado, la cesión de derechos y, por otro, la cesión de la posición contractual.
La diferencia puede ser importante. Si del boleto todavía surgen obligaciones pendientes para ambas partes —por ejemplo, el comprador debe continuar pagando el precio y el vendedor todavía debe entregar y escriturar—, quien pretende salir de la operación no transmite solamente un derecho: pretende que otra persona ocupe su lugar dentro del contrato, asumiendo sus derechos y obligaciones.
El artículo 1636 del CCyCN permite transmitir esa posición en contratos con prestaciones pendientes, pero exige el consentimiento de las demás partes, que puede prestarse antes, simultáneamente o después de la cesión.
En cambio, si el comprador ya cumplió íntegramente sus obligaciones y lo que resta es, por ejemplo, exigir al vendedor la escrituración, deberá analizarse si lo que se está transmitiendo es principalmente ese derecho.
Por eso, antes de hablar simplemente de “cesión de boleto”, conviene determinar qué posición jurídica existe realmente al momento de la operación.
¿El vendedor original tiene que aceptar al nuevo comprador?
Depende de qué se esté cediendo.
Si todavía quedan obligaciones pendientes para ambas partes —por ejemplo, saldo de precio, entrega de posesión o escrituración—, normalmente se está transmitiendo la posición contractual completa. En ese caso, el artículo 1636 del CCyCN exige el consentimiento del vendedor original.
Ese consentimiento puede estar previsto de antemano en el boleto o prestarse al momento de la cesión. Si el boleto no dice nada, el silencio no debe interpretarse como una autorización automática para sustituir al comprador.
Distinto es el caso en que se cede solamente un derecho ya adquirido, supuesto en el que rigen las reglas generales de cesión de derechos.
Por eso, antes de comprar conviene determinar si se está cediendo un derecho concreto o toda la posición contractual, y revisar qué obligaciones siguen pendientes.
El boleto original puede prohibir o condicionar la cesión
Este es uno de los controles más importantes.
El artículo 1616 del CCyCN establece, como principio, que los derechos pueden cederse salvo que exista una prohibición derivada de la ley, de la propia convención o de la naturaleza del derecho.
En operaciones inmobiliarias es frecuente encontrar contratos que regulan expresamente las cesiones. Pueden permitirlas libremente, exigir conformidad previa del vendedor o desarrollador, establecer un procedimiento de notificación o incluso imponer cargos administrativos por el cambio de adquirente. También puede existir una prohibición contractual.
Por eso, la primera documentación que debería estudiar el futuro cesionario no es la cesión que está por firmar, sino el boleto original.
No alcanza con saber cuánto pide el cedente
Desde el punto de vista de la inversión, este es un aspecto fundamental.
Supongamos que una persona ofrece su posición contractual por USD 60.000. Ese número, aislado, dice muy poco.
Hay que determinar cuánto pagó efectivamente al vendedor original, qué saldo queda pendiente, qué cuotas futuras deberá asumir el cesionario, si existen ajustes, intereses, gastos de posesión, escrituración u otras obligaciones económicas.
Por ejemplo:
precio pagado al cedente + saldo pendiente al vendedor + ajustes + gastos futuros = costo real de adquisición.
Si el cedente pide USD 60.000 pero todavía quedan USD 70.000 por pagar, la inversión no es de USD 60.000 sino, como mínimo, de USD 130.000 más los gastos correspondientes.
Este análisis es especialmente importante en emprendimientos en construcción, fideicomisos inmobiliarios y operaciones con precios ajustables.
Hay que verificar que los pagos realmente hayan sido realizados
El cesionario debería poder reconstruir documentalmente cuánto se abonó hasta ese momento.
No alcanza con una afirmación del tipo:
“Yo ya pagué el 70 %.”
Conviene analizar recibos, transferencias, constancias del desarrollador o vendedor, estados de cuenta y cualquier documentación que permita establecer qué pagos fueron efectivamente reconocidos.
Si existe un saldo, también debe determinarse cuánto es, cómo se actualiza y cuándo vence.
Una diferencia sobre este punto puede cambiar completamente el precio real de la operación.
El cesionario recibe también las condiciones del contrato existente
Una cesión no debería utilizarse como si permitiera seleccionar únicamente las ventajas del boleto y descartar aquello que resulta inconveniente.
Cuando se produce una verdadera cesión de la posición contractual, el cesionario pasa a ocupar el lugar del cedente respecto de los derechos y obligaciones comprendidos en esa relación.
El artículo 1637 del CCyCN establece que, producida la cesión en las condiciones legales, el cedente se aparta y el cesionario asume sus derechos y obligaciones.
Además, la otra parte puede oponer al cesionario las defensas que derivan del propio contrato. Esto significa que antes de comprar interesa conocer no sólo los beneficios, sino también si el comprador anterior incumplió alguna obligación.
