Registro de Proyectos Inmobiliarios y Boletos de Compraventa en Pozo – Disposición 10/2025 CABA

Nueva Regulación en Buenos Aires: Registro Oficial de Contratos y Boletos de Compraventa en Pozo – Más Seguridad Jurídica para Inversores

El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal publicó la Disposición 10/2025, en el marco del DNU 1017/2024 y su reglamentación, que por primera vez establece un procedimiento formal para inscribir proyectos constructivos y registrar boletos de compraventa de unidades en construcción. Esta normativa marca un avance histórico en la seguridad jurídica y la transparencia del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires, beneficiando especialmente a quienes invierten en desarrollos en pozo.

¿Qué cambia con esta nueva regulación?

La nueva normativa introduce cinco cambios fundamentales:

Escritura de afectación obligatoria:

Antes de registrar cualquier boleto de compraventa, el titular del inmueble debe inscribir una escritura pública de afectación al régimen de propiedad horizontal u otro régimen de subdivisión.

Registro oficial de boletos:

Los boletos podrán registrarse tanto en el Registro de la Propiedad Inmueble como en entidades privadas autorizadas por la CNV, según acuerden las partes.

Duración determinada:

La inscripción del proyecto tendrá una duración de 10 años con posibilidad de renovación.

Causales de caducidad claras:

La afectación caduca por vencimiento, solicitud de las partes, orden judicial o cuando se hayan transmitido todas las unidades.

Mayor trazabilidad:

El proceso se formaliza completamente, protegiendo al comprador y facilitando el acceso a créditos personales con respaldo registral.

Procedimiento paso a paso

El nuevo sistema establece un proceso secuencial que comienza cuando el desarrollador obtiene el plano aprobado por el Gobierno de la Ciudad, documento que servirá como base técnica para todo el procedimiento posterior. Una vez obtenida esta aprobación, debe proceder a realizar una escritura de afectación ante escribano público, instrumento mediante el cual formaliza su compromiso de someter el proyecto al régimen establecido. Posteriormente, esta escritura debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, momento a partir del cual queda habilitado el sistema. Finalmente, una vez completados estos pasos previos, los boletos de compraventa y sus cesiones pueden registrarse oficialmente, brindando así la seguridad jurídica y publicidad que busca la normativa.

Requisitos técnicos para la escritura de afectación

La Disposición 10/2025 establece un marco normativo preciso que exige que la escritura de afectación contenga la individualización completa del inmueble, incluyendo calle y número, matrícula y nomenclatura catastral. Asimismo, debe incluir la determinación precisa de las futuras unidades con especificación de la cantidad total y su numeración correspondiente, junto con una declaración sobre el estado de ocupación del inmueble al momento de la afectación.

La normativa también requiere que se agreguen los certificados registrales correspondientes y se plasme el compromiso irrevocable del titular de afectar el bien al régimen de propiedad horizontal. Complementariamente, la escritura debe consignar los datos del registro donde posteriormente se anotarán los boletos de compraventa, incluir constancia de boletos ya suscriptos (en caso de que los hubiera) y acompañar el croquis del profesional habilitado que detalle las características técnicas del proyecto.

Beneficios para compradores y desarrolladores

Esta regulación aporta múltiples ventajas tanto para quienes adquieren como para quienes desarrollan proyectos inmobiliarios. Para los compradores, la nueva normativa representa un salto cualitativo en materia de protección, ya que evita la doble comercialización de la misma unidad y proporciona acceso a un plano registrado que detalla exactamente las características de lo que se está adquiriendo. Además, el sistema permite ceder el boleto con pleno respaldo legal, facilita el acceso a créditos personales al contar con documentación registrada, y brinda mayor transparencia en todo el proceso de compra.

Para los desarrolladores, la adopción de este sistema aumenta significativamente la credibilidad del proyecto, lo que a su vez facilita la comercialización al generar mayor confianza entre los potenciales compradores. Asimismo, esta medida prepara el terreno para la futura implementación de hipotecas divisibles, posicionando a los desarrollos que adopten el sistema en una situación ventajosa para cuando este mecanismo de financiamiento esté plenamente operativo.

Conexión con las hipotecas divisibles

La Disposición 10/2025 también prepara el escenario para la implementación de las hipotecas divisibles, recientemente reglamentadas por el Gobierno Nacional. Para acceder a este sistema, el desarrollador debe primero registrar el proyecto, indicando la cantidad de unidades a construir y afectando el terreno mediante escritura pública.

Con esta modalidad, la hipoteca deja de recaer sobre todo el inmueble como un bloque único y pasa a dividirse en fracciones independientes. De este modo, cada acreedor administra y ejecuta solo la parte de la garantía que le corresponde, sin depender del resto del bien. El sistema es aplicable tanto a proyectos ya subdivididos en unidades (como departamentos) como a inmuebles aún indivisos (por ejemplo, un edificio en construcción).

