Las subastas judiciales de inmuebles en la Provincia de Buenos Aires y en la Justicia Nacional y Federal con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se realizan actualmente mediante plataformas electrónicas oficiales.
Esto permite consultar propiedades y efectuar ofertas a través de Internet, pero no significa que baste con ingresar al portal el día del remate y comenzar a pujar.
Para participar es necesario registrarse previamente como postor, inscribirse específicamente en la subasta elegida, cumplir con el depósito en garantía cuando corresponda y respetar los plazos establecidos judicialmente.
Además, una vez iniciada la subasta, las ofertas se realizan conforme a reglas particulares: existen tramos de puja, códigos que preservan la identidad de los participantes, mecanismos de oferta automática y sistemas que pueden extender el horario de cierre cuando aparecen nuevas ofertas sobre el final.
En esta guía explicaremos principalmente ese aspecto práctico: cómo encontrar una subasta judicial de inmuebles, registrarse, quedar habilitado para participar, realizar ofertas y saber qué ocurre si finalmente se resulta ganador.
Aunque los sistemas de Provincia de Buenos Aires y de la Justicia Nacional y Federal con asiento en CABA presentan varias semejanzas, utilizan portales y reglamentaciones diferentes. Por eso, el primer paso consiste siempre en identificar qué tribunal ordenó la venta.
¿Dónde se publican las subastas judiciales de inmuebles?
En la Provincia de Buenos Aires, las subastas judiciales electrónicas pueden consultarse en el Portal de Subastas Judiciales Electrónicas de la Suprema Corte de Justicia:
El portal concentra las subastas realizadas por los órganos jurisdiccionales provinciales y permite que cualquier interesado consulte públicamente los bienes ofrecidos y siga posteriormente la evolución de las ofertas. Para formular pujas, en cambio, es necesario encontrarse previamente registrado y haberse acreditado en la subasta concreta.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuando la subasta es ordenada por un tribunal nacional o federal con asiento en CABA, debe consultarse el Portal de Subastas Electrónicas Judiciales de la Corte Suprema de Justicia de la Nación:
https://subastaselectronicasjudiciales.csjn.gov.ar/
El nuevo Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales aprobado por la Corte Suprema comenzó a regir obligatoriamente el 1° de octubre de 2025 para los tribunales nacionales y federales con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires comprendidos en ese régimen.
Por eso, cuando se habla de “subastas judiciales en CABA” resulta importante distinguir este sistema de otros remates administrativos, privados o pertenecientes a regímenes diferentes que también puedan desarrollarse dentro de la Ciudad.
¿Qué información puede verse antes de participar?
Los portales permiten consultar las subastas sin necesidad de estar ofertando.
En cada publicación pueden aparecer, según el caso, la identificación del inmueble, el juzgado interviniente, el número de expediente, la base o precio de reserva, el depósito exigido, las fechas de inicio y finalización, el período de acreditación de postores, las condiciones para participar, información sobre la ocupación, fotografías, datos del martillero y eventualmente los días y horarios establecidos para visitar la propiedad.
En Provincia de Buenos Aires, el Reglamento de Subastas Judiciales Electrónicas dispone que el portal reproduzca la información contenida en los edictos judiciales y agregue otros datos útiles, como fotografías del bien, fechas de acreditación de los postores, tramos de puja, datos del martillero, horarios de visita y la fecha prevista para la suscripción del acta de adjudicación.
El edicto judicial es, en términos simples, el aviso oficial mediante el cual el juzgado comunica públicamente que un inmueble será subastado y establece las principales condiciones de la venta. Allí suelen indicarse, entre otros datos, qué inmueble se remata, qué porcentaje se vende, su estado de ocupación, la base, el depósito exigido, la moneda, las fechas de la subasta, las condiciones de pago y los datos del expediente.
Por eso, aunque el portal permite visualizar rápidamente la información principal, no debería reemplazar la lectura completa del edicto judicial, ya que es allí donde se encuentran las condiciones específicas fijadas para esa operación.
El edicto de cada subasta es la hoja de ruta concreta para participar
Las normas generales permiten comprender cómo funciona el sistema, pero las condiciones concretas de cada subasta deben verificarse siempre en el edicto, en la publicación del portal y en las resoluciones dictadas en el expediente.
Esto es especialmente importante porque distintos juzgados pueden establecer modalidades, importes, fechas e instrucciones particulares dentro del marco permitido por el Código Procesal y por la reglamentación aplicable.