Puede haber cuotas vencidas, intereses, gastos pendientes, intimaciones o incluso una causal de resolución contractual ya producida o discutida. Un descuento atractivo pierde rápidamente valor si la posición adquirida se encuentra en incumplimiento.
¿El cedente queda completamente liberado?
No debería darse por sentado.
En una cesión correctamente estructurada puede producirse la sustitución del contratante, pero es necesario analizar qué conformidad prestó la otra parte y qué responsabilidades se conservaron.
El artículo 1637 del CCyCN permite incluso que el cocontratante cedido mantenga acciones contra el cedente para el supuesto de incumplimiento posterior del cesionario, si así fue pactado.
Este punto interesa principalmente al vendedor y al cedente, pero también al inversor porque ayuda a determinar qué clase de negocio se está firmando realmente.
Cuanto más clara sea la relación entre cedente, cesionario y vendedor original, menos espacio quedará para futuros conflictos sobre quién debía cumplir cada obligación.
También hay que revisar al vendedor original y al inmueble
El hecho de que la negociación se realice principalmente con el cedente no vuelve irrelevante al propietario o vendedor original.
En definitiva, será éste —o quien jurídicamente corresponda— quien deberá posibilitar la futura transmisión dominial.
Por eso, antes de invertir conviene analizar la titularidad, informes de dominio e inhibiciones, eventuales embargos, hipotecas y el título del inmueble cuando las características de la operación lo justifiquen.
Esto cobra especial importancia cuando existen varias cesiones sucesivas.
¿Qué ocurre cuando hubo varias cesiones anteriores?
Una cadena de cesiones no es necesariamente un problema.
Pero debe poder reconstruirse.
El artículo 1170 del CCyCN reconoce, bajo determinados requisitos, la posibilidad de que el adquirente se subrogue en la posición de quien contrató con el titular registral mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos.
Esto convierte la continuidad documental en un punto central. Si A vendió mediante boleto a B, B cedió a C y C pretende ahora transmitir a D, el nuevo comprador debería poder comprender y documentar toda esa secuencia.
No debería existir un “salto” inexplicable entre quien aparece en el boleto original y quien hoy pretende ceder.
Cuantas más cesiones existan, mayor importancia tiene reconstruir la cadena contractual completa antes de entregar dinero.
La posesión puede agregar otro nivel de complejidad
Puede ocurrir que el cedente ya haya recibido la posesión del inmueble.
Esto es frecuente en departamentos terminados todavía pendientes de escritura, desarrollos inmobiliarios, lotes o contratos donde la posesión fue entregada antes de la transmisión definitiva del dominio.
En ese caso, la operación no debería limitarse a documentar la sustitución contractual. También interesa dejar clara la entrega efectiva de la posesión al nuevo adquirente.
Y si existen varias cesiones anteriores acompañadas de sucesivas transmisiones posesorias, la documentación adquiere todavía mayor relevancia.
La cesión no convierte por sí sola al cesionario en propietario
Este punto debería quedar muy claro para un comprador no especializado.
La cesión del boleto no equivale a una escritura traslativa de dominio.
El cesionario adquiere la posición o los derechos contractuales correspondientes, pero deberá llegar posteriormente a la escritura para obtener el derecho real de dominio, salvo las particularidades que correspondan a la estructura concreta del negocio.
Por eso, una de las preguntas centrales debería ser:
¿Qué falta desde esta cesión hasta la escritura definitiva?
Pueden faltar cuotas, terminación de obra, subdivisión, aprobación de planos, levantamiento de una hipoteca, trámites sucesorios, documentación del vendedor u otras condiciones.
Para un inversor, conocer ese recorrido permite calcular no sólo el riesgo sino también cuánto tiempo permanecerá inmovilizado el capital.
¿La cesión puede registrarse?
No existe una respuesta única aplicable a cualquier inmueble y jurisdicción.
Existen regímenes registrales específicos en determinadas jurisdicciones y situaciones, por lo que antes de afirmar que una cesión “se registra” o “no se registra” debe revisarse la normativa correspondiente al inmueble y al instrumento concreto.
Lo que no debería confundirse es la eventual publicidad registral de un boleto o su cesión con la inscripción del dominio mediante escritura.
Son situaciones jurídicas diferentes.
Comprar una cesión puede ser una oportunidad de inversión
Precisamente porque el cedente puede necesitar salir rápidamente de la operación, algunas cesiones se ofrecen por debajo del valor económico que tendría la posición contractual.
Esto ocurre, por ejemplo, cuando alguien compró tempranamente un departamento en pozo y, después de varios años, necesita liquidez antes de la entrega.
Supongamos que la unidad terminada tiene un valor proyectado de USD 180.000. El comprador original ingresó a USD 125.000, ya abonó USD 90.000 y todavía debe USD 35.000.
