Inversión Inmobiliaria: Lecciones de un Fallo sobre Cesión de Derechos

¿Qué pasa cuando invertís en un desarrollo inmobiliario y, años después, seguís esperando que se cumpla lo pactado? el caso de las cocheras que nunca llegaron

En un reciente fallo (Expediente Nro. 96380, Sentencia del 8/07/2025), la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil expone con crudeza los riesgos de entrar en operaciones de cesión de derechos sin las precauciones necesarias y sin garantías sólidas.

🧩 El origen del conflicto

Todo comenzó con un acuerdo para dejar sin efecto la compra de unos departamentos en construcción. A cambio, se prometió al comprador una compensación: varios espacios guarda-coches a edificarse en otro inmueble de la Ciudad de Buenos Aires. Esta nueva operación se formalizó por escrito, con fecha de entrega estipulada y un esquema claro de adjudicación.

Pero, como suele pasar en el mundo real, los papeles no bastaron.
El nuevo adquirente —quien había recibido por cesión los derechos sobre esas cocheras— nunca las obtuvo. La obra permanecía inconclusa, clausurada por el Gobierno de la Ciudad y plagada de problemas técnicos y jurídicos. Gravámenes, errores en las matrículas, falta de planos aprobados, nula actividad en la obra: un combo letal.

⚖️ La disputa judicial

Ante el evidente incumplimiento, el afectado acudió a la justicia buscando que se le reconociera el perjuicio y se lo indemnizara. Apuntó contra dos personas: quien le cedió los derechos y quien originalmente debía entregar las cocheras.

El caso no fue sencillo: se discutió si la cesión de derechos había sido debidamente comunicada a la parte vendedora, si había mala fe por parte de los involucrados, y si el afectado podía ser considerado consumidor.

🔍 Lo que resolvió la Cámara

Después de años de litigio, la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil falló con claridad:

• 📌 Se reconoció la validez del contrato y su cesión, dejando en claro que la persona que compró por cesión tenía derecho a reclamar, incluso si la notificación no fue del todo perfecta. Dice la Cámara en su fallo que: “en el mejor de los supuestos para la vendedora, perfeccionada como estaba la cesión, su falta de notificación hubiera traído como consecuencia la inoponibilidad de esa operación a su respecto pero no su invalidez, pudiendo aquélla haber alegado el cumplimiento de sus obligaciones frente al comprador originario. No obstante, al contestar el traslado de la demanda, tampoco invocó haber hecho entrega de las unidades  guardacoches al cedente”.
• 📌 Se tuvo por rescindido el contrato original, ya que, pese a haber transcurrido muchos años, las cocheras nunca fueron entregadas ni existía avance de obra real.
• 📌 Se ordenó a la vendedora restituir lo recibido, ya que la obligación principal (la entrega de los bienes) nunca se cumplió.
• 📌 Se rechazó la responsabilidad del cedente, entendiendo que no hubo mala fe ni ocultamiento deliberado de la situación.
• 📌 Se negó el carácter de consumidor al reclamante, ya que se trataba de una inversión con fines comerciales.
• 📌 Se mantuvo vigente el contrato original respecto de una cochera que no fue cedida, ni formó parte del reclamo. Al no haberse comprometido en la cesión, el vínculo contractual sobre esa unidad sigue en pie exclusivamente entre las partes originales del acuerdo.

🔎 ¿Qué enseñanzas deja este caso?

La cesión de derechos no elimina los riesgos: los traslada

Una de las enseñanzas más relevantes es que quien adquiere un derecho por cesión asume la misma posición jurídica del cedente, con sus beneficios y sus riesgos. Eso significa que si el contrato original tenía dificultades, gravámenes o condiciones incumplidas, el cesionario “hereda” ese escenario. No adquiere un “derecho nuevo y limpio”, sino el lugar exacto del cedente en la relación jurídica.

🔸 Recomendación práctica: antes de aceptar una cesión de derechos sobre un inmueble en construcción, es fundamental analizar el contrato original, verificar su estado de cumplimiento y solicitar un informe de dominio actualizado.

La falta de diligencia puede anular la posibilidad de reclamar

El fallo es claro: si un comprador no investiga mínimamente lo que está adquiriendo, puede perder legitimidad para exigir el cumplimiento o reclamar daños. En este caso, el actor fue diligente solo parcialmente y no verificó el estado dominial de la propiedad antes de adquirir los derechos.

🔸 Mensaje jurídico: la buena fe no se presume sin actos. La ley exige diligencia razonable y activa, no simple confianza.

Inversiones inmobiliarias en construcción exigen precaución extrema

Adquirir cocheras, departamentos u oficinas que aún no existen físicamente (proyectos “en pozo”) es una operación de alto riesgo, aunque parezca común en el mercado. Si no hay planos aprobados, habilitaciones, permisos y claridad sobre el estado legal de la obra, el incumplimiento es más que probable.

🔸 Lección concreta: sin planos aprobados y fecha cierta de entrega, no hay certezas. Sin garantías contractuales bien redactadas, no hay resguardo real.

La cesión parcial mantiene vivos los vínculos residuales

Como el contrato original incluía siete cocheras y solo seis fueron cedidas, el contrato sigue vigente para la cochera no cedida. Eso implica que no se puede resolver un contrato en su totalidad si solo una parte de él fue litigada.

🔸 Importancia jurídica: cuando se cede parcialmente un contrato, hay que dejar claramente delimitado qué parte se cede y qué obligaciones subsisten entre los firmantes originales.

La rescisión judicial requiere prueba clara de incumplimiento

La Cámara no resolvió el contrato solo porque pasaron muchos años. Lo hizo porque se acreditó que:

La obra estaba detenida;

Las cocheras no estaban terminadas;

El inmueble tenía vicios constructivos y administrativos;

No hubo intención manifiesta de cumplir.

🔸 Lección procesal: el incumplimiento debe ser probado en forma contundente, documentada y coherente. El tiempo, por sí solo, no alcanza.

No todo vínculo es una relación de consumo

Aunque el actor intentó ampararse en la Ley de Defensa del Consumidor, el tribunal consideró que actuó como inversor (buscando rentabilidad, reventa o ingresos por alquiler) y no como destinatario final. Por eso, no se aplicaron las normas tuitivas del consumidor.

🔸 Advertencia legal: si intervenís en un negocio con ánimo de lucro, el sistema te considera un actor profesional. No podés esperar las protecciones que tiene un consumidor común.

El contrato no se invalida por errores menores si hay otros datos suficientes

El actor alegó que no pudo verificar el estado del inmueble porque el contrato tenía un número de matrícula mal consignado. Pero la Cámara entendió que fue un error de tipeo menor y que había datos suficientes (dirección, parcela, etc.) para obtener el informe.

🔸 Enseñanza técnica: los errores materiales no invalidan un contrato cuando el resto de los datos permiten identificar el objeto con precisión.

Reflexión final

Este caso es una verdadera clase práctica sobre contratos, cesión de derechos e inversiones inmobiliarias. Deja en claro que el derecho protege a quien actúa con información, prudencia y previsión, no a quien firma confiado sin investigar.
Y, sobre todo, nos recuerda que la buena fe, en el mundo jurídico, no es ingenuidad: es actuar con responsabilidad.

Responsable del artículo

Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.