Por ejemplo, una subasta puede fijar una determinada base, exigir un depósito en garantía específico, establecer que el precio se pague en pesos o dólares, indicar una cuenta judicial concreta y determinar de qué manera deberá acreditarse ese depósito ante la Seccional del Registro.
También deben verificarse cuidadosamente las condiciones posteriores a la puja: formalización de la adjudicación, plazo y modalidad para integrar el saldo de precio, comisión del martillero, aportes, impuestos, gastos, admisión o prohibición de la compra en comisión, posibilidad de ceder el acta de adjudicación, reserva de postura y condiciones para obtener la posesión.
No debe participarse en una subasta aplicando automáticamente las condiciones observadas en otra. Cada edicto debe leerse como las condiciones particulares de esa operación.
Cómo participar en una subasta judicial paso a paso
Antes de poder ofertar por un inmueble, el interesado debe cumplir una serie de pasos previos. El primero no consiste en anotarse directamente en una propiedad determinada, sino en registrarse con carácter general como usuario o postor en el sistema de subastas judiciales correspondiente.
En la Provincia de Buenos Aires, ello implica inscribirse en el Registro General de Subastas Judiciales. En el ámbito de la Justicia Nacional y Federal comprendido en el régimen de la Corte Suprema, debe realizarse el empadronamiento en el Registro General de Subastas Electrónicas Judiciales.
Recién después de esa registración general, el interesado puede solicitar su inscripción o acreditación en una subasta concreta, es decir, en el remate específico del inmueble por el que pretende ofertar.
La secuencia general puede resumirse así:
registrarse previamente en el Registro General correspondiente → buscar la subasta de interés → leer el edicto → inscribirse específicamente en esa subasta → integrar y acreditar el depósito en garantía cuando corresponda → verificar que la inscripción haya sido validada → obtener la habilitación o código de postor → realizar las ofertas → cumplir las obligaciones posteriores si se resulta ganador.
La distinción es importante porque estar registrado en el sistema general no significa estar automáticamente habilitado para participar en todas las subastas.
La inscripción general permite operar dentro del sistema; la inscripción particular vincula al usuario con una subasta determinada y, una vez cumplidos y validados los restantes requisitos, lo habilita efectivamente para formular ofertas.
La inscripción general tampoco es permanente: tanto en Provincia de Buenos Aires como en el sistema nacional tiene, en principio, una vigencia de un año, por lo que conviene verificar que continúe vigente antes de intentar acreditarse en un nuevo remate.
Primer paso: registrarse como postor
Antes de poder ofertar en una subasta judicial electrónica, el interesado debe registrarse previamente como postor en el sistema correspondiente. Esta registración es general y no se refiere todavía a un inmueble en particular.
En la Provincia de Buenos Aires funciona el Registro General de Subastas Judiciales. Allí pueden inscribirse personas físicas y jurídicas que cumplan los requisitos exigidos. Una vez admitida la inscripción, el usuario queda incorporado al sistema y puede posteriormente solicitar su participación en las subastas concretas que le interesen.
El procedimiento comienza a través del portal electrónico, completando los datos requeridos y cumpliendo luego la validación correspondiente. La inscripción tiene una vigencia limitada y deberá renovarse cuando corresponda.
En el ámbito de la Justicia Nacional y Federal funciona un sistema similar denominado Registro General de Subastas Electrónicas Judiciales, dependiente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Para empadronarse, el interesado debe completar un formulario con sus datos personales o societarios, según corresponda. Entre ellos se solicitan datos identificatorios, fiscales, de contacto y bancarios. La información suministrada tiene carácter de declaración jurada.
También pueden existir supuestos de actuación mediante representantes o apoderados, debiendo acreditarse adecuadamente la representación invocada.
Importante: estar inscripto en el Registro General no habilita automáticamente para ofertar en cualquier inmueble. Después será necesario inscribirse también en cada subasta concreta en la que se quiera participar.
Estar registrado no significa poder ofertar en cualquier inmueble
Éste es uno de los puntos que más fácilmente puede generar confusión.
Una vez incorporada al Registro General correspondiente, la persona todavía debe solicitar su inscripción específicamente en cada subasta en la que quiera participar.
Cuando se solicita participar en una subasta concreta deben cumplirse las condiciones particulares fijadas para ese remate y, cuando corresponda, integrar y acreditar el depósito en garantía dentro del plazo establecido.
En Provincia de Buenos Aires, perfeccionada la acreditación correspondiente, el sistema genera un Código de Postor único y secreto para esa subasta. En el sistema nacional también se utiliza un mecanismo de identificación específico destinado a preservar la identidad de quien participa.
