ALQUILER DE INMUEBLES EN ARGENTINA DNU 70/2023

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RÉGIMEN PARA CONTRATOS CELEBRADOS DESDE EL 29 DE DICIEMBRE DE 2023.

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Respecto al contrato de alquiler de propiedades inmuebles (casas, departamentos, etc.), el Código Civil y Comercial Argentino, dispone que el mismo debe ser hecho por escrito; también fija las obligaciones de los contratantes y establece la protección de los inquilinos al prohibir ciertas cláusulas abusivas.


Índice de contenidos

¿ Que es un contrato de alquiler ?

Según la legislación Argentina (Arts. 1187 y subsiguientes del Código Civil y Comercial), existe contrato de alquiler o locación, si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

El que paga el precio, se llama “locatario”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe “locador” o “arrendador”.

¿ Cual es la forma de realizar un contrato de alquiler de inmuebles ?

Según lo dispone el artículo 1188 del mencionado Código Civil y Comercial, el contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, debe ser hecho por escrito. Esta regla, se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

¿ Cual es el plazo mínimo de la locación o alquiler de inmuebles ?

Conforme la nueva redacción del artículo 1198 del Código Civil y Comerciál de la Nación, sea cual fuere el destino del inmueble locado, quedan habilitadas las partes a fijar libremente el plazo mínimo de duración del contrato a diferencia del régimen anterior donde la ley imponía plazo mínimo a respetar (3 años, salvo excepciones).

Quedan habilitadas las partes a fijar libremente el plazo mínimo de duración del contrato.

Sin perjuicio de la libertad para establecer el plazo, en los supuestos donde no se haya establecido el plazo contractual, la ley lo impone de manera supletoria según el destino de que se trate. Así, se establecen como plazos mínimos supletorios los siguientes:

  • En los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado;
  • En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, será de 2 años;
  • Para los restantes destinos será de 3 años;

¿ Cual es el plazo máximo de la locación inmobiliaria ?

El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

¿ Que sucede con el destino de la cosa alquilada ?

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato (ejemplo, vivienda).

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas similares en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

Ajuste económico de los alquileres.

Actualización y aumentos para contratos de alquiler a partir del Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 70/2023.

En materia de ajuste de alquileres, el Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 70/2023 (B.O. 21/12/2023) y sin perjuicio de su dudosa constitucionalidad y validez, tras reformar el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN), dispone que independientemente del destino del inmueble alquilado, las partes podrán pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres, siendo válido el uso de cualquier índice acordado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los mismos. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.

Las partes podrán pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres, siendo válido el uso de cualquier índice.

¿ Pueden realizarse contratos de alquiler con destino vivienda en dólares estadounidenses u otra moneda extrajera ?

Si. En cuanto a la moneda de pago, el nuevo artículo 1199 CCCN modificado por el DNU, dispone que (sea cual fuere el destino del inmueble alquilado) los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes y que el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes.

Actualización y aumentos para contratos de cualquier destino.

A partir de de la vigencia del DNU 70/2023, con base en el nuevo artículo 1199 del CCCN, las partes contratantes en un contrato de locación con destino habitacional, comercial, profesional o cualquier otro se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.

A partir de de la vigencia del DNU 70/2023, las partes contratantes en un contrato de locación con destino habitacional, comercial, profesional o cualquier otro, se encuentran habilitadas para acordar libremente su forma de actualización.

Por tanto, se permite el uso de cualquier tipo de formulas para estabilizar alquileres.

Algunas de estas formulas podrían ser:

✒ Alquiler escalonado.

Se planifica un monto para todo el plazo contractual, se divide en periodos y se pactan pagos progresivos ascendentes a medida que transcurren los distintos periodos.

✒ Alquiler cuotativo.

Se pacta una suma de dinero necesaria para adquirir una cantidad cierta de productos o servicios.

✒ Alquiler sujeto a índice.

Se acuerda vincular el aumento del canon locativo al resultado un índice de referencia a elección de las partes, por ejemplo el índice RIPTE o el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

✒ Alquiler en moneda extranjera.

A fines de mantener el poder adquisitivo del canon, podría acordarse el pago en moneda extranjera (por ejemplo dólares estadounidenses billete) o utilizar la moneda foránea como valor de referencia sin ningún inconveniente.

Periodicidad del pago.

A partir del DNU 70/2023, las partes pueden pactar libremente la periodicidad del pago que, no podrá ser inferior a mensual (por ejemplo, se podría acordar un pago bimestral o trimestral). A falta de convención a este respecto, el pago debe ser hecho por período mensual.

