¿Puede forzarse la división de un condominio cuando el sistema funciona bien?

La Sala C de la Cámara Nacional en lo Civil confirmó una sentencia que rechazó la división de un condominio, en un fallo que ofrece valiosas enseñanzas sobre la interpretación del derecho a solicitar la partición en el marco del Régimen de Propiedad Horizontal.

🔹Antecedentes del caso

En el caso CIV 71065/2020/CA1 – CA2 (sentencia del 3/04/2025), la actora solicitó judicialmente la división de una Unidad Funcional compuesta por veinticinco espacios guardacoches en un edificio de la Ciudad de Buenos Aires. Cada uno de estos espacios estaba asignado en forma exclusiva a distintos condóminos, quienes los utilizaban pacíficamente desde el inicio de la relación jurídica.

La actora invocó su derecho a la partición (artículos 1997 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación). Sin embargo, los jueces recordaron que, si bien la acción de división de condominio es imprescriptible, no puede ejercerse de manera aislada ni descontextualizada. Por ello, la demanda fue rechazada.

🔹¿Por qué se rechazó la demanda?

El tribunal fundamentó su decisión en varios puntos:

• La actora había aceptado voluntariamente el régimen vigente de asignación y uso de las cocheras, realizando incluso actos de disposición bajo ese esquema (llegó a vender una cochera).

• La división solicitada resultaría antifuncional y antieconómica, afectando derechos de terceros y el adecuado funcionamiento del edificio.

• No se acreditó la existencia de obstáculos para el uso o la disposición individual de los espacios, ni tampoco se evidenció alguna ventaja relevante en una eventual venta conjunta.

• Aplicar automáticamente el derecho a la partición, sin atender a las circunstancias particulares del caso, habría constituido un abuso, contrario al principio de buena fe y a la doctrina de los actos propios.

En definitiva, los jueces entendieron que preservar el sistema de gestión de espacios compartidos, basado en acuerdos y prácticas consolidadas, garantiza la función social de la propiedad y mantiene el equilibrio que beneficia a todos los condóminos.

Los jueces entendieron que preservar el sistema de gestión de espacios compartidos, basado en acuerdos y prácticas consolidadas, garantiza la función social de la propiedad y mantiene el equilibrio que beneficia a todos los condóminos.

🔹Fundamentos adicionales

Los magistrados señalaron que las normas sobre división de condominio buscan evitar los problemas derivados de la indivisión prolongada, como los conflictos entre condóminos, la parálisis en la toma de decisiones y los obstáculos para la circulación económica de los bienes.

En este caso, tales inconvenientes no existían: el sistema implementado había logrado un equilibrio funcional, permitiendo tanto el uso pacífico como la disposición individual de los derechos. De este modo, no se cumplía con la finalidad práctica que inspira el derecho a la partición.

Aplicar mecánicamente las normas invocadas por la actora, sin considerar las particularidades del caso ni la conducta previa de las partes, habría implicado un formalismo excesivo, contrario a los principios de buena fe y actos propios que sustentan nuestro orden jurídico.

🔹¿Por qué es importante este fallo?

Este pronunciamiento recuerda que el derecho a pedir la división no es absoluto. Cuando el condominio funciona armónicamente y su partición puede provocar más perjuicios que beneficios, los tribunales están facultados para rechazar la división.

Una sentencia que invita a reflexionar sobre los límites en el ejercicio de los derechos y el valor de los acuerdos de convivencia en el ámbito de la propiedad horizontal.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario desde el año 2001.

Juicio por División de Condominio Ingresar