¿Qué es el depósito en garantía y cuándo queda acreditado?
En las subastas de inmuebles de la Provincia de Buenos Aires, para realizar ofertas válidas puede establecerse un depósito en garantía, cuyo importe es fijado judicialmente dentro de los límites previstos por la reglamentación.
Para los inmuebles y demás bienes registrables, el régimen contempla un depósito de hasta el cinco por ciento de la base, o una suma razonable cuando la subasta carece de base. Por eso, el interesado no debería calcular por su cuenta cuánto debe transferir: debe verificar y utilizar exactamente el importe indicado para esa subasta.
El depósito no debe confundirse con la base. La base es el valor a partir del cual se estructura la puja; el depósito es una suma que debe integrar previamente el interesado como condición para participar cuando corresponda.
Tampoco debe confundirse con el saldo de precio que posteriormente tendrá que abonar quien resulte adjudicatario.
Además, realizar la transferencia no significa por sí solo quedar automáticamente habilitado para pujar.
Cuando corresponde depósito en garantía, su integración y acreditación forman parte de los requisitos necesarios para perfeccionar la inscripción del interesado como postor en esa subasta concreta. El Reglamento establece, además, que el postor debe encontrarse inscripto en ella con una antelación mínima de tres días hábiles al comienzo de la subasta.
La reglamentación prevé que la inscripción se perfeccione mediante la presentación ante la Seccional competente del formulario de inscripción y del comprobante del depósito, oportunidad en la que el interesado es registrado como postor y el sistema genera su Código de Postor, único y secreto para esa subasta.
En la práctica, la modalidad utilizada para acreditar esa documentación puede adaptarse a las instrucciones publicadas para cada remate. Es frecuente, por ejemplo, que se permita remitir electrónicamente a la Seccional correspondiente la constancia bancaria del depósito para su validación.
Por eso, efectuar la transferencia no basta por sí solo: el interesado debe comprobar que su inscripción particular haya quedado efectivamente perfeccionada y que se le haya asignado el correspondiente Código de Postor.
Transferir el depósito no significa necesariamente haber completado la inscripción. Antes de comenzar la puja debe verificarse que la acreditación haya sido validada y que el interesado se encuentre efectivamente habilitado como postor.
¿Qué sucede con el depósito si no gano?
Quienes no resultan adjudicatarios tienen derecho a la devolución del depósito conforme al procedimiento previsto por el régimen correspondiente.
Sin embargo, no conviene interpretar la palabra “devolución” como si necesariamente significara que el dinero reaparecerá en la cuenta bancaria en el mismo instante en que termina la puja.
La modalidad concreta debe verificarse en cada publicación y puede involucrar actuaciones u órdenes judiciales para efectuar la transferencia a la cuenta denunciada por el interesado.
Además, cuando un participante haya efectuado reserva de postura, la devolución puede quedar diferida porque su oferta podría ser convocada nuevamente si el adjudicatario ganador incumple.
Atención: el plazo para participar puede vencer antes de que comience la subasta
Otro error frecuente consiste en mirar solamente cuándo comienza la puja.
Para quien todavía no se encuentra acreditado existe una fecha incluso más importante: el cierre del período de inscripción o acreditación de postores.
En Provincia de Buenos Aires, el interesado debe encontrarse inscripto en la subasta con la antelación mínima reglamentariamente prevista antes de su comienzo. En la práctica, la propia publicación indica la fecha y hora límite y las instrucciones necesarias para acreditar el depósito cuando corresponda.
Esto significa que una persona puede ingresar al portal, comprobar que la subasta todavía no comenzó y, sin embargo, haber perdido ya la posibilidad de participar porque venció el plazo para acreditarse.
Por eso, al encontrar un inmueble de interés deben identificarse inmediatamente la fecha límite para quedar habilitado, la fecha de inicio de la subasta y la fecha prevista para su cierre.
¿Cómo funcionan las ofertas y qué son los tramos de una subasta?
Una vez abierta la subasta, los postores acreditados pueden ingresar al sistema y realizar sus ofertas. Sin embargo, las pujas judiciales electrónicas no funcionan exactamente como una negociación inmobiliaria tradicional.
El participante no necesariamente escribe libremente el importe que quiere ofrecer. Las ofertas se estructuran mediante los denominados tramos de puja.
Los tramos representan una sucesión de importes previamente determinados por el sistema.