📰 PRESUPUESTOS

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¿ Cuales son las obligaciones del locador ?

Entregar la cosa.

El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

📎 Para visualizar más información acerca de la obligación de conservación de la propiedad alquilada: INGRESAR AQUÍ

Pagar mejoras.

Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido, excepto que la resolución sea por destrucción de la cosa.

Frustración del uso o goce de la cosa.

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

¿ Cuales son las obligaciones del inquilino o locatario ?

Prohibición de variar el destino.

El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Conservar la propiedad en buen estado. Responsabilidad por destrucción.

  • El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
  • Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.
  • Responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

Mantener la cosa en buen estado. Arreglos y reparaciones.

Respecto a un inmueble, el locatario tiene a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento.

El locatario o inquilino, solo debe efectuar las reparaciones menores, atinentes al uso normal del bien acorde a su destino.

Únicamente debe efectuar las reparaciones menores atinentes al uso normal del bien acorde a su destino, si las reparaciones implican un gasto mayor, como el típico ejemplo de un viejo calefón que ya no funciona, deben ser a cargo del locador.

Reparaciones necesarias al uso normal y adecuado de la propiedad.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias, deben reclamarse las mismas al locador para que las realice dentro del plazo de 24 horas; Si transcurrido dicho plazo, el locador se niega o guarda silencio, el inquilino, puede efectuar las reparaciones costa del locador;

En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos; caso contrario, podrá realizarlas el inquilino a cargo del locador.

📎 Para visualizar más información acerca de arreglos y reparaciones del inmueble alquilado: INGRESAR AQUÍ

Posibilidad amplia de pactar sobre reparaciones.

A partir del dictado del DNU 70/2023, se aclara que han quedado sin efecto distintas protecciones legales a favor de los inquilinos que tenían el rango de “orden público” (obligatorias por considerarlas esenciales para la sociedad), por lo que lo que la normativa hoy vigente respecto a la temática de reparaciones actúa como pauta supletoria que solo regirá en caso de no especificarse nada distinto en el contrato e independientemente del destino del inmueble locado. Así, podría acordarse cualquier dinámica en cuanto a quién deberá asumir las reparaciones, sus reembolsos, plazos, etc, siempre y cuando -claro está- ello no resulte abusivo. 

Podría acordarse cualquier dinámica en cuanto a quién deberá asumir las reparaciones, sus reembolsos, plazos, etc, siempre y cuando -claro está- ello no resulte abusivo.

Pagar el precio o canon convenido.

La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario (impuestos, expensas ordinarias, etc.).

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado.

Expensas, servicios e impuestos.

A partir del dictado del DNU 70/2023, puede pactarse libremente entre las partes respecto a quien ha de asumir estos compromisos de expensas, servicios e impuestos. 

A partir del dictado del DNU 70/2023, puede pactarse libremente entre las partes respecto a quien ha de asumir estos compromisos de expensas, servicios e impuestos. 

En la práctica, es usual que queden a cargo del locatario aquellos compromisos que deriven de gastos habituales del inmueble, entendiéndose tales, aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario (expensas comunes ordinarias, impuestos de alumbrado, barrido y limpieza -ABL-, luz, gas, internet, etc.). En cambio, el impuesto inmobiliario (por ejemplo, ARBA) generalmente queda a cargo del propietario.

Restituir el inmueble en condiciones. Constancias de pago.

  • Según el artículo 1.210 del Código Civil y Comercial Argentino, el inquilino, al concluir el contrato, debe restituir al locador la propiedad en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

El inquilino está obligado a restituir la propiedad en el estado que la recibió, excepto los deterioros derivados del simple transcurso del tiempo y el uso normal.

  • Conforme lo expuesto, el locatario no estaría obligado por ejemplo, a devolver la propiedad arrendada recién pintada, salvo que se hayan producido deterioros en la paredes o partes del inmueble que no tengan que ver con el uso normal y regular conforme a su destino. Si se pacta una cláusula en ese sentido, la misma sería nula, por lo que el locatario podría negarse a cumplirla.
  • También debe entregarle las constancias (recibos) de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Fianza y depósito en garantía. 

En lo relativo a la fianza y el depósito en garantía, el renovado artículo 1196 (modificado por el DNU 70/2023), estalece que las partes podrán determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Las partes podrán determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

¿ Como funciona el régimen de mejoras ?

Regla.

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

Violación al régimen de mejoras.

La realización de mejoras prohibidas, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias.

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

¿ Cuales son las formas de extinción de la locación ?

