La seña en los contratos en Argentina: Concepto. Pacto de arrepentimiento. Cumplimiento de la Obligación.
¿ Que es la seña en un contrato ?
La seña, señal o arras, consiste en la entrega de dinero o una cosa mueble por parte de uno de los contratantes y con fines de confirmar la contratación o, disponer el derecho de arrepentirse.
Según lo dispuesto por el Código Civil y Comercial Argentino -vigente desde el 1 de agosto de 2015-, la seña, debe interpretarse como confirmatoria del acto jurídico objeto de la seña, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse (Artículo 1059 CCCN).
La seña, debe interpretarse como confirmatoria del acto jurídico objeto de la misma, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse.
Pacto de arrepentimiento en la seña
Conforme la normativa vigente, en caso de que se haya pactado expresamente la facultad de arrepentimiento, si quien se arrepiente es el que entrego la seña, la pierde en beneficio de la otra parte y, si el arrepentido es quien la recibió, debe restituir el doble de lo recibido.
| Arrepentimiento pactado según Art. 1059 CCCN |
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| Actitud de las partes | Consecuencias Jurídicas |
| Arrepentimiento de quien entrego la seña | Perdida del dinero o cosa, en beneficio de la otra parte |
| Arrepentimiento de quien recibió la seña | Restitución del doble de lo recibido |
Cumplimiento de la obligación y especie de la seña
Conforme lo expresado en los puntos anteriores, extraemos que, si no se ha pactado expresamente la facultad de arrepentimiento, la seña confirma el contrato, no siendo posible arrepentirse luego de entregada la misma.
Como consecuencia de la confirmación del contrato, las partes intervinientes en la contratación, no pueden romper el acuerdo sin serias consecuencias legales, quedando facultadas a exigir legalmente el cumplimiento específico de lo pactado o hacerlo cumplir por terceros a costa del deudor y, también reclamar en su caso, los daños y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento oportuna.
Si no se ha pactado expresamente la facultad de arrepentimiento, la seña confirma el contrato, no siendo posible arrepentirse luego de entregada la misma.
A su vez, el código vigente, indica que si la seña es de la misma especie que lo que debe darse por el contrato u obligación, la seña se tiene como parte de la prestación si el contrato se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer.
Conclusión
La figura de la seña en los contratos inmobiliarios argentinos constituye un mecanismo jurídico fundamental que brinda certeza y seguridad jurídica a las operaciones del sector. Su correcta aplicación requiere especial atención al momento de la redacción contractual, particularmente en la determinación clara de si se trata de una seña confirmatoria o si se pacta expresamente la facultad de arrepentimiento.
Para los profesionales del derecho inmobiliario, resulta esencial asesorar adecuadamente a los clientes sobre las implicancias de cada modalidad: mientras que la seña confirmatoria genera obligaciones de cumplimiento específico con las consecuencias legales correspondientes ante el incumplimiento, el pacto de arrepentimiento otorga una válvula de escape con costos predeterminados que pueden resultar significativos.
Mientras que la seña confirmatoria genera obligaciones de cumplimiento específico con las consecuencias legales correspondientes ante el incumplimiento, el pacto de arrepentimiento otorga una válvula de escape con costos predeterminados que pueden resultar significativos.
La reforma introducida por el Código Civil y Comercial de 2015 ha clarificado sustancialmente esta institución, estableciendo como regla general el carácter confirmatorio de la seña y exigiendo pacto expreso para la facultad de arrepentimiento. Esta modificación refuerza la fuerza vinculante de los contratos inmobiliarios y protege las expectativas legítimas de las partes contratantes.
En la práctica profesional, recomendamos documentar exhaustivamente las condiciones de la seña, especificar claramente su naturaleza y efectos, y garantizar que todas las partes comprendan cabalmente las consecuencias jurídicas de sus decisiones. Una correcta instrumentación de la seña no solo previene conflictos futuros, sino que constituye una herramienta eficaz para la ejecución exitosa de operaciones inmobiliarias complejas.
La seña, así entendida y aplicada, se consolida como un instituto jurídico indispensable para el desarrollo ordenado y previsible del mercado inmobiliario argentino.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
✒ Ver también: Prioridad del Boleto frente a Terceros
Compraventa de Inmuebles
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