Por ejemplo, si hipotéticamente se establecieran:
Tramo 1: $100.000.000
Tramo 2: $105.000.000
Tramo 3: $110.000.000
Tramo 4: $115.000.000
El postor seleccionará el tramo correspondiente a la oferta que desea formular y, en principio, no podrá ingresar arbitrariamente un importe intermedio que no coincida con los valores habilitados.
Esta mecánica explica por qué, al seguir determinadas subastas en tiempo real, pueden aparecer expresiones como “Tramo actual N° 47” junto con el importe correspondiente.
¿Puede saberse quién está ofertando?
El público puede seguir la evolución de las ofertas, pero la identidad de los participantes no aparece expuesta directamente durante la puja.
Los postores son identificados mediante códigos. Así, puede observarse que determinado código realizó una oferta y que posteriormente otro la superó, sin revelar públicamente la identidad de esas personas.
El sistema busca combinar de esta manera la publicidad y transparencia de la subasta con la reserva de la identidad de los participantes durante la puja.
Puja manual y postura máxima secreta
El interesado puede efectuar sus ofertas manualmente a medida que avanza la subasta.
En Provincia de Buenos Aires existe además la denominada postura máxima secreta.
Su lógica es sencilla: el postor establece anticipadamente el tramo máximo hasta el cual está dispuesto a llegar y el sistema puede pujar automáticamente en su nombre cuando sea necesario, sin ofrecer desde el comienzo todo el importe máximo fijado.
Supongamos que la subasta se encuentra en el tramo 20 y un participante programó como máximo el tramo 30. El sistema no lo coloca inmediatamente en el tramo 30. Mientras exista competencia, irá utilizando los tramos necesarios hasta alcanzar —si los demás oferentes continúan pujando— el máximo programado.
La reglamentación bonaerense establece reglas específicas sobre el funcionamiento de esta modalidad, por lo que quien pretenda utilizarla debe revisar previamente las condiciones vigentes del sistema.
Más allá de la herramienta tecnológica utilizada en cada jurisdicción, existe una recomendación práctica fundamental: determinar antes de comenzar a pujar cuál es el precio máximo que se está dispuesto a pagar.
¿Conviene ofertar en el último segundo?
Esperar hasta los últimos segundos no garantiza ganar una subasta judicial electrónica.
A diferencia de ciertas plataformas comerciales privadas, los sistemas judiciales incorporan mecanismos destinados a evitar que una oferta realizada inmediatamente antes del cierre impida reaccionar a los restantes participantes.
En Provincia de Buenos Aires, cuando se realiza una nueva oferta durante los últimos minutos previstos reglamentariamente, el cierre se extiende, permitiendo que los demás postores tengan oportunidad de mejorarla. Si aparecen nuevas ofertas durante la extensión, el período puede volver a prolongarse.
Por lo tanto, que una subasta tenga anunciada una determinada hora de cierre no significa necesariamente que terminará exactamente en ese momento.
Si continúa existiendo competencia entre postores, la puja puede prolongarse conforme a las reglas del sistema correspondiente.
¿Qué es la reserva de postura?
Puede ocurrir que una persona realice una oferta importante, sea superada por otro participante y finalmente no resulte ganadora.
En determinadas circunstancias, el régimen contempla la denominada reserva de postura.
Esta figura puede adquirir relevancia cuando el postor ganador posteriormente no cumple con las obligaciones necesarias para formalizar la adquisición. En ese supuesto, bajo las condiciones legales y procesales correspondientes, otro oferente que hubiera reservado su postura puede ser convocado para ratificarla.
Por eso, cuando el sistema ofrece la posibilidad de reservar la postura, conviene comprender previamente qué efectos produce, ya que esa opción también puede incidir sobre el momento en que se libera y devuelve el depósito en garantía.
¿Se puede comprar en comisión?
Puede admitirse, pero debe verificarse siempre que la subasta concreta permita utilizar esa modalidad.
La compra en comisión permite que una persona participe y formule las ofertas indicando que, si resulta ganadora, la adquisición será finalmente asumida por otra persona previamente identificada. Quien participa es el comisionista y aquella persona para quien se efectúa la compra es el comitente.
Por ejemplo, una persona podría pretender participar para que, en caso de resultar ganadora, el inmueble sea finalmente adquirido por una sociedad o por otro sujeto previamente determinado.
No se trata, sin embargo, de una facultad para ganar primero la subasta y decidir después libremente quién será el comprador.
