¿ Que es un informe de dominio de una propiedad inmueble ?
Se trata de una solicitud mediante la cual, cualquier persona que tenga interés legítimo, puede averiguar el estado jurídico de determinada propiedad inmueble que surge de las inscripciones en el Registro de la Propiedad respectivo (por ejemplo, Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad o de la Provincia de Buenos Aires).
Solicitud mediante la cual, cualquier persona que tenga interés legítimo, puede averiguar el estado jurídico de determinada propiedad inmueble.
Mediante este tipo de informe, se puede indagar por ejemplo, además de los datos completos acerca de su titularidad y adquisición, los embargos u otros gravámenes (v. gr. hipotecas) que posee determinado bien a efectos de tomarlos en cuenta al momento de celebrar actos jurídicos.
¿ Quienes son las personas habilitadas para solicitar un informe de dominio inmueble ?
Informes en Capital Federal
En el caso de tramitarse pedidos de informes ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, según Decreto 2080/80 los pedidos de informes deberán estar firmados por:
✒ Quien tenga un interés legítimo sobre el inmueble, por ejemplo:
- El propietario y su cónyuge,
- El deudor hipotecario,
- El titular usufructuario o de uso y habitación.
✒ Un profesional: escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador público, martillero.
Informes en la Provincia de Buenos Aires
En caso de solicitarse informes ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, según el Decreto 5479/65 -y sus modificatorios- pueden requerirlos:
✒ Titular de un derecho registrado:
- El propietario, siempre que solicite información sobre un inmueble propio, puede suscribir el formulario sin necesidad de intervención de un profesional,
- También puede hacerlo quien justifique representarlo.
✒ Asimismo, puede requerirlo el titular de cualquier otro derecho registrado (por ejemplo, usufructo, hipoteca)
La suscripción del formulario y la certificación de firma se realiza ante personal del Departamento Recepción y Prioridades (Mesa de Entradas) del organismo. Para ello, será necesario acreditar: Identidad del peticionante mediante exhibición de su DNI Condición de titular de dominio, con título de propiedad o copia certificada por escribano público. En caso de representación del titular, deberá acreditarse con exhibición del poder que lo enviste con facultades suficientes.
✒ Abogado, escribano, procurador, ingeniero, agrimensor, martillero, arquitecto y contador público (también pueden requerir los informes, los empleados o auxiliares de los profesionales mencionados y los gestores de asuntos administrativos y judiciales).
✒ Representante de instituciones crediticias oficiales y los poderes públicos y sus organismos.
¿ Cual es el plazo de vigencia de los informes de dominio sobre inmuebles en la Provincia de Buenos Aires ?
Según lo previsto por el artículo 28 del Decreto Bonaerense Número 5479/65 con las modificaciones del Decreto 2612/72, los informes de dominio que se requieran para actuaciones judiciales, que no sean notariales, tendrán validez de 90 días.
Tipos de trámites
Existen distintos tipos de trámites acorde al plazo de respuesta asignado por los registros respectivos, por ejemplo, la solicitud habitualmente denominada “simple” generalmente tarda entre una y dos semanas en obtener respuesta, la denominada “urgente” entre 48 y 72 horas, y el pedido “en el día” se entrega a ultima hora del día de la solicitud si esta ingreso antes de las 10:00 am.
Se aclara que, lo explicado es a manera ejemplificativa, ya que los tipos de informes disponibles y sus plazos de demora dependerán de las reglamentaciones locales y disponibilidades técnicas y humanas del registro de que se trate.
¿ Como solicitar un informe de dominio sobre un inmueble ?
Tanto en el Registro de Propiedad Inmueble de la Capital Federal como en el de la Provincia de Buenos Aires, las solicitudes de las personas legitimadas al efecto, pueden presentarse de manera presencial en sede central, en las delegaciones regionales o mediante las respectivas ventanillas virtuales.
¿ Es necesaria la asistencia y/o firma de un profesional abogado para requerir un informe de dominio ?
Sin perjuicio que, como se explico en puntos anteriores, existen casos donde la parte puede directamente tramitar el requerimiento de informe sin la firma del profesional habilitado al efecto (ej. trámite directo del propietario de un inmueble), lo engorroso de la acreditación de la legitimación y la posibilidad de error en la solicitud y de tener que reiterar el pedido con la perdida de tiempo y dinero que ello conlleva, hacen recomendable que en la totalidad de los casos se cuente con la asistencia de un profesional abogado que analizará el contexto del pedido y los requisitos pertinentes para gestionar este tipo de informes, y una vez expedido el mismo, podrá orientar a la parte sobre las implicancias jurídicas de las inscripciones, anotaciones y/o gravámenes que figuren en las matrículas de las respectivas propiedades.
Conclusión
El informe de dominio es una herramienta de consulta registral de uso cotidiano en el ámbito inmobiliario argentino, cuya importancia práctica es difícil de sobreestimar. Antes de suscribir cualquier documento vinculado a la compraventa, hipoteca, cesión o cualquier otro acto jurídico que recaiga sobre un inmueble, conocer con precisión el estado jurídico registral del bien —su titularidad, los embargos que lo afectan, las hipotecas constituidas sobre él y cualquier otra restricción o gravamen inscripto— es una medida de prudencia elemental que puede evitar consecuencias patrimoniales de enorme gravedad.
En el mercado inmobiliario, la confianza no es suficiente: lo que no figura en el Registro de la Propiedad Inmueble puede no ser oponible a terceros, pero lo que sí figura allí vincula y afecta a quien adquiere o se compromete sobre un bien sin haber verificado previamente su situación registral. Un informe de dominio solicitado antes de firmar una reserva, un boleto de compraventa o cualquier otro instrumento puede revelar la existencia de embargos, inhibiciones, hipotecas u otras cargas que, de no conocerse a tiempo, podrían frustrar la operación o generar al adquirente una responsabilidad patrimonial inesperada y de difícil resolución.
Sin embargo, obtener el informe de dominio es solo el primer paso: su correcta interpretación requiere del análisis de un profesional del derecho con conocimiento registral e inmobiliario. Las inscripciones, anotaciones y gravámenes que figuran en las matrículas de los inmuebles tienen implicancias jurídicas específicas que no siempre resultan evidentes para quien no está familiarizado con la técnica registral, y una lectura incorrecta o incompleta del informe puede llevar a conclusiones equivocadas con consecuencias igualmente perjudiciales que no haberlo solicitado. Por ello, contar con la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario tanto para gestionar el pedido como para interpretar sus resultados es, en todos los casos, la decisión más prudente e inteligente antes de avanzar en cualquier operación que involucre bienes inmuebles.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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