Tener expensas atrasadas no impide necesariamente vender un departamento.
El propietario continúa siendo titular de la unidad funcional y, como principio general, puede disponer de ella. El Código Civil y Comercial establece expresamente que cada propietario puede enajenar su unidad sin necesidad del consentimiento de los demás integrantes del consorcio.
El verdadero problema es otro: la venta no hace desaparecer la deuda de expensas.
Por eso, cuando existen expensas impagas, antes de comprometer la operación conviene determinar cuánto se debe realmente, si el consorcio ya inició acciones judiciales, si existe un embargo sobre el departamento y de qué manera se cancelará la deuda al momento de concretarse la venta.
En muchos casos, especialmente cuando el valor del inmueble supera ampliamente las expensas adeudadas, la propia compraventa puede permitir resolver el problema destinando una parte del precio a cancelar la deuda.
Esta problemática también puede presentarse en unidades ubicadas en barrios cerrados, clubes de campo y countries, aunque en estos casos la estructura jurídica del emprendimiento puede exigir un análisis particular.
¿Quién está obligado a pagar las expensas?
El Código Civil y Comercial establece que el propietario debe contribuir al pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias correspondientes a la propiedad horizontal.
Las expensas ordinarias comprenden, entre otros conceptos, los gastos necesarios para la administración, conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y partes comunes del edificio. También pueden existir expensas extraordinarias decididas por la asamblea.
La obligación tiene una particular intensidad jurídica porque se encuentra directamente vinculada con la unidad funcional.
El Código establece además que el propietario no puede liberarse de las expensas mediante la venta del inmueble ni mediante su abandono y que también están obligados al pago quienes sean poseedores de la unidad por cualquier título.
Esta característica explica por qué las deudas de expensas requieren especial atención cuando se compra o vende un departamento.
Entonces, ¿puede firmarse una compraventa aunque existan expensas impagas?
En principio, sí. La existencia de deuda de expensas no convierte automáticamente al departamento en un inmueble jurídicamente intransferible.
Lo importante es que las partes conozcan la deuda y definan cómo será cancelada.
En una operación relativamente sencilla podría ocurrir, por ejemplo, lo siguiente:
Precio de venta del departamento: USD 180.000
Deuda total de expensas: equivalente a USD 8.000
En vez de exigir al propietario que consiga previamente los USD 8.000, puede estudiarse una estructura en la cual parte del dinero proveniente de la compraventa sea aplicada a cancelar la deuda y el vendedor reciba el saldo restante.
Económicamente, el propietario no necesita entonces contar anticipadamente con el dinero correspondiente a las expensas: utiliza una parte del valor de su propio inmueble para regularizar la obligación.
La mecánica concreta debe organizarse antes de la escritura y dependerá de las características de cada caso.
¿Por qué al comprador le interesa especialmente que las expensas anteriores estén regularizadas?
Porque las expensas tienen una vinculación especialmente intensa con la unidad funcional.
El artículo 2049 del Código Civil y Comercial establece que el propietario no puede liberarse del pago de las expensas incluso respecto de aquellas devengadas antes de su adquisición.
Por eso, para un comprador no resulta indiferente adquirir un departamento que arrastra una deuda importante con el consorcio.
No alcanza con que el vendedor diga:
“Las expensas son mías porque se generaron cuando yo era propietario”.
Las relaciones internas entre comprador y vendedor pueden regular quién debe soportar económicamente determinadas obligaciones, pero frente al consorcio la existencia de deuda anterior puede afectar directamente la posición del nuevo titular.
De allí que una operación prudente deba procurar que las expensas anteriores queden canceladas o suficientemente contempladas al momento de la transmisión.
El certificado de deuda de expensas
Antes de una compraventa resulta especialmente importante conocer el estado actualizado de la cuenta de la unidad.
El administrador tiene entre sus obligaciones expedir, a pedido de parte interesada y dentro del plazo legal, un certificado de deudas y créditos del consorcio, incluyendo la existencia de reclamos administrativos o judiciales.