Si por necesidad de liquidez acepta ceder su posición por USD 75.000, el nuevo inversor tendría inicialmente un costo de USD 110.000 entre lo pagado al cedente y el saldo contractual, antes de sumar gastos y demás obligaciones.
Puede existir allí un margen interesante. Pero sólo si se confirma que la posición contractual es válida, los pagos están acreditados, la cesión está permitida, el vendedor reconoce la operación y existe un camino razonablemente claro hasta la escritura.
El descuento no debería analizarse independientemente del contrato que se está adquiriendo.
Cuidado con las cesiones en desarrollos inmobiliarios
En departamentos en pozo, fideicomisos y urbanizaciones, la cesión puede tener particularidades adicionales.
El contrato original puede imponer requisitos de admisión, exigir autorización del fiduciario o desarrollador, establecer cargos, determinar cómo se actualizan las cuotas o disponer obligaciones futuras que deberá asumir el nuevo participante.
En este tipo de estructuras resulta especialmente importante identificar quién administra el proyecto y frente a quién deberán cumplirse los pagos después de la cesión.
También conviene verificar que la posición que se pretende adquirir sea efectivamente reconocida por quien administra el desarrollo y que no existan cesiones anteriores, conflictos o inconsistencias documentales.
¿Qué conviene revisar antes de entregar dinero?
Antes de comprar una cesión de boleto resulta conveniente reconstruir integralmente la operación.
Como mínimo deberían analizarse el boleto original y sus modificaciones, las cesiones anteriores si las hubo, la posibilidad contractual de ceder, la conformidad del vendedor cuando corresponda, los pagos realizados, el saldo pendiente, la situación jurídica del inmueble y las condiciones necesarias para llegar posteriormente a la escritura.
También interesa conocer quién tiene actualmente la posesión, si existen deudas o incumplimientos, qué gastos deberá asumir el nuevo comprador y qué documentación recibirá del cedente.
Para un inversor, el análisis debería terminar con una pregunta concreta:
¿Cuánto tengo que desembolsar realmente desde hoy hasta convertirme en propietario y cuánto valdrá razonablemente el inmueble cuando llegue ese momento?
La cesión debería describir con precisión qué se está transmitiendo
No resulta conveniente utilizar un documento genérico que simplemente diga que el cedente “cede todos sus derechos”.
Una operación relevante debería permitir identificar el boleto original, el inmueble, los pagos efectuados, el saldo existente, las obligaciones que asume el cesionario, la situación posesoria y la intervención o conformidad del vendedor cuando corresponda.
También conviene determinar qué documentación entrega el cedente y qué manifestaciones realiza respecto de la existencia de otras cesiones, incumplimientos o actos que puedan afectar la posición transmitida.
El artículo 1639 del CCyCN contempla además la garantía del cedente respecto de la existencia y validez del contrato en los términos allí previstos.
Una buena documentación no elimina los riesgos anteriores, pero permite identificarlos y distribuirlos contractualmente antes de que aparezca el conflicto.
¿Necesitás revisar una operación inmobiliaria?
Orientación rápida antes de comprar, vender o firmar por un inmueble.
Conclusión
Comprar una cesión de boleto puede permitir ingresar a una propiedad a un valor atractivo, especialmente cuando el comprador original necesita liquidez o pretende retirarse de una inversión antes de llegar a la escritura.
Pero el cesionario no debería analizar únicamente cuánto dinero le pide quien sale de la operación.
Debe determinar qué contrato está adquiriendo, cuánto se pagó realmente, cuánto falta pagar, qué obligaciones continúan pendientes, si la cesión está permitida y cuál es el camino jurídico hasta obtener finalmente el dominio.
Conviene extremar la cautela cuando no puede exhibirse el boleto original, los pagos no están documentados, existen varias cesiones difíciles de reconstruir, el vendedor o desarrollador desconoce al actual cedente, el contrato contiene restricciones a la transferencia o se exige una suma importante antes de verificar la situación jurídica del inmueble.
También debería generar especial atención una cesión ofrecida con un descuento extraordinario sin una explicación económica clara.
En una cesión de boleto, la oportunidad no consiste solamente en pagar menos que el valor actual del inmueble. Consiste en adquirir una posición contractual sólida, a un costo total que siga dejando margen después de cumplir todo lo que todavía falta hasta la escritura.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento previo para la compra y cesión de boletos de compraventa, incluyendo revisión del contrato original, cadena de cesiones, pagos realizados, obligaciones pendientes, situación registral del inmueble, posesión y condiciones necesarias para llegar a la futura escrituración. También analizamos este tipo de operaciones para determinar si presentan riesgos relevantes o una posible oportunidad de inversión inmobiliaria.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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