En la Provincia de Buenos Aires, cuando la modalidad se encuentra admitida, quien pretende comprar en comisión debe indicarlo al inscribirse en la subasta concreta e identificar a su comitente, debiendo ambos encontrarse previamente inscriptos en el Registro General. Si resulta ganador, deberán cumplirse posteriormente las formalidades previstas por el régimen para la ratificación correspondiente.
El sistema de la Justicia Nacional y Federal también contempla la actuación como comisionista dentro de las condiciones establecidas por su reglamentación.
Que la reglamentación contemple la compra en comisión no significa que todas las subastas deban admitirla. El edicto puede prohibir expresamente esta modalidad.
También debe verificarse separadamente si se encuentra permitida o prohibida la cesión del acta de adjudicación. Quien pretende que la adquisición quede finalmente en cabeza de otra persona o sociedad debería resolver esta cuestión antes de comenzar a ofertar y no después de resultar ganador.
¿Cuánto dura una subasta electrónica?
La subasta judicial electrónica no se desarrolla durante unos pocos minutos como ocurría habitualmente con los remates presenciales.
En Provincia de Buenos Aires, el período ordinario de celebración se extiende durante diez días hábiles, conforme al régimen de subastas electrónicas.
El Reglamento nacional también contempla un período de celebración electrónica prolongado conforme a las reglas allí previstas.
Durante ese lapso, los postores habilitados pueden seguir la evolución de la puja y formular nuevas ofertas.
Antes de ofertar hay que saber cuánto dinero será necesario si se gana
El importe ofrecido durante la puja no necesariamente representa todo el dinero que deberá disponer el adquirente.
Según las condiciones particulares de la subasta, pueden existir además comisión del martillero, aportes previsionales, impuestos, gastos relacionados con la adquisición o inscripción y determinadas deudas cuya incidencia sobre el comprador deba analizarse.
Los porcentajes, importes, moneda y oportunidad de pago pueden variar, por lo que no deberían trasladarse automáticamente los valores observados en un edicto a otra subasta.
También debe verificarse cuándo habrá que integrar el saldo de precio. El plazo y el momento a partir del cual comienza a computarse deben surgir del régimen aplicable, del edicto y de las resoluciones dictadas posteriormente en el expediente.
Antes de formular una oferta conviene saber no sólo cuánto se está dispuesto a pagar por el inmueble, sino cuánto dinero adicional habrá que disponer y en qué momento si finalmente se gana.
¿Qué sucede después de ganar la subasta?
Una vez finalizado el período de pujas, el sistema determina cuál fue la oferta ganadora. Pero ganar la subasta no significa convertirse instantáneamente en propietario ni recibir inmediatamente las llaves del inmueble.
A partir de allí comienza una etapa judicial posterior que también debe ser cumplida correctamente por el adquirente.
En las subastas electrónicas bonaerenses de inmuebles, el Reglamento prevé la posterior formalización de la adjudicación mediante el acta correspondiente.
Como regla, el martillero y el adjudicatario deben comparecer en la sede del juzgado o tribunal en la fecha establecida para labrar y suscribir el acta. La fecha de esa actuación debe ser informada dentro de los datos publicados para la subasta.
Sin embargo, la comparecencia presencial no constituye necesariamente la única forma posible de instrumentar el acto: el propio Reglamento permite que ese procedimiento sea suplido mediante la suscripción del acta conforme al mecanismo admitido por el régimen procesal, incluida su instrumentación electrónica o digital cuando corresponda.
Por eso, el adjudicatario debe revisar las instrucciones concretas del tribunal para conocer cómo se formalizará la adjudicación en ese expediente y qué documentación deberá presentar.
Luego deberán cumplirse los restantes actos procesales: aprobación del remate cuando corresponda, integración del saldo de precio dentro del plazo aplicable, acreditación de los pagos y demás requisitos necesarios para avanzar hacia el perfeccionamiento de la adquisición, la posesión y la inscripción registral.
Ganar la puja es el comienzo de la etapa de adjudicación, no el final del procedimiento judicial.
¿Qué pasa si gano y después no pago?
Una oferta realizada en una subasta judicial no es una simple manifestación de interés que pueda retirarse libremente. Quien formula la oferta ganadora asume el compromiso de cumplir las condiciones de la venta y, en particular, de integrar el precio dentro del plazo correspondiente.
Si el adjudicatario incumple por una causa que le resulta imputable, puede ser considerado postor remiso.
En términos simples, el postor remiso es quien resulta ganador pero posteriormente no cumple con las obligaciones necesarias para formalizar la adquisición.
