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¿Se puede vivir gratis en un inmueble en sucesión sin el acuerdo de los otros herederos?
La Cámara Nacional Civil – Sala J acaba de responder con contundencia: no.
En el expediente 16227/2023 con sentencia de fecha 9 de abril de 2025 de la Sala J de la Cámara Nacional en lo Civil, se discutía una situación muy común en sucesiones: una coheredera ocupaba de forma exclusiva el inmueble heredado, mientras su hermano exigía una compensación económica por haber sido desplazado del uso y goce del bien.
📌 ¿Qué resolvió la Justicia?
- La Cámara confirmó el derecho del heredero desplazado a percibir un canon locativo mensual, es decir, un monto equivalente al alquiler del inmueble, mientras dure la indivisión de la herencia.
- La obligación de pagar comienza desde la interpelación fehaciente: en este caso, desde que la ocupante fue notificada formalmente de la oposición de su hermano.
- Se fijó el canon mensual en base a una pericia que valoró el inmueble teniendo en cuenta su mal estado (techos con filtraciones, cableado antiguo, etc.), reduciendo el valor de mercado a menos del 50%.
⚖️ ¿Por qué este fallo es importante?
Porque refuerza el principio de equidad entre herederos: quien ocupa solo, paga. Y lo hace no solo por una cuestión de justicia, sino también por norma expresa del artículo 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación.
🛠️ ¿Y los reclamos extra?
El coheredero también pidió un 30% adicional como indemnización por daño moral y patrimonial, alegando que tuvo que mudarse. Sin embargo, la Cámara rechazó este planteo por falta de pruebas concretas del daño.
📈 Actualización del canon: el tribunal modificó la decisión original y ordenó que el canon se actualice cada seis meses según el IPC Nacional, considerando el contexto inflacionario actual.
📄 Y sobre los impuestos… También se ordenó intimar a la coheredera ocupante a acreditar el pago del ABL, como se había pactado en mediación.
💡 Conclusión
Este fallo marca una pauta clara y contundente: ningún heredero puede apropiarse del uso exclusivo de un bien común sin compensar al resto, salvo que exista un acuerdo previo y expreso entre todos los coherederos. La Justicia no solo reconoció el derecho del heredero desplazado a percibir un canon locativo, sino que también fijó criterios concretos sobre cómo debe calcularse ese monto, desde cuándo corresponde abonarlo y cómo debe actualizarse en contextos inflacionarios.
Además, dejó en claro que los reclamos por daños adicionales deben estar debidamente acreditados con pruebas sólidas, y que las obligaciones fiscales relacionadas con el inmueble también deben ser cumplidas por quien lo habita, especialmente si así se pactó en instancias previas como la mediación.
¿Por qué es relevante?
Porque sienta jurisprudencia útil para muchos casos similares que se repiten con frecuencia en procesos sucesorios. Si bien la indivisión hereditaria puede durar años, eso no justifica que uno solo goce del bien común en detrimento de los demás.
En definitiva: ocupar un inmueble sucesorio sin acuerdo con los demás herederos no es gratis. Puede implicar consecuencias económicas importantes y compromisos legales que deben ser tenidos en cuenta desde el inicio del proceso sucesorio.
Si estás atravesando una situación parecida —ya sea porque ocupás un inmueble heredado o porque te ves desplazado de su uso—, consultar con un abogado especializado no es solo recomendable, es imprescindible para proteger tus derechos.
Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
Uso de Bienes de la Herencia
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