Este punto es relevante porque una liquidación ordinaria de expensas no necesariamente refleja todo el problema.
Puede haber:
- capital adeudado;
- intereses;
- honorarios profesionales;
- gastos administrativos;
- costas judiciales;
- nuevas expensas vencidas;
- o un juicio de cobro ya iniciado.
Por eso, antes de fijar cuánto dinero debe reservarse para cancelar la deuda conviene obtener una liquidación suficientemente actualizada y determinar si existen además actuaciones judiciales pendientes.
La deuda de expensas puede ejecutarse judicialmente
La deuda de expensas no es simplemente una cuenta pendiente con la administración.
El Código Civil y Comercial establece que el certificado expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, constituye título ejecutivo para el cobro de las expensas y demás contribuciones.
Esto habilita al consorcio a iniciar un proceso ejecutivo (vía judicial rápida para cobrar deudas documentadas) y, de persistir el incumplimiento, se sumarán intereses, costas, honorarios y medidas cautelares, como el embargo de la unidad funcional.
Por eso no es lo mismo vender un departamento que tiene algunas expensas atrasadas pero ningún juicio iniciado que intentar organizar una operación cuando existe desde hace años una ejecución avanzada.
¿Qué pasa si el consorcio ya inició juicio?
La existencia de un juicio tampoco significa necesariamente que la venta sea imposible.
Pero obliga a analizar algo más que el resumen de expensas. Hay que conocer el expediente. El estado procesal resulta especialmente relevante para determinar si se trata de una ejecución todavía susceptible de negociación o si el expediente ya se encuentra encaminado hacia la realización y eventual subasta judicial de la unidad.
Debe determinarse cuánto se reclama actualmente, qué resoluciones fueron dictadas, si existen embargos u otras medidas, cuál es la liquidación vigente y qué deberá hacerse para cerrar el proceso y obtener, en su caso, el levantamiento de las cautelares.
Supongamos que la liquidación entregada por la administración indica una deuda de $10.000.000, pero el consorcio inició juicio dos años atrás.
El costo real para resolver el conflicto podría ser superior porque pueden existir intereses, costas y honorarios que no aparecen adecuadamente reflejados en una simple cuenta corriente.
Por eso, cuando la deuda está judicializada, el expediente pasa a ser una parte esencial del análisis de la compraventa.
¿Puede embargarse el departamento por falta de pago de expensas?
Sí. Precisamente porque el consorcio dispone de una vía ejecutiva para reclamar las expensas, dentro de ese proceso pueden trabarse medidas cautelares y, si la ejecución continúa sin que la deuda sea satisfecha, eventualmente avanzarse hacia la realización judicial del inmueble.
Si la deuda permanece impaga y la ejecución continúa avanzando, el inmueble puede finalmente ser sometido a venta judicial.
Esto no significa que toda deuda de expensas termine necesariamente en un remate. Entre el inicio del reclamo y una eventual subasta judicial existen distintas etapas procesales y, según el caso, puede haber margen para cancelar la deuda, negociar un acuerdo o estructurar una venta voluntaria antes de llegar a esa instancia.
Además, el crédito por expensas comunes cuenta con privilegio especial sobre el inmueble, conforme al artículo 2582 del Código Civil y Comercial.
Por eso, una deuda importante y sostenida en el tiempo no debería ser tratada como una obligación secundaria. Cuanto más avanza la ejecución, menor puede ser el margen práctico para organizar una solución voluntaria antes de una eventual subasta judicial.
¿Qué significa que las expensas tengan privilegio especial?
El privilegio supone que la ley otorga al crédito por expensas una determinada preferencia sobre el bien al momento de concurrir con otros acreedores.
Eso no significa que las expensas tengan siempre y en cualquier circunstancia prioridad absoluta sobre todas las restantes obligaciones.
Cuando sobre el inmueble existen además hipotecas, embargos, créditos fiscales u otros acreedores privilegiados deben analizarse las reglas específicas de prelación.
El Código contiene reglas particulares para resolver esos conflictos y contempla, entre otros supuestos, la relación entre créditos hipotecarios y expensas según el momento en que se originaron.
