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Un fallo judicial confirmó una condena contra un desarrollador, al considerar que incumplió el contrato de cesión de derechos al entregar unidades funcionales con superficie inferior a la pactada.
La Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (Expte. N° 32.073/2022, sentencia del 4 de julio de 2025), trae luz sobre un problema cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario: la diferencia entre los metros cuadrados prometidos y los realmente entregados.
📜 El caso en detalle
Los demandantes adquirieron tres departamentos en el año 2011 a través de una cesión de derechos en el marco de un fideicomiso inmobiliario constituido para la construcción de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires.
Pagaron una importante suma, por unidades cuya superficie total debía ser de 181,8 m². Sin embargo, una década más tarde descubrieron que las unidades entregadas tenían 16,64 m² menos en total, una diferencia nada menor si se considera su impacto patrimonial.
El descubrimiento ocurrió en una asamblea realizada recién en 2021, cuando se les notificó la inscripción del reglamento de propiedad horizontal y se precisaron las superficies definitivas según plano de agrimensura.
⚖️ La defensa del desarrollador y el rechazo del tribunal
El desarrollador demandado -a su vez arquitecto-, alegó no haber participado directamente en la construcción ni en la administración del fideicomiso, señalando que solo había sido “fiduciante” y aportante de fondos. También sostuvo que las medidas eran aproximadas y que los compradores ya habían tomado posesión en 2014, sin efectuar reclamos.
El tribunal rechazó de plano estos argumentos. Sostuvo que:
Hubo una relación de consumo: los compradores eran consumidores y el desarrollador, en su rol activo dentro del negocio inmobiliario, formaba parte de la cadena de comercialización.
El vínculo contractual era claro: se vendieron unidades con una superficie concreta, y se entregaron otras menores.
La prescripción no había operado, ya que el plazo de tres años (Ley 24.240) comenzó a correr desde la asamblea de 2021, cuando los actores tomaron real conocimiento del daño.
No es válida la excusa de que los compradores no hicieron reservas al momento de la posesión: no contaban con los planos ni elementos técnicos para verificar metrajes en ese momento.
🔹 Indemnización: devolución parcial del precio
La Justicia confirmó una importante indemnización a favor de los compradores, más intereses y costas del juicio. Ellos habían reclamado una suma aún mayor y también pidieron una compensación por daño moral, pero este último fue rechazado por falta de prueba concreta.
El tribunal consideró que el resarcimiento económico cubría el valor proporcional de los metros faltantes, no como una penalidad, sino como la devolución parcial del precio pagado por una obligación incumplida.
💡 Un mensaje claro al mercado inmobiliario
Este fallo refuerza una doctrina fundamental en el derecho del consumidor inmobiliario: el deber de información y la entrega fiel de lo pactado no pueden ser eludidos con cláusulas de “metrajes aproximados” ni escudarse en estructuras como fideicomisos para evitar responsabilidades.
El deber de información y la entrega fiel de lo pactado no pueden ser eludidos con cláusulas de “metrajes aproximados” ni escudarse en estructuras como fideicomisos para evitar responsabilidades.
Además, recuerda que los consumidores pueden accionar contra cualquiera que haya intervenido en el proceso de comercialización, sin importar su título o rol formal.
Los consumidores pueden accionar contra cualquiera que haya intervenido en el proceso de comercialización, sin importar su título o rol formal.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario desde el año 2001.