La Ley 15.638 de la provincia de Buenos Aires modifica el régimen de protección de la vivienda única y de ocupación permanente. Su cambio más relevante para la práctica inmobiliaria es que la renuncia a esa protección deberá instrumentarse mediante escritura pública o acta notarial, con información previa y constancia expresa del escribano sobre sus consecuencias. También actualiza la definición del grupo familiar y establece un límite a los honorarios notariales por la renuncia. 1
La modificación interesa tanto al propietario que compromete su vivienda para respaldar una obligación como a quien acepta ese inmueble como garantía. En una locación, un préstamo o una refinanciación, la pregunta decisiva es qué posibilidades reales tendrá el acreedor de ejecutar el bien si se produce un incumplimiento. Desde esa perspectiva, corresponde examinar la reforma junto con las excepciones legales, las protecciones nacionales y la jurisprudencia bonaerense.
Qué protege la ley bonaerense y cuáles son sus límites
La Ley 14.432 contempla la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble ubicado en la provincia destinado a vivienda única y de ocupación permanente, sujeto a sus requisitos. Exige, además, una proporción relativa y razonable entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existe. La reglamentación incluye a quien vive solo en su vivienda y contempla inmuebles urbanos y rurales. [2] [3]
El régimen mantiene excepciones para las obligaciones alimentarias; el precio de compraventa, construcción o mejoras de la vivienda; los impuestos, tasas, contribuciones y expensas que la graven directamente; y las obligaciones con garantía real constituida para su adquisición, construcción o mejoras. Por ello, tener una única vivienda no permite afirmar que el inmueble quede a salvo de toda ejecución. Debe identificarse el origen de la deuda y el supuesto legal aplicable. 2
La renuncia: qué existía antes y qué incorpora la reforma
La información previa al propietario y la intervención de su pareja ya tenían antecedentes en el artículo 9 original. Ese texto preveía un documento escrito con firma avalada ante autoridad pública y exigía información suficiente y acabada, además del consentimiento del cónyuge o conviviente cuando correspondía. La reforma cambia la forma del acto y precisa su documentación. 4
En nuestro artículo “Protección de la vivienda en Argentina” desarrollamos el panorama general de los mecanismos de tutela, incluido el régimen bonaerense con las modificaciones de la Ley 15.638. La presente nota profundiza en las novedades de la reforma y sus consecuencias para las operaciones y garantías inmobiliarias. 5
Si la tabla no se ve completa, deslizá horizontalmente para consultar las tres columnas.
| Aspecto | Texto anterior | Ley 15.638 |
|---|---|---|
| Instrumentación | Documento escrito con firma avalada ante autoridad pública. | Escritura pública o acta notarial. |
| Información | Información previa suficiente y acabada sobre la renuncia y sus consecuencias. | Información veraz, cabal y detallada, con constancia expresa del notario. |
| Pareja | Consentimiento mediante firma del cónyuge o conviviente. | Consentimiento si es hogar familiar y existe matrimonio o unión convivencial inscripta; autorización judicial en los supuestos previstos. |
| Honorarios por la renuncia | El artículo no establecía este límite. | Máximo del 1% sobre la menor base entre valuación fiscal y monto del acto o contrato. |
La reforma exige que la renuncia se otorgue mediante escritura pública o acta notarial. Por eso, no basta con incluirla en un contrato privado y certificar la firma del propietario: la intervención del escribano debe comprender la instrumentación de la renuncia y la constancia expresa de la información brindada sobre sus consecuencias jurídicas y patrimoniales. [1] [4]
El alcance de la información y el consentimiento familiar
El escribano deberá explicar el alcance de la renuncia y sus efectos jurídicos y patrimoniales, dejando constancia expresa. Desde una perspectiva preventiva, esa explicación debería permitir que el propietario comprenda qué obligación respalda, qué riesgo asume sobre su vivienda y a qué negocio se refiere su decisión. Una fórmula genérica pierde utilidad si no permite reconocer las consecuencias concretas de la operación. Esta es una pauta de revisión profesional, sin que la ley imponga un formulario único. 1
Si el inmueble constituye el hogar familiar y el titular está casado o mantiene una unión convivencial inscripta, será necesario el consentimiento de su cónyuge o conviviente. Ante oposición, ausencia, capacidad restringida o incapacidad de este último, la autorización judicial exige que el interés familiar no resulte comprometido. La negativa de la pareja no habilita, por sí sola, a prescindir de ella. 1
El artículo 4 actualizado incluye al grupo familiar originado en el matrimonio o en las uniones convivenciales, con ascendientes y descendientes directos de alguno de sus integrantes. Mantiene la protección después del fallecimiento del titular si los beneficiarios habitan permanentemente la vivienda. La inscripción de la unión aparece expresamente como condición en el artículo 9 para el consentimiento a la renuncia; el artículo 4 no la menciona en esos términos. Son disposiciones con funciones diferentes. [1] [2]
Honorarios notariales: cómo funciona el tope del 1%
El honorario del notario por el acto de renuncia no podrá superar el 1% de la valuación fiscal del inmueble o del monto del acto o contrato que la motiva, tomando el menor. Como ejemplo hipotético, si la valuación fiscal es de $30.000.000 y la operación asciende a $12.000.000, el máximo será de $120.000. La norma limita ese honorario específico; no establece que todos los gastos, tributos y servicios de la operación deban quedar comprendidos en ese porcentaje. 1
Qué revisar al ofrecer una vivienda como garantía de un alquiler
En las locaciones es frecuente que un fiador acredite solvencia mediante un inmueble. Conviene recordar que la sola individualización de una propiedad en el contrato no constituye una hipoteca ni asegura su ejecutabilidad. Para el locador, revisar la titularidad y las restricciones relevantes es parte del análisis de la garantía. Para el fiador, resulta esencial comprender hasta dónde responde y qué consecuencias tiene la renuncia que se le solicita.