Por eso, si un departamento tiene simultáneamente una deuda importante de expensas, una hipoteca y varios embargos, la cuestión ya no debería reducirse a preguntar cuánto se debe al consorcio: corresponde reconstruir la situación completa.
¿Cómo puede cancelarse la deuda con el precio de venta?
Cuando existe suficiente valor en el inmueble, esta suele ser una de las alternativas más razonables para estudiar.
Supongamos:
Precio de venta: USD 200.000
Expensas adeudadas y demás conceptos necesarios para regularizarlas: equivalente a USD 12.000
En vez de entregar la totalidad del precio al vendedor y confiar en que posteriormente cancelará la deuda, la operación puede estructurarse para que el importe necesario quede afectado a su pago.
Una vez cancelada la obligación, el vendedor recibe el remanente.
La estructura debe adaptarse al caso concreto, especialmente si ya existe juicio, embargo o discusión respecto del monto.
Lo importante es evitar una situación en la cual el comprador pague íntegramente el precio y la unidad continúe expuesta a una deuda anterior que no fue efectivamente regularizada.
¿Qué pasa si vendedor y comprador acuerdan que el comprador se haga cargo de las expensas?
Las partes pueden distribuir económicamente el costo de la operación como estimen conveniente.
Por ejemplo, podrían acordar un precio menor teniendo en consideración que el comprador afrontará determinada deuda.
Pero eso debe hacerse con especial cuidado.
Una cosa es fijar entre las partes quién soportará económicamente el pasivo y otra distinta es determinar quién puede ser reclamado por el consorcio conforme al régimen legal de propiedad horizontal.
Por eso, si se decide que el comprador asuma la deuda, conviene identificar con precisión su monto, conocer si existe juicio y reflejar expresamente esa circunstancia en la documentación de la operación.
No resulta prudente utilizar fórmulas genéricas como “el comprador toma a su cargo las expensas” cuando ni siquiera se conoce cuánto se debe realmente.
¿El vendedor queda liberado simplemente porque vendió?
No necesariamente.
El Código dispone expresamente que los propietarios no pueden liberarse del pago de las expensas por la enajenación voluntaria o forzosa de la unidad funcional.
Por eso, la compraventa no debería utilizarse como si permitiera trasladar unilateralmente al comprador un pasivo y desvincular automáticamente al anterior propietario.
Lo razonable es que la deuda quede expresamente considerada dentro de la operación y que las partes sepan cuál será el mecanismo utilizado para su cancelación.
¿Qué pasa con las expensas que vencen entre la reserva y la escritura?
Este punto también debería quedar claro.
Una operación inmobiliaria puede extenderse durante varias semanas o meses. Mientras tanto, el consorcio continúa liquidando expensas.
Por ello, al preparar la compraventa conviene determinar hasta qué fecha serán soportadas por el vendedor y a partir de qué momento las nuevas expensas quedarán a cargo del comprador.
Además, debería verificarse nuevamente el estado de deuda próximo a la escritura, porque un certificado obtenido al momento de firmar la reserva puede haber quedado desactualizado cuando finalmente se transmite el dominio.
El riesgo de aceptar una reserva sin saber cuánto se debe
Cuando el propietario necesita vender precisamente porque acumuló una deuda importante de expensas, puede sentirse tentado a aceptar rápidamente la primera oferta.
Sin embargo, antes de comprometer la operación conviene conocer el monto real necesario para liberar la situación.
Supongamos:
Precio ofrecido: USD 120.000
El propietario cree deber el equivalente a USD 15.000 en expensas.
Luego se descubre que, sumados intereses, juicio, honorarios y nuevas liquidaciones, el importe necesario para resolver el conflicto es considerablemente mayor.
Si además existen otras deudas, embargos o una hipoteca, el remanente que esperaba recibir el vendedor puede reducirse de manera importante.
Por eso, cuando una venta tiene como finalidad obtener liquidez para cancelar expensas, primero deben conocerse razonablemente los números y después comprometer el inmueble.
