Contratos de Alquiler y Emergencia Sanitaria en Argentina.

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Marco de Emergencia.

En el contexto de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20, Decreto 320/2020, Decreto 766/2020 y normas complementarias, el Gobierno de la Nación Argentina, ha dispuesto decisiones necesarias y urgentes, de manera temporaria y razonable, con el objeto de contener una grave situación de emergencia social que puede llevar a que una parte de la población se vea privada del derecho a la vivienda.

Contratos Alcanzados.

Las medidas implementadas, se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:

  • De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
  • De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  • De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
  • De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  • De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  • De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
  • De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  • De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas.

Contratos Exceptuados.

Quedan exceptuados, los contratos de arrendamiento y aparcería rural y los contratos de locación temporarios (por ejemplo, habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, con un plazo de hasta tres meses).

Exclusión en caso de Locadores Vulnerables.

Quedan excluidos de la aplicación de las medidas de emergencia descriptas en los apartados siguientes, los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.

Congelamiento de Precios de Alquileres.

Se ha dispuesto, hasta el 31 de enero del año 2021, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles mas arriba individualizados.

Durante la vigencia de esta medida, se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del 2020.

Hasta el 31 de enero del año 2020, se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del 2020.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria, se regirán conforme lo acordado por las partes.

Deudas por Diferencia de Precio.

La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del congelamiento dispuesto por el gobierno, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de febrero del año 2021, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

La diferencia, deberá será abonada por la locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la fecha de vencimiento del canon que corresponda al mes de febrero del año 2021.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora (garante) permanecerán vigentes hasta su total cancelación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la mas arriba establecida.

Prórroga de Contratos.

La normativa gubernamental, ha prorrogado hasta el día 31 de enero del año 2021, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles arriba individualizados, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 31 de enero del año 2021.

Se ha prorrogado hasta el día 31 de enero del año 2021, la vigencia de los contratos de locación, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.

La referida prórroga, también regirá para los contratos alcanzados en los que venza el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa.

La parte locataria, podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado por la normativa. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

Deudas por Falta de Pago.

Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 31 de enero del año 2021, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de febrero del año 2021. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación.

Las deudas que pudieren generarse hasta el 31 de enero del año 2021, deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que correspondiere al mes de febero del año 2021.

Las partes, podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la mas arriba mencionada establecida por la normativa de emergencia.

Bancarización.

La parte locadora, dentro de los 20 días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

Suspensión de Desalojos.

Conforme a la normativa de emergencia, quedan suspendidas hasta el día 31 de enero del año 2021, las ejecuciones de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los arriba individualizados, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Quedan suspendidas hasta el día 31 de enero del año 2021, las ejecuciones de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, siempre que el juicio se haya iniciado por el incumplimiento falta de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del decreto de emergencia 320/2020 (29 de marzo de 2020).

Alquiler de Inmuebles en Argentina: Preguntas Frecuentes

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