Cuando el papel no alcanza: la Justicia rechaza pedido de escrituración por falta de pruebas

¿Puede un comprador exigir la escrituración de un inmueble si no demuestra adecuadamente su derecho? La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J, acaba de responder con un rotundo NO en un fallo que deja una advertencia clara para quienes se apoyan en cesiones mal documentadas.

Índice de contenidos

🔹Antecedentes del caso

El demandante reclamó la escrituración de varios lotes en una localidad importante de la Provincia de Buenos Aires, alegando ser cesionario de un boleto de compraventa suscripto originalmente en 1968. Sostuvo haber adquirido los derechos mediante una cadena de cesiones, pero… el papel no alcanzó. (caso CNCIV Nro. 84561/2019 – sentencia del 28/04/2025).

🔹Claves de la resolución

Aunque el actor presentó un boleto y dos cesiones posteriores, la documentación tenía serios baches:

❌ No se acreditó el encadenamiento lógico y continuo de las cesiones.
❌ Faltó la autenticación notarial de una cesión intermedia clave.
❌ No se probó el pago del saldo del precio.
❌ No se incorporaron a la litis los anteriores cedentes, ni se produjo prueba sobre la autenticidad de sus firmas.
❌ El actor pretendió que la rebeldía de la demandada subsanara estas falencias probatorias, pero el tribunal fue categórico: sin prueba del derecho, la rebeldía no basta.

🔹 Puntos destacados del fallo

La cadena de cesiones debe estar plenamente acreditada, sin eslabones sueltos.
La intervención notarial en una protocolización no convierte un instrumento privado en público: solo acredita su existencia y fecha cierta, pero no certifica la firma ni la veracidad del contenido.
El último cesionario solo puede reclamar si acredita válidamente cada paso intermedio desde el contrato original hasta su posición actual.
La falta de prueba del pago impide consolidar el derecho pretendido, por más que se invoque haberlo realizado.
El recurso de nulidad fue rechazado: no se trataba de una sentencia viciada, sino simplemente de una sentencia desfavorable fundada en ausencia de pruebas esenciales.

🔹 Conclusión del tribunal

El demandante no logró acreditar fehacientemente su carácter de cesionario. La sentencia de primera instancia fue confirmada en su contra, y las costas también le fueron impuestas. El derecho a escriturar no se presume: debe probarse con instrumentos válidos, continuos y completos.

El derecho a escriturar no se presume: debe probarse con instrumentos válidos, continuos y completos.

🔹Para no olvidar

Tener un boleto, o una cesión, no es suficiente. Es imprescindible tener la documentación correcta, debidamente firmada, autenticada y respaldada con prueba del pago. De lo contrario, la justicia no convalida derechos en el aire.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario desde el año 2001.