Si el inmueble del fiador está afectado al régimen nacional de protección de la vivienda, su sola identificación en el contrato de alquiler no lo vuelve ejecutable por las obligaciones garantizadas. Tampoco basta con renunciar a la protección provincial: la afectación nacional conserva sus efectos conforme a sus propias reglas. Para respaldar al locador, puede evaluarse -entre otras alternativas-, la desafectación registral. Cada alternativa tendrá consecuencias distintas para el propietario y su familia. 6
Los modelos de contrato que incluyen una renuncia genérica a la Ley 14.432 requieren revisión frente a la nueva exigencia notarial. También debe precisarse a qué obligación se vincula: el artículo 9 de la reglamentación exige identificar los actos jurídicos que motivan la renuncia y limita sus efectos a ellos. Esa previsión debe leerse junto con la ley reformada, en cuanto resulte compatible. Una renuncia referida a una operación determinada no debe presumirse extensible a cualquier deuda futura. [1] [3]
Por ejemplo, si se renueva una locación, se amplían obligaciones o se modifica sustancialmente la garantía, corresponde examinar el alcance del instrumento existente. La conveniencia de documentar nuevamente la decisión dependerá del acto original y del nuevo negocio; la reforma no permite resolver todas esas situaciones con una cláusula uniforme.
Renuncia provincial y desafectación de vivienda: actos diferentes
El Código Civil y Comercial regula una afectación a protección de la vivienda que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Su oponibilidad, excepciones y desafectación tienen reglas propias. Renunciar a la Ley 14.432 no equivale, por sí mismo, a desafectar una vivienda inscripta bajo el régimen nacional. También deben examinarse las protecciones de la vivienda familiar previstas para el matrimonio y las uniones convivenciales inscriptas. 6
Para ampliar el régimen nacional, en “Protección de la vivienda en Argentina” desarrollamos quiénes pueden solicitar la afectación, sus beneficiarios, la habitación efectiva, las excepciones frente a determinadas deudas y la protección familiar de los artículos 456 y 522 del Código. Esta lectura complementa el análisis de la reforma provincial y permite distinguir los mecanismos involucrados. 5
La controversia constitucional que sigue siendo relevante
En el caso “Vázquez, Claudio Andrés c/ Facciorusso, Adrián Mateo s/ Ejecución de sentencia”, causa C. 120.341, del 19 de diciembre de 2018, la Suprema Corte de Justicia bonaerense consideró que la Ley 14.432 y su reglamentación eran inconstitucionales. Entendió que determinar qué bienes de un deudor pueden ser ejecutados para cobrar una deuda es una cuestión de legislación civil que corresponde regular al Congreso nacional y que las provincias no pueden modificar en contradicción con ese régimen. Por esa razón, rechazó que se utilizara la protección provincial para levantar el embargo sobre el inmueble: en ese caso, la invocación de la vivienda única no permitió obtener su liberación. 7
La Ley 15.638 incorpora al artículo 1 una referencia al artículo 36 de la Constitución provincial y al artículo 125 de la Constitución Nacional. A mi criterio, esa mención debe ser considerada al discutir el fundamento competencial del régimen, pero su inclusión no basta para dar por superada la objeción constitucional. El fallo de 2018 tampoco constituye una decisión sobre el texto sancionado en 2026. En una ejecución concreta, el análisis deberá atender a la reforma y a los criterios judiciales aplicables. [1] [7]
Entrada en vigencia y operaciones anteriores
La reforma fue sancionada el 29 de septiembre de 2026 y publicada el 21 de octubre en el Boletín Oficial bonaerense. No fija una fecha especial de vigencia. Aplicando los artículos 5 y 6 del Código Civil y Comercial, los ocho días posteriores a la publicación transcurren del 22 al 29 de octubre: la entrada en vigencia resulta el 30 de octubre de 2026. Es una fecha obtenida mediante el cómputo legal, no expresada literalmente en la Ley 15.638. [1] [6]
Para las renuncias otorgadas antes de esa fecha deben considerarse la ley vigente al celebrarse el acto y las reglas de aplicación temporal del artículo 7 del Código. La reforma no contiene una disposición que imponga rehacer todas las renuncias anteriores. [1] [6]
Conclusión
La Ley 15.638 introduce cambios relevantes en la renuncia a la protección de la vivienda única y de ocupación permanente en la provincia de Buenos Aires. La exigencia de escritura pública o acta notarial, la constancia expresa de la información brindada y la regulación del consentimiento familiar refuerzan las condiciones bajo las cuales el propietario puede adoptar una decisión que comprometa su hogar.
