Aumentos Salariales Trabajo Agrario 2025 | Resolución 174/2025
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Cuando la categoría registrada no refleja la realidad laboral: Fallo clave
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La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – Sala L (Expediente Nro. 103723/2021, Sentencia del 22/05/2025) emitió un fallo que marca un precedente para quienes invierten en desarrollos inmobiliarios. Revocó la sentencia de primera instancia y obligó a una empresa desarrolladora a devolver los USD 20.000 que un comprador había entregado como seña para adquirir un departamento en un edificio en construcción en la Ciudad de Buenos Aires.
🧩 El caso: reserva de unidad y múltiples irregularidades
En diciembre de 2019, el comprador firmó una reserva de compraventa y en marzo de 2020 entregó USD 20.000 en concepto de seña, con el compromiso de firmar el boleto definitivo en 30 días. Sin embargo hubo:
- Cambios sorpresivos en el proyecto: la desarrolladora alteró el diseño original, eliminando amenities prometidos, suprimiendo las canchas planificadas y cambiando el piso de la unidad —del octavo al séptimo—, algo que el comprador consideraba determinante.
- Falta de titularidad del terreno: al momento de la operación, la empresa ni siquiera era dueña del inmueble, inscribiendo la propiedad recién en julio de 2021, más de un año después de recibir el dinero.
- Seguro obligatorio omitido: la compañía no contrató el seguro de prehorizontalidad exigido por el art. 2071 del Código Civil y Comercial, que protege a los adquirentes de viviendas en construcción.
La defensa de la empresa y el contexto
La desarrolladora alegó que el comprador se había “arrepentido” y que la demora en firmar el boleto se debía a la pandemia y a negociaciones en curso. También sostuvo que el seguro obligatorio era optativo y que, en caso de exigirlo, su costo debía sumarse al precio de venta.
💡 Claves jurídicas destacadas
El tribunal destacó varios puntos de alto impacto para el mercado inmobiliario:
- Relación de consumo: pese al alto poder adquisitivo del comprador, la Cámara aplicó la Ley de Defensa del Consumidor (Ley 24.240), subrayando que todo adquirente final es consumidor y está protegido.
- Nulidad de cláusulas abusivas: se declaró nula la cláusula que pretendía trasladar al comprador el costo del seguro, al tratarse de una obligación indelegable y de orden público a cargo del desarrollador.
- Mora del vendedor: al no cumplir con el seguro y no citar en plazo para firmar el boleto, la empresa quedó en mora, perdiendo el derecho a resolver el contrato a su favor.
📜 La resolución
La Cámara Civil ordenó la restitución de los USD 20.000 entregados como seña, al considerar que la vendedora no cumplió con sus obligaciones esenciales.
Si bien el comprador reclamaba una suma igual en concepto de daños, el tribunal no la concedió, valorando que las restricciones sanitarias de 2020 y las discusiones entre las partes también incidieron en las demoras.
🔍 Reflexión final: por qué este fallo importa
Este caso reafirma que comprar en pozo no implica quedar desprotegido. Los desarrolladores deben:
- Informar con total transparencia, incluso sobre la titularidad del terreno.
- Contratar el seguro de prehorizontalidad antes de ofrecer las unidades.
- Respetar el proyecto original y los plazos acordados.
El incumplimiento de cualquiera de estos puntos puede derivar en la devolución total de lo pagado y en la nulidad de cláusulas abusivas.
El mensaje es claro: la buena fe contractual y la transparencia informativa no son opcionales en el desarrollo inmobiliario. Quienes pretendan financiar sus emprendimientos con dinero de terceros deben asumir las consecuencias patrimoniales de sus incumplimientos, sin posibilidad de refugiarse en cláusulas leoninas o en la supuesta “sofisticación” de sus contrapartes.
Para los inversores, este precedente refuerza que exigir garantías no es desconfianza, sino prudencia jurídica. La verificación del dominio, la existencia del seguro y la claridad de las especificaciones técnicas constituyen ahora derechos exigibles respaldados por jurisprudencia firme.
En definitiva, este fallo contribuye a la maduración de un mercado inmobiliario más equilibrado, donde la innovación financiera no puede prosperar a expensas de la seguridad jurídica de los adquirentes.
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