La consecuencia no se limita necesariamente a perder la posibilidad de adquirir el inmueble.
En la Provincia de Buenos Aires, cuando la venta fracasa por culpa del postor ganador, puede resultar aplicable el mecanismo previsto para convocar a otros oferentes que reúnan las condiciones correspondientes o, eventualmente, ordenarse un nuevo remate.
Además, el postor remiso puede responder económicamente por la disminución del precio que se obtenga posteriormente, los intereses, los gastos y las costas ocasionadas por su incumplimiento.
Por ejemplo, si una persona ganara una propiedad ofreciendo USD 150.000, posteriormente incumpliera y en una nueva venta se obtuvieran USD 130.000, esa diferencia podría integrar el perjuicio económico reclamable, además de las restantes consecuencias legales correspondientes.
Ser postor remiso significa haber ganado la subasta pero no haber cumplido posteriormente con las obligaciones necesarias para concretar la compra. Ese incumplimiento puede generar una responsabilidad económica importante.
Por eso, antes de comenzar a pujar conviene tener definida no sólo la oferta máxima, sino también la disponibilidad real de los fondos necesarios para integrar el saldo de precio y afrontar los restantes gastos dentro de los plazos judiciales.
Ganar la subasta y obtener la posesión son cosas diferentes
También conviene distinguir distintos momentos del procedimiento: ganar la puja, completar la adjudicación, perfeccionar judicialmente la adquisición y obtener materialmente la posesión del inmueble.
No necesariamente ocurren al mismo tiempo.
Si el inmueble se encuentra ocupado, la situación puede exigir actuaciones posteriores y afectar considerablemente el plazo necesario para disponer efectivamente de la propiedad.
Además, no es lo mismo que el ocupante sea el propio ejecutado y su grupo familiar que la existencia de un tercero que invoque un contrato, una posesión autónoma u otro derecho sobre el inmueble. Cada supuesto puede requerir una estrategia procesal diferente.
Este punto, junto con las deudas, el estado del expediente, el valor real del inmueble y los costos posteriores, excede la simple mecánica necesaria para utilizar la plataforma.
Por eso lo desarrollamos específicamente en nuestra guía sobre comprar inmuebles en subasta judicial como oportunidad de inversión, donde analizamos los principales riesgos que debería considerar un comprador antes de determinar cuánto está dispuesto a ofrecer.
Provincia de Buenos Aires y CABA: sistemas parecidos, pero no idénticos
Ambos sistemas comparten una estructura general semejante.
Existe una registración previa de usuarios, una inscripción individual para participar en cada subasta, mecanismos destinados a preservar la identidad de los postores, pujas realizadas electrónicamente y actuaciones judiciales posteriores para quien resulte ganador.
Sin embargo, no debe asumirse que una regla observada en Provincia de Buenos Aires será necesariamente idéntica en una subasta perteneciente al sistema nacional, ni que las condiciones particulares de dos subastas de una misma jurisdicción serán necesariamente iguales.
En Provincia de Buenos Aires resultan aplicables el Código Procesal Civil y Comercial provincial, la reglamentación de la Suprema Corte y las condiciones particulares establecidas judicialmente.
En las subastas de tribunales nacionales y federales con asiento en CABA comprendidos en el nuevo régimen rigen el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el Reglamento aprobado por la Corte Suprema y las condiciones particulares fijadas en cada expediente.
Las normas establecen el marco general. El edicto y las resoluciones del expediente determinan cómo debe cumplirse concretamente cada subasta.
Una guía rápida antes de comenzar
Para quien encuentra por primera vez un inmueble publicado en una plataforma judicial, el procedimiento puede resumirse en diez pasos:
- Buscar la subasta e identificar qué tribunal ordenó la venta.
- Comprobar inmediatamente las fechas de acreditación, inicio y cierre.
- Verificar que la inscripción en el Registro General correspondiente se encuentre vigente.
- Leer íntegramente el edicto y las condiciones publicadas.
- Inscribirse o preinscribirse específicamente en esa subasta.
- Integrar el depósito en garantía cuando corresponda y dentro del plazo indicado.
- Cumplir el procedimiento específico de acreditación y verificar que se obtuvo la habilitación o código de postor.
- Calcular qué saldo, gastos y demás sumas deberán afrontarse si se resulta ganador.
- Fijar previamente un precio máximo y participar de la puja conforme a los tramos establecidos.
- Si resulta ganador, cumplir inmediatamente las instrucciones y plazos del tribunal.
¿Qué conviene mirar primero al leer un edicto?
