Alquileres: Nuevo proyecto de ley presentado en diputados.

¿ De que se trata el nuevo proyecto ?

El diputado Martín Tetaz, presentó un proyecto de ley para modificar la ley de alquileres 27.551. 

El legislador expresó en twitter que: “Cumpliendo con el compromiso tomado durante la campaña, acabo de presentar mi primer proyecto para modificar la ley de Alquileres, dándole más libertad a las partes para pactar plazo y ajuste de los contratos. Ahora empieza el duro trabajo de construir la mayoría para aprobarlo”.

El proyecto prevé que el plazo mínimo de los contratos sea de un año. Y si el contrato careciera de un período expreso y determinado por las partes, “se consideraría celebrado por el plazo mínimo legal de dos años”.

El proyecto prevé que el plazo mínimo de los contratos sea de un año. Y si el contrato careciera de un período expreso y determinado por las partes, “se consideraría celebrado por el plazo mínimo legal de dos años”.

En cuanto al precio, el proyecto dispone que en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por  períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse los ajustes que las partes de común acuerdo hayan establecido expresamente en el contrato de locación, lo que se traduce en que las partes pueden acordar libremente la forma de actualización y el índice que consideren conveniente para el caso concreto.

En cuanto al precio, el proyecto dispone que en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por  períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse los ajustes que las partes de común acuerdo hayan establecido expresamente en el contrato de locación.

Tetaz, sostuvo que derogar la norma no es la mejor opción: “Si la derogás queda vigente el Código Civil que impone un mínimo de dos años de contrato. Es mejor este cambio; le da más libertad a las partes para pactar duración y ajuste”, sostuvo en twitter.

Ante la consulta del Diario LA NACIÓN, el legislador explicó que: “No hay tiempo para empezar una nueva ronda de negociaciones con los sectores. Hay que derogar o cambiar las dos trabas principales de la ley y luego habrá tiempo para consensuar una reforma integral”.

Texto del proyecto.

Artículo 1.

Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: 

Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, no puede tener plazo inferior a un (1) año. Si carece de plazo expreso y determinado acordado por las partes, se considera celebrado por el  plazo mínimo legal de dos (2) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a ese plazo si está en la tenencia de la cosa.

Artículo 2.

Sustitúyase el articulo 14 de la Ley 27.551 por el siguiente:

Artículo 14: Ajustes. Los contratos de locación cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7 y 10  de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por  períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse los ajustes que las partes de común acuerdo hayan establecido expresamente en el contrato de locación.

En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

Fundamentos del Proyecto.

La Ley 27.551, sancionada en el año 2020, más que solucionar el problema del acceso a la vivienda produjo un efecto contrario en la oferta y la demanda, como así también en las relaciones entre las partes. Según un informe del portal Zonaprop se registra una reducción del 10% en la oferta de propiedades en alquiler desde el 2020 (20% en los últimos dos años) y un fuerte aumento de los precios de oferta de los alquileres publicados (71%  en el primer año de vigencia de la ley).

Asimismo la duración de los contratos corresponde a las necesidades de las partes. En un mercado atomizado como el de las propiedades en alquiler, extender a tres años el plazo de los arrendamientos con fines habitacionales, implica reducir el conjunto de los contratos posibles, con una enorme pérdida de bienestar para las partes que acuerdan libremente. Máxime cuando las condiciones de incertidumbre de la economía tienen el efecto, demostrado en la literatura científica de reducir la extensión optima de los contratos.

La consecuencia de establecer un plazo mayor es por lo tanto la de disminuir la oferta de propiedades para alquiler en el mercado,  tal y como se verificó en la realidad, lo que dada la baja elasticidad de la demanda de alquileres, produce una fuerte suba en los precios.

El mismo efecto produce la imposición de un índice de ajuste de precios que infla los contratos por encima de lo que las partes hubieran acordado voluntariamente, sumando una cuota más de incertidumbre.

En tal sentido resulta razonable dar la posibilidad a las partes para que puedan de común acuerdo establecer las reglas que mejor se ajusten a sus necesidades.

Fuente: Diario La Nación 21/12/2021 y Twitter 20/12/2021.

? Ver también: Preguntas frecuentes en alquiler de inmuebles

? Ver también: Registro de contratos de alquiler en AFIP

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