Alquileres: qué cambia en los contratos entre inquilinos y propietarios con el DNU 70/2023

Introducción.

Sin perjuicio de su dudosa constitucionalidad y validez, el Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 70/2023 (B.O. 21/12/2023), propone una serie de cambios en materia de alquileres, encontrando entre los mas relevantes los siguientes:

Plazo mínimo.

Conforme la nueva redacción del artículo 1198 del Código Civil y Comerciál de la Nación (en adelante CCCN), sea cual fuere el destino del inmueble locado, quedan habilitadas las partes a fijar libremente el plazo mínimo de duración del contrato a diferencia del régimen anterior donde la ley imponía plazo mínimo a respetar (3 años, salvo excepciones). Sin perjuicio de la libertad para establecer el plazo, en los supuestos donde no se haya establecido el plazo contractual, la ley lo impone de manera supletoria según el destino de que se trate. Así, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, será de dos (2) años y para los restantes destinos será de tres (3) años.

Quedan habilitadas las partes a fijar libremente el plazo mínimo de duración del contrato.

Moneda de pago.

En cuanto a la moneda de pago y actualización, el nuevo artículo 1199 CCCN, dispone que (también en este caso sea cual fuere el destino del inmueble alquilado) los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes y que el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes.

Ajustes.

Respecto a los ajustes, el mismo artículo mencionado en el párrafo anterior, autoriza a las partes a pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres, siendo válido el uso de cualquier índice acordado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.

Se autoriza a las partes a pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres, siendo válido el uso de cualquier índice.

Resolución anticipada.

En lo que respecta a la resolución anticipada del contrato, el nuevo artículo 1221 del CCCN, indica que el locatario podrá, en cualquier momento, resolver el contrato abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

El locatario podrá, en cualquier momento, resolver el contrato abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro.

Fianza y depósito en garantía. 

En lo relativo a la fianza y el depósito en garantía, el renovado artículo 1196, estalece que las partes podrán determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Las partes podrán determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Recordermos que, con la normativa vigente antes del DNU 70/2023 y respecto al depósito, se indicaba que el depósito debía devolverse actualizado conforme al último monto de alquiler y que en lo relativo a la garantía, el inquilino debía proponer al propietario dos opciones de garantía y este debía elegir una.

Reparaciones del inmueble alquilado.

A partir del dictado del DNU 70/2023, se aclara que han quedado sin efecto distintas protecciones legales a favor de los inquilinos que tenían el rango de “orden público” (obligatorias por considerarlas esenciales para la sociedad), por lo que lo que la normativa hoy vigente respecto a la temática de reparaciones actúa como pauta supletoria que solo regirá en caso de no especificarse nada distinto en el contrato e independientemente del destino del inmueble locado. Así, podría acordarse cualquier dinámica en cuanto a quién deberá asumir las reparaciones, sus reembolsos, plazos, etc, siempre y cuando -claro está- ello no resulte abusivo. 

Podría acordarse cualquier dinámica en cuanto a quién deberá asumir las reparaciones, sus reembolsos, plazos, etc, siempre y cuando -claro está- ello no resulte abusivo.

Expensas, servicios e impuestos.

A partir del dictado del DNU 70/2023, puede pactarse libremente entre las partes respecto a quien ha de asumir estos compromisos de expensas, servicios e impuestos. 

A partir del dictado del DNU 70/2023, puede pactarse libremente entre las partes respecto a quien ha de asumir estos compromisos de expensas, servicios e impuestos. 

En la práctica, es usual que queden a cargo del locatario aquellos compromisos que deriven de gastos habituales del inmueble, entendiéndose tales, aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario (expensas comunes ordinarias, impuestos de alumbrado, barrido y limpieza -ABL-, luz, gas, internet, etc.). En cambio, el impuesto inmobiliario (por ejemplo, ARBA) generalmente queda a cargo del propietario.

Entrega del inmueble.

El anterior artículo 1222 del Código Civil y Comercial que, el DNU 70/2023 modificó, establecía que en ningún caso el locador podía negarse a recibir las llaves del inmueble o poner condiciones al respecto, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. Así, debía aceptar la entrega del inmueble y en caso de estar disconforme por algún motivo (por ejemplo, con el estado del bien), la ley le autorizaba a reclamar posteriormente.

Ahora, con el DNU 70/2023 la cosa ha cambiado y al derogarse el artículo 1222 del CCCN y otorgarse mayor libertad a las partes, el propietario podría incorporar al contrato una cláusula donde se indique que si el inmueble no se entrega en ciertas condiciones, el propietario puede negarse a recibirlo y el inquilino debería seguir pagando el canon locativo y demás gastos hasta que se entregue el bien en las condiciones acordadas.

Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.

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