Son modos de extinción de la locación:

  • La resolución imputable al locador o al locatario,
  • La resolución anticipada,
  • El cumplimiento del plazo convenido, o el requerimiento mencionado en el apartado siguiente respecto a la continuación de la locación concluida;

Continuación de la locación concluida.

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción (renovación automática del contrato anterior), sino la continuación de la locación, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente (ejemplo, mediante una carta documento).

Si se vence el plazo establecido en el contrato y el inquilino continua ocupando el inmueble, no hay renovación automática del mismo, sino una continuación de la locación hasta que alguna de las partes notifique que da por concluido el contrato.

La legislación vigente (Art. 1218 CCC), también establece que la recepción de pagos durante la continuación de la locación, no altera lo aquí explicado.

Resolución imputable al locatario.

El locador puede resolver el contrato:

  • por cambio de destino o uso irregular;
  • por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
  • por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 períodos consecutivos;
  • por cualquier causa fijada en el contrato;

Resolución imputable al locador.

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

  • La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario;
  • La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Resolución anticipada.

En lo que respecta a la resolución anticipada del contrato, el nuevo artículo 1221 del CCCN, indica que el locatario podrá, en cualquier momento, resolver el contrato abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

El locatario podrá, en cualquier momento, resolver el contrato abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro.

Incentivos Fiscales a partir del 18/10/2023 (Ley 27.737).

A partir del 18 de octubre de 2023 y para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes, la Ley 27.737 otorga los siguientes incentivos y beneficios:

✒ Se exceptúa del pago del monotributo aquellos ingresos que provengan exclusivamente de la locación (mediante contratos debidamente registrados) de hasta 2 inmuebles.

✒ Respecto al impuesto sobre los bienes personales, se dispone la exención a  la locación de inmuebles con contratos debidamente registrados, cuando el
valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el artículo 24 de la ley 23.966 (al 31/12/2021 el monto ascendía a $ 30.000.000) *;

✒ En cuanto al impuesto a los débitos y créditos bancarios, se determinó que estarán exentas las cajas de ahorro o cuentas corrientes utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles (cuyos respectivos contratos se encuentren debidamente registrados) *;

✒ Las partes podrán deducir del impuesto a las ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación de inmuebles *;

* Beneficios que solo se aplican a contratos de locación de inmuebles con destino habitacional.

¿ Cual es el porcentaje de comisión inmobiliaria aplicable para alquileres en la Provincia de Buenos Aires ?

Según lo dispuesto por la Ley de la Provincia de Buenos Aires 10.973 modificada por ley 14.085, los honorarios a los que tiene derecho el martillero o corredor inmobiliario por su intervención profesional en el marco de un contrato de alquiler, deben fijarse en locaciones urbanas o rurales, entre el 1% al 2 % a cargo de cada parte sobre el importe del plazo de contrato y, en alquileres por temporada, del 1,5 % al 3 % del monto del contrato a cargo de cada parte.

En alquileres de inmuebles en la Provincia de Buenos Aires, el monto de comisión a cobrar por el martillero, debe fijarse entre el 1% al 2 % a cargo de cada parte, sobre el importe del plazo de contrato.

¿ Existe una prohibición de cobrar comisión inmobiliaria a inquilinos de inmuebles para vivienda en Ciudad de Buenos Aires ?

Según la ley 2.340 (con sus modificaciones del año 2017) que regula el corretaje inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los corredores inmobiliarios de la Ciudad, para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato y a exclusivo cargo del locador.

En las locaciones de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, con destino para vivienda en las que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será del 4,15 % del total del contrato y estará a exclusivo cargo del locador.

Asimismo, les queda terminantemente prohibido (en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física), requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.

Esta ley también aclara que, los gastos por informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada, no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional.

¿ Cuanto cobra un abogado para confeccionar un contrato de locación (costos, cuanto sale) ?

Los honorarios del abogado, pueden pactarse con anticipación con el profesional letrado, siempre respetando los lineamientos legales establecidos por las normativas profesionales respectivas.

Tanto en el ámbito de la Capital Federal, como en la Provincia de Buenos Aires, los honorarios se calculan en base a una escala va del 1 al 5 % del valor total del contrato con un mínimo 2 UMA* en Capital Federal o de 6 Jus* en la Provincia de Buenos Aires (Se aclara que, estos porcentajes, no incluyen gastos de tasas, sellados, informes, certificaciones, etc.).

* Unidad de medida arancelaria profesional.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001. Titular de Estudio Vilaplana Abogados.

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