Cuando las expensas representan una porción importante del valor del departamento
No todas las deudas tienen la misma relevancia.
Una deuda de expensas equivalente al 2 % del valor de una propiedad presenta una situación económica muy diferente de otra que representa el 30 %, 40 % o más.
Cuando las expensas acumuladas comienzan a consumir una parte significativa del valor del departamento, puede resultar conveniente analizar tempranamente si existe una alternativa para detener ese deterioro patrimonial.
Por ejemplo:
Valor razonable del departamento: USD 100.000
Deuda total de expensas y costos vinculados: equivalente a USD 35.000
El propietario conserva todavía un valor patrimonial importante, pero cada nuevo período impago puede incrementar el pasivo.
En esa situación, una venta voluntaria podría eventualmente permitir cancelar la deuda y preservar una parte relevante del valor restante.
La conveniencia de vender dependerá, naturalmente, de las circunstancias personales, económicas y jurídicas del caso.
¿Conviene esperar si el propietario no tiene dinero para pagar?
La falta de liquidez no significa necesariamente que haya que vender inmediatamente.
Puede existir la posibilidad de negociar con el consorcio, celebrar un acuerdo de pago, obtener fondos por otra vía o adoptar alguna alternativa que permita conservar la propiedad.
Pero cuando no existe una fuente previsible para cancelar la deuda y ésta continúa creciendo, postergar indefinidamente la decisión puede resultar costoso.
A las expensas futuras pueden sumarse intereses, honorarios y gastos judiciales.
Por eso, si el departamento vale considerablemente más que la deuda, resulta útil preguntarse no sólo cómo pagar las expensas, sino cómo preservar la mayor cantidad posible del patrimonio representado por la unidad.
¿Qué debería revisar un propietario que quiere vender con expensas atrasadas?
Antes de aceptar una operación conviene intentar determinar:
- cuánto se debe actualmente al consorcio;
- qué parte corresponde a capital e intereses;
- si existen honorarios u otros gastos;
- si se inició juicio;
- si existe embargo sobre la unidad;
- si existen además otras cargas registrales;
- cuánto vale razonablemente el departamento;
- cuánto dinero neto quedaría después de cancelar las obligaciones;
- y qué procedimiento se utilizará para pagar la deuda al concretarse la venta.
Si existe un proceso judicial, también debe conocerse en qué etapa se encuentra y qué actuaciones serán necesarias para concluirlo.
¿Y qué debería controlar el comprador?
Desde el punto de vista del comprador, adquirir un departamento con expensas atrasadas exige verificar la deuda antes de comprometer una suma importante.
Conviene conocer el certificado de deuda actualizado, analizar si existen reclamos judiciales y establecer expresamente en la reserva, boleto o escritura qué mecanismo permitirá cancelar las expensas anteriores.
La finalidad es sencilla: evitar que después de adquirir la unidad aparezca una deuda que no fue adecuadamente considerada al calcular el precio y las condiciones de la compra.
El Código reconoce además que las expensas anteriores pueden afectar al nuevo propietario, lo que refuerza la necesidad de efectuar ese control antes de concretar la adquisición.
¿Qué ocurre con las expensas de barrios cerrados, countries y clubes de campo?
La problemática de las expensas no se limita a departamentos ubicados en edificios.
El Código Civil y Comercial regula expresamente los conjuntos inmobiliarios —entre ellos, barrios privados y clubes de campo— y establece que sus propietarios deben contribuir al pago de las expensas, gastos y demás erogaciones comunes en la proporción fijada por el reglamento del emprendimiento.
Por eso, quien pretende vender una propiedad ubicada en un country o barrio cerrado también debería verificar previamente si existen expensas o contribuciones pendientes y cuál es el importe actualizado necesario para regularizarlas.
Sin embargo, estos casos pueden presentar una complejidad adicional. Muchos barrios cerrados y clubes de campo —especialmente los constituidos antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial— fueron organizados mediante diferentes estructuras jurídicas: propiedad horizontal, dominio sobre parcelas combinado con condominio, asociaciones civiles, sociedades, servidumbres u otros sistemas.
