Calculá de manera orientativa los gastos de escrituración de una compraventa inmobiliaria y estimá cuánto dinero necesita el comprador para completar la operación y cuánto puede recibir neto el vendedor.
Podés adaptar los principales parámetros según la jurisdicción, el tipo de operación y la proforma suministrada por la escribanía.
Gastos de escritura de compraventa
Estimá cuánto necesita el comprador y cuánto recibe neto el vendedor, con un desglose claro y editable.
Comprador
Vendedor
Detalle de la adjudicación
La presente liquidación de gastos es de carácter exclusivamente orientativo y no constituye opinión ni dictamen legal, contable o notarial. Los importes reales dependen de la jurisdicción territorial, la valuación fiscal o VIR, la fecha de la operación, la situación tributaria de las partes y la estimación de los profesionales intervinientes. No reemplaza el asesoramiento de un abogado, escribano o contador.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta al escriturar un inmueble?
El precio de compra no es el único importe que debe considerar quien adquiere una propiedad. La escrituración genera impuestos, honorarios, tasas y gastos vinculados con la instrumentación e inscripción de la compraventa, mientras que el vendedor también puede tener costos propios de la operación. Por eso, antes de firmar una reserva o comprometer el precio, resulta conveniente estimar dos cifras diferentes: cuánto dinero total necesitará el comprador para concretar la operación y cuánto recibirá aproximadamente el vendedor una vez descontados los gastos que estén a su cargo. La calculadora permite realizar ambas estimaciones por separado.
¿Qué gastos paga el comprador y cuáles paga el vendedor?
No todos los gastos de una compraventa inmobiliaria corresponden a la misma parte. Entre los conceptos que pueden aparecer se encuentran el Impuesto de Sellos, los honorarios de escribanía, tasas y gastos registrales, certificados, estudio de títulos y comisión inmobiliaria, entre otros. La distribución concreta depende de la jurisdicción, de la naturaleza de cada gasto, de las características de la operación y, en determinados casos, de lo convenido entre comprador y vendedor. También es importante distinguir los gastos estrictamente vinculados con la escritura de otros costos de la operación. Por ejemplo, la comisión inmobiliaria puede representar un desembolso significativo, pero no constituye en sentido estricto un gasto notarial. Por esa razón, esta calculadora permite incorporarla separadamente.
¿Sobre qué valor se calculan los gastos de escritura?
Un error frecuente consiste en tomar el precio del inmueble y aplicar sobre él un único porcentaje. En realidad, los distintos conceptos pueden tener bases de cálculo diferentes. Además del precio declarado en la operación pueden resultar relevantes, según la jurisdicción y el concepto de que se trate, la valuación fiscal u otros valores fiscales de referencia. Esto adquiere particular importancia cuando la compraventa se pacta en dólares: para determinados cálculos fiscales puede ser necesario expresar el precio en pesos utilizando el tipo de cambio que corresponda. Por ese motivo, la calculadora permite ingresar separadamente:
- el precio de la operación;
- el tipo de cambio utilizado como referencia;
- el VIR o valuación fiscal;
- y los porcentajes aplicables a cada concepto.
El resultado es una estimación, no una sustitución de la liquidación que posteriormente realice la escribanía.
CABA y Provincia de Buenos Aires: los gastos no son necesariamente iguales
La ubicación del inmueble puede modificar significativamente el cálculo. El Impuesto de Sellos es un tributo local y tanto sus alícuotas como sus exenciones y bases de cálculo dependen de cada jurisdicción. También pueden existir diferencias en tasas registrales, aportes y otros conceptos relacionados con la escritura. Además, pueden existir tratamientos particulares cuando el inmueble se destina a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Por eso, la calculadora incluye configuraciones diferenciadas y permite modificar manualmente los parámetros cuando se dispone de una proforma o información específica para la operación.
Vivienda única: ¿puede reducirse el Impuesto de Sellos?
En determinadas jurisdicciones existen beneficios para la adquisición de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente, sujetos a los requisitos y límites vigentes. Por ejemplo, en CABA existe actualmente una exención para determinadas operaciones destinadas a vivienda única y permanente y, cuando se supera el límite establecido legalmente, el tratamiento puede recaer únicamente sobre el excedente. Como estos límites pueden modificarse, conviene verificar siempre el régimen vigente al momento de la escritura y no utilizar automáticamente parámetros correspondientes a operaciones anteriores.
¿Qué ocurre si la compra se realiza con crédito hipotecario?
Cuando existe una hipoteca pueden aparecer gastos adicionales vinculados con el mutuo y la constitución de la garantía hipotecaria. Por eso no resulta correcto comparar directamente el costo de una compraventa financiada con el de una operación realizada íntegramente con fondos propios. La calculadora permite activar la opción de compra con hipoteca e incorporar separadamente los parámetros correspondientes al mutuo.
¿Y si el inmueble se vende mediante tracto abreviado?
Una propiedad proveniente de una sucesión también puede generar una estructura de gastos diferente. Cuando se escritura utilizando tracto abreviado, pueden existir honorarios, trámites y gastos relacionados con la sucesión y con la instrumentación de la transmisión que no aparecen en una compraventa ordinaria. Por esa razón, esta herramienta permite seleccionar específicamente la venta sucesoria por tracto abreviado, en lugar de aplicar automáticamente los mismos porcentajes utilizados para una venta común.
Primera escritura, adjudicaciones y otras operaciones especiales
No todas las escrituras responden al esquema clásico de un comprador que paga un precio a un vendedor. La primera escritura de una unidad, determinadas adjudicaciones hereditarias, las operaciones con compensación económica y otros supuestos pueden incorporar conceptos particulares. La calculadora contempla distintos escenarios para que la estimación pueda acercarse mejor a la estructura real de la operación.
¿Por qué el resultado puede ser diferente de la proforma del escribano?
La herramienta brinda una estimación orientativa y editable. Una proforma de escribanía puede presentar diferencias por diversos motivos: valores fiscales actualizados, mínimos legales, certificados, tasas, aportes, gastos específicos del inmueble, honorarios acordados o particularidades de la operación. Por eso, si ya contás con una proforma, podés utilizar la sección “Ajustar porcentajes y parámetros” para adaptar la calculadora a los valores informados por el profesional interviniente.
Importante
La calculadora no reemplaza la intervención del escribano ni constituye una liquidación fiscal o notarial definitiva. Su finalidad es permitir una estimación previa de los costos de la operación, facilitar la planificación económica y comprender cómo se distribuyen los principales gastos entre comprador y vendedor.
Compraventa de inmuebles en Argentina
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