| RÉGIMEN PARA CONTRATOS CELEBRADOS HASTA EL 30 DE JUNIO DE 2020. |
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Respecto al contrato de alquiler de propiedades inmuebles (casas, departamentos, etc.), el Código Civil y Comercial Argentino, dispone que el mismo debe ser hecho por escrito y que puede celebrarse por un período mínimo de 2 años (salvo excepciones); también fija las obligaciones de los contratantes y establece la protección de los inquilinos al prohibir ciertas cláusulas abusivas.
Índice de contenidos
¿ Que es un contrato de alquiler ?
Según la legislación Argentina (Arts. 1187 y subsiguientes del Código Civil y Comercial), existe contrato de alquiler o locación, si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
El que paga el precio, se llama “locatario”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe “locador” o “arrendador”.
¿ Cuál es la forma de realizar un contrato de alquiler de inmuebles ?
Según lo dispone el artículo 1188 del mencionado Código Civil y Comercial, el contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, debe ser hecho por escrito. Esta regla, se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
¿ Cuál es el plazo mínimo de la locación o alquiler de inmuebles ?
El contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, si carece de plazo determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 2 años.
Si no se prevé un plazo mayor en el contrato, la locación de inmuebles, se entiende celebrada por el plazo mínimo de 2 años.
Como excepciones a la celebración del contrato por el plazo mínimo legal de 2 años, se encuentran los siguientes casos:
- Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
- Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
- Guarda de cosas;
- Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
- Contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
* Como medida de protección al inquilino, la legislación vigente establece que el locatario solamente puede renunciar al plazo mínimo, si está en la tenencia de la cosa.
¿ Cuál es el plazo máximo de la locación inmobiliaria ?
El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.
¿ Cuáles son las prohibiciones en los contratos de locación para vivienda ?
Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
- El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
- Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a 1 mes de alquiler por cada año de locación contratado;
- El pago de valor llave o equivalentes.
De incluirse algunas de estas clausulas, las mismas, serán nulas y podrá el inquilino reclamar la restitución del importe ilícitamente abonado.
| Cláusulas prohibidas en contratos para vivienda |
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| Cláusula | Sanción |
| Anticipo de alquiler mayor a 1 mes. | Nulidad y restitución de lo abonado. |
| Depósito en garantía mayor a 1 mes por cada año de contrato. | Nulidad y restitución de lo abonado. |
| Pago de valor llave. | Nulidad y restitución de lo abonado. |
¿ Que prevé la ley respecto a la habitación de personas incapaces o con capacidad restringida ?
Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
¿ Que sucede con el destino de la cosa alquilada ?
El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato (ejemplo, vivienda).
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas similares en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
¿ Cúales son las obligaciones del locador ?Entregar la cosa.El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Pagar mejoras.Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido, excepto que la resolución sea por destrucción de la cosa. Frustración del uso o goce de la cosa.Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. |
¿ Cúales son las obligaciones del inquilino o locatario ?Prohibición de variar el destino.El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador. Conservar la propiedad en buen estado. Responsabilidad por destrucción.
Mantener la cosa en buen estado. Arreglos y reparaciones.Respecto a un inmueble, el locatario tiene a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento.
Únicamente debe efectuar las reparaciones menores atinentes al uso normal del bien acorde a su destino, si las reparaciones implican un gasto mayor, como el típico ejemplo de un viejo calefón que ya no funciona, deben ser a cargo del locador. Reparaciones necesarias al uso normal y adecuado de la propiedad.Si es urgente realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo; este aviso, es mejor si se cursa por escrito, pero en la práctica cotidiana y debido a la celeridad que imponen este tipo de reparaciones, generalmente se avisa al locador o inmobiliaria vía email, chat, whatsapp, teléfono, etc., siendo suficiente en estos casos. Pagar el precio o canon convenido.La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario (impuestos, expensas ordinarias, etc.). A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado. Pagar cargas y contribuciones por la actividad.El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. Restituir el inmueble en condiciones. Constancias de pago.
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¿ Como funciona el régimen de mejoras ?
Regla.
El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
Violación al régimen de mejoras.
La realización de mejoras prohibidas, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias.
El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
¿ Cúales son las formas de extinción de la locación ?
Son modos de extinción de la locación:
- La resolución imputable al locador o al locatario,
- La resolución anticipada,
- El cumplimiento del plazo convenido, o el requerimiento mencionado en el apartado siguiente respecto a la continuación de la locación concluida;
Continuación de la locación concluida.
Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción (renovación automática del contrato anterior), sino la continuación de la locación, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente (ejemplo, mediante una carta documento).
Si se vence el plazo establecido en el contrato y el inquilino continua ocupando el inmueble, no hay renovación automática del mismo, sino una continuación de la locación hasta que alguna de las partes notifique que da por concluido el contrato.
La legislación vigente (Art. 1218 CCC), también establece que la recepción de pagos durante la continuación de la locación, no altera lo aquí explicado.
Resolución imputable al locatario.
El locador puede resolver el contrato:
- por cambio de destino o uso irregular;
- por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
- por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 períodos consecutivos.
Resolución imputable al locador.
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
- La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
- La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Resolución anticipada.
El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
⇒ Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
- Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1 y ½ mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
- Si hace uso de la opción luego de transcurrido el primer año de vigencia de la relación, el locatario debe abonar como indemnización, la suma equivalente a 1 mes de alquiler.
- Abonando 2 meses de alquiler en los casos de locaciones destinadas a: sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo pactado; abonando en todos estos casos, 2 meses de alquiler.
| Resumen Resolución Anticipada prevista en el Código Civil y Comercial |
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| Tiempo transcurrido de contrato | Multa a pagar al locador |
| Dentro del primer año de contrato (luego de cumplidos los 6 meses). | 1 y ½ mes de alquiler |
| Luego del primer año de contrato. | 1 mes de alquiler |
| Contratos para turismo, diplomáticos, guarda de cosas, exposiciones, ferias, contrato con finalidad determinada. | 2 meses de alquiler |
El preaviso y la resolución anticipada.
La legislación aplicable anterior al nuevo Código Civil y Comercial Argentino, preveía que el aviso de resolución anticipada debía efectuarse con 60 días de antelación como mínimo, sin embargo éste requisito ha sido dejado de lado por la legislación vigente, por lo que se recomienda fijar un plazo de aviso previo -preaviso- de resolución anticipada razonable mediante una clausula a incluir en el contrato donde se incluya la sanción por el incumplimiento del mismo.
La sanción mencionada, puede consistir en una suma igual al canon o precio por los días de alquiler que correspondan según el plazo de preaviso omitido fijado en el contrato (ejemplo, 30, 45 o 60 días).
Debe cursarse una intimación previo a iniciar un juicio de desalojo por falta de pago ?
Si el destino es habitacional, previamente a promover una acción judicial de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
¿ Existe una prohibición de cobrar comisión inmobiliaria a inquilinos de inmuebles para vivienda en Ciudad de Buenos Aires ?
Según la ley 2.340 (con sus modificaciones del año 2017) que regula el corretaje inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los corredores inmobiliarios de la Ciudad, para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato y a exclusivo cargo del locador.
En las locaciones de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, con destino para vivienda en las que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será del 4,15 % del total del contrato y estará a exclusivo cargo del locador.
Asimismo, les queda terminantemente prohibido (en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física), requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.
Esta ley también aclara, que los gastos por informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada, no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional.
Contratos.
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