Antes de concentrarse exclusivamente en las fotografías o en una base aparentemente atractiva, conviene identificar exactamente qué se subasta, qué porcentaje del inmueble se vende, cuál es su estado de ocupación, cuál es la base, qué depósito se exige, en qué moneda se realiza la operación, cuándo vence la acreditación de postores y cuándo comienza y termina la puja.
Luego deben revisarse las condiciones que cobrarán importancia si se gana: saldo de precio, comisión, aportes, impuestos, gastos, reserva de postura, compra en comisión, eventual cesión del acta, formalización de la adjudicación y condiciones para obtener la posesión.
Un dato que parece secundario puede modificar sustancialmente la operación. Por ejemplo, no produce las mismas consecuencias comprar un inmueble desocupado que uno ocupado, ni adquirir el 100 % del dominio que una parte indivisa.
Antes de ofertar también hay que analizar el inmueble
Saber cómo registrarse y utilizar correctamente la plataforma permite participar, pero no permite determinar si conviene comprar.
Son dos problemas diferentes.
Antes de comprometer una suma importante debería analizarse qué porcentaje del inmueble se vende, quién lo ocupa, qué surge del expediente judicial, qué deudas existen, cuál es su verdadero valor de mercado, qué estado constructivo presenta y cuánto tiempo puede transcurrir hasta obtener la posesión y disponer efectivamente del bien.
También resulta esencial calcular los gastos posteriores y establecer un límite máximo para la puja.
Ese análisis se encuentra desarrollado con mayor profundidad en nuestro artículo específico sobre compra de inmuebles en subasta judicial, riesgos y oportunidades de inversión.
A su vez, para comprender con mayor profundidad el régimen jurídico de la subasta judicial de inmuebles en Provincia de Buenos Aires, los informes anteriores al remate, las cargas, la aprobación y el perfeccionamiento de la adquisición, puede consultarse nuestra guía jurídica sobre subastas judiciales de inmuebles.
De esta manera, conviene separar tres preguntas:
¿Cómo funciona jurídicamente una subasta?
¿Cómo hago para participar correctamente?
¿Me conviene comprar este inmueble concreto y hasta cuánto debería ofertar?
Confundir esas tres cuestiones puede llevar a tomar decisiones importantes con información incompleta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo mirar las subastas sin estar registrado?
Sí. Los portales permiten consultar públicamente las subastas publicadas y seguir su evolución. La registración resulta necesaria cuando se pretende participar como postor.
¿Estar registrado me habilita automáticamente para ofertar?
No. Además de encontrarse inscripto en el Registro General, debe realizarse la inscripción o acreditación correspondiente en cada subasta concreta y cumplir sus requisitos particulares.
¿Transferir el depósito significa que ya puedo ofertar?
No necesariamente. La publicación puede exigir que el depósito sea acreditado ante el Registro o que se cumpla un procedimiento adicional de validación. Lo importante es verificar que la inscripción particular haya quedado efectivamente admitida y que se haya obtenido el código o habilitación correspondiente.
¿Siempre hay que hacer un depósito?
Debe revisarse cada subasta concreta. Cuando el tribunal exige depósito en garantía, el importe, la cuenta, la moneda, la fecha límite y el procedimiento de acreditación aparecen en las condiciones publicadas y deben respetarse estrictamente.
¿Siempre tengo que concurrir personalmente a una audiencia de adjudicación?
En Provincia de Buenos Aires, el Reglamento prevé la formalización de la adjudicación mediante el acta correspondiente y, como regla, la comparecencia del adjudicatario y del martillero ante el tribunal. Sin embargo, el propio régimen permite que ese procedimiento sea suplido por otras formas admitidas para la suscripción del acta. Por eso deben seguirse las instrucciones fijadas para el expediente concreto.
¿Si gano me entregan inmediatamente el inmueble?
No necesariamente. Después de finalizada la puja deben cumplirse las actuaciones judiciales posteriores, los pagos correspondientes y las restantes condiciones establecidas. La entrega material puede depender además del estado de ocupación del bien.
¿Las condiciones son iguales en todas las subastas?
No. Existe un marco legal y reglamentario común para cada jurisdicción, pero las condiciones concretas deben verificarse en el edicto y en las resoluciones del expediente. Moneda, depósito, gastos, compra en comisión, cesión, plazos y otras cuestiones pueden presentar particularidades.
