Resolución de Boleto de Compraventa: Cuando no pagar el saldo puede costarte caro

¿Hasta dónde puede llegar una cláusula penal en un boleto de compraventa? Un reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E, arroja luz sobre esta cuestión.

🔹Antecedentes del caso

Los compradores habían abonado el 72% del precio pactado por una unidad funcional que aún debía ser afectada a propiedad horizontal. Al momento de escriturar, intentaron descontar de su deuda una multa que consideraban aplicable, ofreciendo pagar solo parte del saldo. Los vendedores, al ver frustrada la escrituración y el pago total, resolvieron el boleto basados en una cláusula expresa que habilitaba esta acción ante el incumplimiento (caso CNCIV Nro. 2046/2021 – sentencia del 18/02/2025).

🔹Claves de la resolución

El tribunal fundamentó su decisión en varios puntos:

• La Cámara confirmó que los compradores incumplieron su principal obligación: pagar íntegramente el saldo al momento de la escrituración.
• Ratificó que el vendedor podía resolver el contrato en virtud de un pacto comisorio expreso.
• Avaló que el vendedor retenga las sumas abonadas en concepto de indemnización y reclamara la devolución del inmueble.
• Sin embargo, el Tribunal consideró excesiva la multa diaria de 100 dólares por demora en la restitución del bien (que superaba el valor total del inmueble) y la redujo a 5 dólares diarios, invocando el principio de no abuso del derecho.

🔹Para no olvidar

En operaciones inmobiliarias, cumplir literalmente con las obligaciones asumidas puede evitar la pérdida de importantes derechos. Y si hay cláusulas penales pactadas, los jueces pueden moderarlas si resultan desproporcionadas… ¡pero no anularlas!

Este fallo pone el acento en la buena fe, la seriedad en el cumplimiento contractual y los límites al aprovechamiento desmedido en caso de incumplimientos.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario desde el año 2001.

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