Publicidad engañosa en la compra de lotes y cláusulas abusivas: ¿Qué dice la justicia?

Un fallo clave que protege a los consumidores en contratos inmobiliarios

¿Alguna vez te sentiste engañado por una publicidad inmobiliaria que prometía una cosa y luego el contrato decía otra? Este fallo judicial es para vos. Con fecha 19 de junio de 2025, la Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Morón (Buenos Aires) acaba de dictar una sentencia en la Causa Nº MO-18503-2022 que marca un precedente importante en la defensa de los derechos de los consumidores, especialmente cuando se trata de publicidad engañosa y cláusulas abusivas en la compra de lotes.

El caso: de “cuotas fijas sin indexación” a reajustes por dólar

Todo comenzó con un anuncio en Facebook de la inmobiliaria en 2015:

“¡INVIERTA EN TIERRA! Dos últimas parcelas… Anticipo: $74.400 y saldo en 120 cuotas de $5.000 EN PESOS SIN INDEXACIÓN.”

Los compradores, una pareja que buscaba acceder a su vivienda, confiaron en la publicidad y reservaron un lote. Pero al firmar el boleto, descubrieron una cláusula oculta: las cuotas estarían atadas a la paridad peso-dólar. ¿El resultado? Reajustes constantes que encarecieron el valor del lote hasta hacerlo inalcanzable.

Cuando los compradores se negaron a pagar los aumentos desproporcionados, la inmobiliaria y el vendedor iniciaron acciones legales para ejecutar el contrato. Pero la justicia dio un giro inesperado.

Lo que decidió la justicia: 3 puntos clave

1. 🚨 La publicidad en redes sociales sí es vinculante

   El tribunal confirmó que lo publicado en Facebook forma parte del contrato (art. 8 de la Ley de Defensa del Consumidor y art. 1103 del Código Civil). Si una inmobiliaria anuncia “cuotas fijas sin indexación”, no puede después imponer cláusulas que contradigan eso. La publicidad no es solo un “gancho comercial”: es una promesa legal.

2. ⚖️ Las cláusulas abusivas se interpretan a favor del consumidor

   La cláusula que ataba las cuotas al dólar fue considerada desleal y abusiva. El fallo estableció que, aunque el contrato incluía un primer reajuste, no podía aplicarse de manera continua y automática, ya que:

   • Desvirtuaba por completo lo prometido en la publicidad.
   • Más de un tercio de los compradores del mismo loteo terminaron en juicios por lo mismo (¡8 causas paralelas!).
   • La justicia aplicó el principio de interpretación más favorable al consumidor (art. 1095 del Código Civil) y limitó el reajuste a una sola vez, fijando las cuotas en un importe razonable (no los montos estratosféricos que pretendían cobrar).

3. ⏳ La prescripción no aplicaba: ¡cuidado con los plazos!

   La inmobiliaria intentó defenderse argumentando que el reclamo había prescripto (es decir, que se había vencido el plazo para demandar). Pero el tribunal aclaró un detalle crucial:

   • Antes, la Ley de Defensa del Consumidor (24.240) establecía un plazo de 3 años para acciones y sanciones.
   • Hoy solo cubre las sanciones, no las acciones de los consumidores. Por eso, el plazo genérico es de 5 años (art. 2560 del Código Civil). ¡La demanda estaba a tiempo!

¿Por qué este fallo es importante?

Imaginá esta situación: estás buscando un lugar para vivir, un terreno donde construir tu hogar, o simplemente una inversión segura. Encontrás un anuncio en Facebook, Instagram o un volante que parece perfecto: “Cuotas fijas, sin ajustes, en pesos”. Confiás en esa información, reservás el lote o departamento, y firmás un contrato. Pero meses o años después, te das cuenta de que las cuotas suben sin control, atadas a variables que nunca te explicaron claramente, como el dólar o índices inflacionarios. De repente, lo que parecía un sueño se convierte en una pesadilla financiera.

Este fallo no es solo un caso más: es un mensaje claro de la justicia a las inmobiliarias y vendedores. Les recuerda que la publicidad no es solo un recurso de marketing, sino una parte fundamental del contrato. Cuando una empresa anuncia condiciones específicas —como cuotas fijas o precios sin indexación—, no puede luego imponer cláusulas que contradigan lo prometido. Si lo hace, el consumidor tiene herramientas legales para defenderse.

Un precedente que protege a todos

El tribunal dejó en claro que:

• Lo que se publica en redes sociales o cualquier medio tiene valor legal. No es solo “letra chiquita” o un detalle sin importancia. Si una inmobiliaria ofrece algo en un anuncio, está obligada a cumplirlo.
• Las cláusulas abusivas no tienen cabida. Ajustes por dólar en contratos en pesos, reajustes desproporcionados o condiciones ocultas pueden ser declaradas nulas si perjudican al comprador.
• La vivienda no es un lujo, es un derecho. La justicia está especialmente atenta cuando se trata de acceso a la vivienda, porque no es solo una transacción comercial: es un derecho humano y constitucional.

¿Qué significa esto para vos?

Si alguna vez te sentiste engañado, presionado o atrapado en un contrato inmobiliario con condiciones que no entendías o que cambiaron sin aviso, este fallo te da respaldo. Demuestra que:

✔ No estás solo: Hay jueces dispuestos a revisar contratos y proteger a los consumidores.

✔ La publicidad engañosa tiene consecuencias: Las empresas no pueden atraer clientes con promesas falsas y luego imponer condiciones leoninas.

✔ Tenés derechos: Si firmaste algo que no se ajusta a lo prometido, podés reclamar.

Un llamado a la acción

Este caso no solo beneficia a los demandantes, sienta un precedente para todos. Si estás en una situación similar, no esperes a que sea demasiado tarde. Revisá tus contratos, comparalos con la publicidad que te convenció, y si encontrás inconsistencias, buscá asesoramiento legal. La justicia está demostrando que el consumidor no es el eslabón más débil.

Tu hogar, tu tranquilidad y tu patrimonio merecen protección. Si creés que fuiste víctima de una práctica desleal, no dejes pasar la oportunidad de defender tus derechos y consultanos. 

Responsable del artículo

Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.