La importancia de contar con asesoramiento y patrocinio letrado para el adquirente en subasta
Aunque la participación en una subasta judicial electrónica se realiza actualmente a través de una plataforma online, la operación continúa desarrollándose dentro de un expediente judicial y produce consecuencias jurídicas relevantes para quien resulta comprador.
Por eso, el adquirente no debería considerar que el procedimiento termina al ganar la puja.
Antes de ofertar, el asesoramiento jurídico puede resultar especialmente útil para revisar el edicto, analizar las resoluciones del expediente, verificar qué porcentaje del inmueble se subasta, conocer su estado de ocupación, identificar deudas o incidencias relevantes y evaluar las condiciones concretas impuestas para la venta.
También permite advertir situaciones que pueden no resultar evidentes para quien observa únicamente la publicación del portal: ocupantes, acreedores presentados, cuestiones registrales pendientes, condiciones especiales para la integración del precio o circunstancias procesales que puedan afectar el tiempo necesario para disponer del inmueble.
La intervención profesional puede resultar todavía más importante después de resultar ganador.
El adjudicatario pasa a intervenir en un proceso judicial en el que deberá cumplir actos, presentaciones y plazos. Según la jurisdicción y las características del expediente, puede ser necesario constituir domicilio, acompañar documentación, acreditar pagos, intervenir en actuaciones relacionadas con la adjudicación, solicitar la posesión, impulsar la inscripción registral o plantear cuestiones vinculadas con la entrega efectiva del inmueble.
En esa etapa ya no se trata solamente de recibir asesoramiento general. Puede resultar necesario contar con patrocinio letrado para presentarse formalmente en el expediente y ejercer los derechos del adquirente ante el tribunal.
Esto adquiere especial importancia cuando aparece alguna dificultad: ocupantes que no entregan voluntariamente el inmueble, necesidad de promover actuaciones para obtener su desocupación, demoras en la posesión, discusiones sobre deudas, cancelación de gravámenes, problemas registrales o cualquier incidencia que exija una petición concreta al juez.
La plataforma permite realizar la oferta, pero no reemplaza la intervención jurídica que puede requerir la adquisición dentro del expediente judicial.
El asesoramiento previo también cumple una función preventiva: permite conocer antes de ofertar cuáles serán las obligaciones si se resulta ganador y qué trámites probablemente deberán afrontarse después. De esta manera, esos costos, tiempos y riesgos pueden incorporarse al precio máximo que se está dispuesto a pagar.
Para quien analiza la compra como inversión, esta cuestión tiene además una consecuencia económica directa. Una demora inesperada en la adjudicación, la posesión o la inscripción puede prolongar la inmovilización del capital y retrasar una eventual refacción, alquiler o reventa.
Por eso, resulta aconsejable contar con asesoramiento jurídico antes de formular la oferta y, cuando resulte necesario, con patrocinio letrado durante las actuaciones posteriores a la subasta.
La función del abogado no consiste simplemente en explicar cómo utilizar la plataforma, sino en analizar el expediente, anticipar riesgos y procurar que la adquisición judicial pueda completarse correctamente desde el punto de vista procesal, posesorio y registral.
Conclusión
La implementación de las subastas judiciales electrónicas ha hecho mucho más accesible la participación de particulares en la compra judicial de inmuebles.
Hoy es posible consultar propiedades, conocer las condiciones del remate, registrarse y realizar ofertas por Internet tanto en la Provincia de Buenos Aires como, mediante su propio sistema, ante la Justicia Nacional y Federal con asiento en CABA.
Pero la facilidad tecnológica no debe confundirse con ausencia de formalidades.
Para participar correctamente es necesario registrarse con anticipación, inscribirse en la subasta concreta, integrar y acreditar el depósito cuando corresponda, obtener la habilitación para pujar, conocer los tramos y respetar estrictamente las condiciones y plazos establecidos.
Y una vez ganada la subasta todavía deberán cumplirse las actuaciones necesarias para completar la adjudicación, integrar el precio y avanzar hacia la posesión y la inscripción del inmueble.
En definitiva, existen dos decisiones diferentes. La primera consiste en saber cómo participar correctamente en una subasta judicial. La segunda consiste en determinar hasta cuánto conviene ofrecer por ese inmueble en particular.
La plataforma electrónica facilita la primera. La segunda requiere estudiar cuidadosamente el expediente, el inmueble, las condiciones del edicto, sus riesgos y su verdadero valor económico.
En una subasta judicial, saber ofertar es importante. Saber previamente qué se está comprando, cuánto dinero será necesario y hasta cuánto conviene ofertar lo es todavía más.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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