El valor de estas exigencias depende también de su cumplimiento efectivo. La información previa debe permitir comprender qué obligación se respalda, cuál es el alcance de la renuncia y qué consecuencias patrimoniales puede producir un incumplimiento. La firma de un instrumento adquiere así una dimensión que excede lo formal: expresa una decisión cuyos efectos pueden alcanzar al propietario y a quienes habitan con él.
Desde la práctica inmobiliaria, la reforma obliga a revisar los modelos contractuales utilizados en locaciones, préstamos y otras operaciones en las que se ofrece un inmueble como respaldo. Una cláusula de renuncia no debería incorporarse como una fórmula de rutina, sin examinar su instrumentación, las conformidades necesarias y su vinculación con el negocio concreto. Del mismo modo, la identificación de una propiedad en un contrato no permite asegurar, por sí sola, que el acreedor podrá ejecutarla.
La reforma tampoco elimina la necesidad de distinguir los diferentes mecanismos de protección. La renuncia al régimen provincial, la desafectación de una vivienda inscripta y los consentimientos exigidos para determinados actos tienen requisitos y efectos propios. A ello se suman las excepciones legales y la controversia constitucional sobre la Ley 14.432, que impiden presentar la protección provincial como una garantía indiscutida o considerar que la intervención notarial resuelve toda cuestión sobre la ejecutabilidad del bien.
Para el propietario, interesa conocer el riesgo que acepta; para su familia, que se respeten las protecciones correspondientes; y para el acreedor, verificar que la garantía ofrecida tenga la utilidad jurídica esperada. Esa evaluación requiere considerar tanto los documentos como las circunstancias de la operación.
Antes de comprometer una vivienda o aceptarla como respaldo, deben revisarse el contrato, la situación registral, el vínculo familiar y el alcance de cada protección aplicable. La intervención notarial y el asesoramiento jurídico cumplen funciones complementarias para que la decisión se adopte con información suficiente y una comprensión concreta de sus consecuencias.
Notas y referencias
- ↩a ↩b ↩c ↩d Ley 15.638 de la Provincia de Buenos Aires, sancionada el 29/09/2026, publicada el 21/10/2026 en el Boletín Oficial Bonaerense. Sustituye los artículos 1, 4 y 9 de la Ley 14.432. Texto: https://normas.gba.gob.ar/documentos/0nQY8KFM.html. Datos de publicación: https://normas.gba.gob.ar/ar-b/ley/2026/15638/628729.
- ↩ Ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires, publicada el 08/01/2013, texto actualizado por Ley 15.638, especialmente artículos 2 a 6. https://normas.gba.gob.ar/documentos/xp6Zph3V.html.
- Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires. Decreto 547/2013, del 29/07/2013, publicado el 16/09/2013. Anexo único, artículos 2, 3 y 9: ámbito de protección, parámetros habitacionales y alcance de la renuncia. https://normas.gba.gob.ar/documentos/xAmzwYfo.html.
- ↩ Ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires, texto original, sancionada el 29/11/2012, publicada el 08/01/2013, artículo 9. Fuente para la comparación de los requisitos anteriores a la reforma. https://normas.gba.gob.ar/documentos/xqQ32fjx.pdf.
- ↩a ↩b Vilaplana, Lucas Matías, Protección de la vivienda en Argentina, Estudio Vilaplana Abogados, s. f. Guía general sobre la afectación a protección de la vivienda, la tutela de la vivienda familiar y el régimen de la Ley 14.432, con las modificaciones de la Ley 15.638. https://estudiovilaplana.com.ar/proteccion-vivienda-bien-familia/.
- ↩a ↩b Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por Ley 26.994, publicada el 08/10/2014, texto actualizado. Artículos 5 a 7, 244 a 256, 456 y 522. https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26994-235975/actualizacion.
- ↩ Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, “Vázquez, Claudio Andrés c/ Facciorusso, Adrián Mateo s/ Ejecución de sentencia”, causa C. 120.341, sentencia del 19/12/2018. Antecedente referido a la Ley 14.432 anterior a la reforma de 2026. https://juba.scba.gov.ar/VerTextoCompleto.aspx?idFallo=166559.