En consecuencia, antes de una venta no siempre alcanza con aplicar automáticamente las mismas reglas utilizadas para un departamento tradicional. Puede ser necesario examinar el título de propiedad, el reglamento del emprendimiento, la forma jurídica bajo la cual se encuentra organizado y la documentación relativa a las expensas o contribuciones reclamadas.
Cuando la deuda es significativa o ya existe un proceso judicial de cobro, también debería analizarse el expediente respectivo antes de comprometer la venta.
En determinados casos, al igual que ocurre con un departamento, puede estudiarse una operación en la cual parte del precio se destine a cancelar las expensas pendientes. La forma concreta dependerá de la estructura jurídica del conjunto inmobiliario y del estado de la deuda.
En este tipo de emprendimientos, además de las expensas, pueden existir cuestiones particulares relacionadas con el reglamento, la estructura jurídica del conjunto y las condiciones de adquisición. Sobre estos aspectos desarrollamos una guía específica acerca de qué revisar antes de comprar un lote en un barrio cerrado.
Una deuda elevada no significa necesariamente haber perdido el valor del inmueble
Incluso cuando las expensas acumuladas son importantes o existe una ejecución judicial, el departamento puede conservar un valor considerablemente superior al pasivo. En esos casos, el problema puede ser principalmente de liquidez: existe patrimonio, pero el propietario no dispone del dinero necesario para cancelar inmediatamente la deuda.
Una deuda elevada puede reducir la cantidad de potenciales compradores, especialmente cuando ya existe un proceso judicial. Pero si el departamento conserva un valor sustancialmente superior al pasivo, el problema puede tener una solución económica.
Por ejemplo, un propietario que necesita cancelar rápidamente una ejecución puede estar dispuesto a aceptar una operación en condiciones diferentes de quien puede esperar indefinidamente por el precio máximo de mercado.
Eso no significa que todo departamento con expensas atrasadas sea una oportunidad ni que el propietario deba vender por debajo de su valor.
Significa que la necesidad de resolver un pasivo puede convertirse en una variable relevante dentro de una negociación inmobiliaria.
Para analizar la operación desde la perspectiva específica del comprador o inversor, corresponde además estudiar el costo total, los restantes gravámenes y la viabilidad jurídica de adquirir el inmueble.
Conclusión
Sí, un departamento con deuda de expensas puede venderse.
La deuda no elimina el dominio del propietario ni impide automáticamente que éste disponga de su unidad. Pero la compraventa tampoco hace desaparecer las expensas atrasadas.
Por eso, la cuestión central no es simplemente determinar si el departamento “se puede vender”, sino establecer cuánto se debe realmente, si existe un proceso judicial, qué medidas afectan a la unidad y cómo se cancelará el pasivo dentro de la operación.
Cuando el inmueble conserva un valor considerablemente superior a las expensas adeudadas, una venta voluntaria puede ser una herramienta para transformar parte de ese patrimonio en liquidez, cancelar la deuda y preservar el remanente.
En cambio, esperar mientras las expensas, intereses y costos judiciales continúan aumentando puede reducir progresivamente ese valor.
Una deuda de expensas no necesariamente impide vender un departamento; lo importante es conocerla, cuantificarla y resolverla jurídicamente dentro de la operación.
¿Tenés un departamento, unidad en un barrio cerrado o propiedad en un country con una deuda importante de expensas?
En Estudio Vilaplana analizamos situaciones vinculadas con propiedades que registran expensas atrasadas, ejecuciones, embargos u otras dificultades que pueden afectar su venta.
El análisis permite determinar el estado de la deuda y de los procesos existentes, evaluar las alternativas disponibles y, cuando resulta viable, estudiar cómo estructurar una eventual operación de venta destinando parte del precio a regularizar las obligaciones pendientes.
¿Necesitás revisar una operación inmobiliaria?
Orientación rápida antes de comprar, vender o firmar por un inmueble.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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