El beneficio principal es que, en caso de mora o insolvencia del deudor, el riesgo se limita únicamente a la fracción hipotecada. Así, el proyecto completo no se ve comprometido, lo que refuerza la seguridad jurídica y brinda una protección adicional tanto a compradores como a inversores.

Ejemplo práctico

Imaginemos un edificio de diez departamentos. Bajo el esquema de la hipoteca tradicional, el crédito se inscribía sobre todo el inmueble en su conjunto. El gran problema era que, si el desarrollador incumplía con sus obligaciones, el acreedor podía ejecutar el edificio completo, aun cuando varios compradores ya hubieran pagado sus unidades.

Con la llegada de la hipoteca divisible, la dinámica cambia por completo. Una vez registrado el proyecto y afectado el terreno mediante escritura pública, la hipoteca se divide en diez porciones, una por cada departamento proyectado. De esta forma, cada comprador puede vincular su boleto y luego su escritura a la fracción correspondiente. Así, si se produce un incumplimiento, el acreedor solo puede ejecutar la unidad afectada, sin comprometer al resto del edificio.

El resultado es claro: los compradores cuentan con mayor seguridad porque sus unidades no quedan expuestas a deudas ajenas; los bancos y acreedores tienen más confianza al disponer de garantías delimitadas; y el mercado inmobiliario gana en transparencia, ya que todo el proceso queda debidamente registrado y trazable.

Consideraciones prácticas

Aunque la inscripción es optativa, se espera que los compradores comiencen a exigirla como condición mínima para adquirir una unidad en pozo. Los profesionales del sector recomendamos que los desarrollos adopten este sistema para generar mayor credibilidad en el mercado.

Es importante aclarar que este proceso no reemplaza la escritura traslativa de dominio, que seguirá siendo necesaria una vez terminada la obra y afectada a propiedad horizontal.

Impacto en el mercado inmobiliario

Esta regulación llega en un momento crucial para el sector, cuando los créditos hipotecarios tradicionales muestran señales de estancamiento por falta de fondeo bancario. La medida representa un esfuerzo por ordenar y transparentar el mercado inmobiliario, aunque los expertos coinciden en que se necesitan medidas adicionales para resolver la cuestión del financiamiento.

Un paso adelante en la protección del comprador

La posibilidad de registrar oficialmente los boletos de compraventa que introduce esta nueva regulación adquiere especial relevancia cuando la analizamos a la luz del artículo 1170 del Código Civil y Comercial. Este artículo establece que el comprador de buena fe tiene prioridad para adquirir el dominio por sobre terceros que hayan trabado medidas cautelares, siempre que cumpla ciertos requisitos, entre ellos contar con “publicidad suficiente”.

Hasta ahora, en la Ciudad de Buenos Aires, esta publicidad se lograba principalmente a través de la posesión material del inmueble, algo prácticamente imposible en unidades en construcción. Con la nueva regulación, el registro del boleto constituye esa “publicidad suficiente” que exige la ley, otorgando al comprador de departamentos en pozo la misma protección legal que antes solo tenían quienes podían tomar posesión física del bien.

Esto significa que un comprador que registre su boleto conforme a la Disposición 10/2025, pague al menos el 25% del precio, contando con fecha cierta, estará protegido frente a eventuales medidas cautelares que terceros acreedores del desarrollador puedan trabar sobre el inmueble, consolidando así su derecho de adquisición.

Recomendaciones legales

Consideramos fundamental que los desarrolladores adopten voluntariamente este sistema no solo para generar mayor confianza en el mercado, sino también para facilitar la protección efectiva de sus compradores. Por su parte, los compradores deben exigir la registración del boleto como condición indispensable para cualquier operación de compra en pozo, especialmente considerando la protección adicional que brinda el artículo 1170 del CCyCN frente a medidas cautelares de terceros. Finalmente, recomendamos enfáticamente que ambas partes se asesoren adecuadamente sobre los nuevos procedimientos establecidos y su interacción con el régimen de oponibilidad de boletos, ya que el correcto cumplimiento de estos requisitos puede determinar el éxito o fracaso de la operación inmobiliaria.

La Disposición 10/2025 marca un hito importante en la evolución del derecho inmobiliario argentino, estableciendo Buenos Aires como pionera en la implementación de estas medidas de protección al consumidor y transparencia del mercado, al tiempo que fortalece significativamente la posición jurídica del comprador de unidades en construcción.

Responsable del artículo

Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.

Boleto de compraventa y oponibilidad a terceros Ingresar