Reserva inmobiliaria frustrada por imposibilidad de cumplimiento: fallo clave de la Justicia

En un reciente y significativo fallo, la Sala C de la Cámara Nacional en lo Civil (Expte. N° 58166/2020, sentencia del 12 de junio de 2025) abordó una situación que afectó a muchos durante la pandemia: una compraventa inmobiliaria que no pudo concretarse debido a las restricciones impuestas por el COVID-19. La cuestión central no tardó en emerger: ¿qué sucede con el dinero entregado como reserva cuando una fuerza mayor impide la escrituración del inmueble?

🏠 El caso: reserva frustrada por el COVID

Una compradora había entregado USD 7.000 como reserva para adquirir un departamento ofrecido por el vendedor. Pero la operación quedó suspendida por las medidas de aislamiento obligatorio dictadas en los primeros meses de la pandemia. Sin posibilidad de escriturar ni acceder a bancos o mudarse, la compradora decidió resolver el acuerdo y exigió la devolución de su dinero, más una indemnización por daño moral y daño punitivo.

El fallo en primera instancia:

El juez entendió que la situación encuadraba en la figura de “imposibilidad sobreviniente transitoria” del art. 956 del Código Civil y Comercial. Esto significa que, si la duración del impedimento frustra el interés legítimo de una de las partes, se puede resolver el contrato sin penalidad. Así, se ordenó la devolución del dinero, pero se rechazaron los reclamos por daño moral y punitivo. La martillera interviniente, no fue considerada responsable.

Lo que dijo la Cámara:

El tribunal confirmó esa sentencia y profundizó el análisis. Destacó que:

• Las restricciones impuestas por la pandemia fueron extraordinarias e imprevisibles, y generaban una incertidumbre absoluta sobre los plazos.
• No se podía exigir a la compradora que esperara indefinidamente el levantamiento de las medidas para escriturar.
• El vendedor tampoco podía cumplir su parte (escriturar y entregar el inmueble), por lo que no puede retener la reserva.
• El dinero entregado tenía carácter de “señal”, pero ante la imposibilidad generalizada, se devuelve.
• La martillera actuó dentro de la legalidad: no tenía obligación de devolver la reserva y no hubo mala praxis.
• Para los jueces, el hecho de que la pandemia también frustrara los intereses del vendedor y de la martillera, demuestra que no hubo dolo ni mala fe.

Intereses y costas:

• La tasa de interés fijada en primera instancia (6%) fue reducida al 2,5% anual, teniendo en cuenta que se trata de dólares y que la frustración fue por un hecho ajeno a las partes.

• Se modificó también la distribución de las costas del juicio, que quedaron en el orden causado, es decir, cada parte paga las propias.

¿Y el daño moral y punitivo?

No fueron reconocidos. La Cámara señaló que la actora no probó un daño espiritual concreto ni una conducta dolosa del vendedor. Tampoco se configuró una relación de consumo en los términos de la Ley 24.240 que habilitara sanciones.

🧠 Claves jurídicas para destacar:

• Se aplica el art. 956 del CCCN, que permite resolver un contrato si la imposibilidad temporaria frustra el interés del acreedor.

• El fallo afirma que la pandemia puede asimilarse a una imposibilidad definitiva, por sus efectos e incertidumbre.

• La actividad del corredor inmobiliario puede quedar sujeta a la Ley de Defensa del Consumidor solo si excede su rol habitual, algo que en este caso no ocurrió.

🧭 Conclusión:

Este fallo representa mucho más que una simple disputa contractual: pone sobre la mesa cómo debe actuar la Justicia ante situaciones excepcionales que exceden la voluntad de las partes.

La resolución confirma que los contratos no pueden analizarse en el vacío, sin considerar el contexto social y económico en el que se desarrollan. En este caso, la pandemia de COVID-19 no solo impidió físicamente cumplir con la operación inmobiliaria, sino que también sembró una incertidumbre generalizada, que afectó tanto al comprador como al vendedor y a la intermediaria.

La Cámara Civil entendió que obligar a cumplir el contrato bajo esas condiciones sería abusivo y contrario a la equidad, y optó por proteger el interés legítimo de la parte más afectada. Así, se reforzó el principio de que, cuando un hecho externo y extraordinario frustra la finalidad del contrato, es razonable su resolución sin penalidades, aun cuando la imposibilidad sea transitoria.

También se destaca que no toda frustración genera automáticamente daño moral o da lugar a sanciones económicas, si no hay pruebas concretas del perjuicio o de conductas reprochables. Esto marca un límite importante para futuras demandas y evita una interpretación abusiva del derecho de daños.

Por último, la sentencia ofrece un criterio útil para profesionales del derecho, martilleros y consumidores: resalta la importancia de la buena fe, la claridad en los contratos, y la necesidad de adaptar la interpretación jurídica a las realidades extraordinarias que, como en este caso, pueden alterar profundamente el curso normal de los negocios. La pandemia nos cambió a todos; el derecho también debe adaptarse para no ser injusto.

Responsable del artículo

Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.

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