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La Subasta Judicial de inmuebles. Nociones Previas.
El Diccionario de la Lengua Española, explica que la voz subasta proviene del latín, sub hasta “bajo la lanza”, porque la venta del botín recogido en la guerra, se anunciaba con una lanza. El mismo Diccionario, define a la subasta como la “Venta pública de bienes o alhajas que se hace al mejor postor, y regularmente por mandato y con intervención de un juez u otra autoridad”.
Conforme a lo explicado, obtenemos que la subasta, se trata de un procedimiento para vender públicamente bienes, adjudicándole los mismos al mejor oferente.
En el presente artículo, explicaremos algunos puntos importantes, referentes a la subasta judicial (la dispuesta por un juez en el marco de un proceso judicial) en Argentina y, en particular, sobre Inmuebles cuya venta forzada se haya ordenado en Procesos Judiciales tramitados en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires.
En primer término, cabe resaltar que, la legislación vigente (artículos 777 y concordantes del Código Civil y Comercial Argentino), indica que el incumplimiento de una obligación, dará derecho al acreedor a exigir su cumplimiento especifico a través de los medios legales pertinentes. Estos medios, se corresponden con el tránsito del acreedor por un proceso judicial que, según la legislación local que corresponda, sea oportuno para proceder al reclamo eficaz de su crédito.
Transitado el procedimiento, obtenida una sentencia judicial condenatoria en contra del deudor y, una vez que la misma haya adquirido firmeza (ya no es posible su impugnación), si el deudor no cumple con el plazo fijado en ella o por ley establecido, el acreedor, puede instar el procedimiento de ejecución de la misma.
Así, ya sea que nos encontremos en el marco de un juicio ejecutivo (proceso judicial breve por el que se persigue el cobro de diferentes títulos dotados de fuerza ejecutiva, por ejemplo, pagarés) o en un procedimiento de ejecución de sentencia, una vez que se haya trabado el embargo (medida tendiente a individualizar determinados bienes y colocarlos a disposición de un juez) respectivo y se haya ordenado llevar adelante la ejecución a través de una sentencia de remate, deberá procederse conforme a las siguientes reglas.
Cumplimiento de la Sentencia de Remate.
Informes previos a la orden de subasta.
La legislación vigente, dispone que antes de ordenar la subasta, el juez requerirá informes sobre:
1) Impuestos, tasas y contribuciones:
Estos informes municipales, provinciales, de servicio de agua u otros que graven el inmueble, se requieren mediante oficio o directamente a las reparticiones correspondientes y son importantes para conocer las deudas que tiene el inmueble en ese sentido.
En relación a estas deudas, la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, en una interesante Sentencia, ha establecido que, el comprador en remate, tiene derecho a la transmisión del bien adquirido libre de cargas y de privilegio alguno derivado de gravámenes, impuestos y tasas existentes a la fecha en que adquiere la posesión (SCBA LP B 59001 S 31/05/2000 Juez PISANO (SD), Toirán, Benigno c/Municipalidad de San Isidro s/Demanda contencioso administrativa).
En el mismo sentido, se ha expedido la Cámara Civil de Capital en el fallo plenario de fecha 18/2/1999 “Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución hipotecaria-Ejecutivo, estableciendo que: “No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas…”.
Sin perjuicio de lo expuesto y, tratándose la cuestión del pago de los impuestos y cargas anteriores a la fecha de posesión por el adquirente en subasta, de un tema muy discutido en la doctrina y jurisprudencia Argentina, para disipar dudas, es de practica habitual que, en los respectivos edictos (avisos del remate), el Juzgado ordene insertar una leyenda informando que “los impuestos, tasas, contribuciones son a cargo del adquirente en subasta a partir de la posesión” o que los mismos “serán abonados con el precio de venta en tanto no se acredite en autos la existencia de algún otro crédito prioritario, sin perjuicio de la responsabilidad que también cupiere al comprador”, entre otras formulas que indican o advierten sobre la responsabilidad que sobre los mismos pudiere caberle al adquirente en subasta, por lo que siempre debe verificarse el edicto en ese sentido a fin de evaluar los alcances de dichas deudas.
2) Deudas por expensas comunes, si se tratare de un bien sujeto al régimen de la propiedad horizontal:
Este informe, se recaba por oficio o directamente a la administración del consorcio respectivo.
Teniendo en cuenta la magnitud que puede representar la deuda de expensas en relación al precio del inmueble, este es un punto muy importante a tener en cuenta a la hora de adquirir un inmueble en una subasta pública.
Existe en la doctrina y jurisprudencia, discusión acerca de si la obligación de abonar expensas comunes devengadas con anterioridad a la toma de posesión, corresponde o no al adquirente en subasta.
Al respecto, existe en la Provincia de Buenos Aires, doctrina legal emanada de la Suprema Corte de Justicia Bonaerense en el sentido de que quien debe abonar las expensas comunes adeudadas y anteriores a la toma de posesión del inmueble adquirido en subasta, debe ser el comprador en subasta en la medida que el precio obtenido en el remate no sea suficiente para satisfacerlas (causas Ac. 58.774, sent. del 15/07/1997, en DJBA 153-248 y 65.168, sentencia del 13/07/1999, en DJBA 157-61 y La Ley BA 1999/1006, AC 73571 S 19/02/2002, C 112972 S 09/05/2012, entre otras).
El pago de las expensas comunes adeudadas y anteriores a la toma de posesión del inmueble adquirido en subasta, debe quedar a cargo del comprador en subasta en la medida que el precio obtenido en el remate no sea suficiente para satisfacerlas.
Igualmente, y a fines de despejar dudas, es común que los jueces al momento de ordenar el remate, dejen a salvo que el adquirente en la subasta deberá pagar además del precio, las deudas por expensas comunes, en la medida que el precio de la cosa no alcance para ello.
3) Condiciones de dominio, embargos e inhibiciones:
Estos informes, se requieren al Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, a efectos de corroborar la titularidad del bien y conocer con exactitud los gravámenes que lo afectan.
Subasta electrónica en la Provincia de Buenos Aires.
Este tipo de subastas, se ha ido implementado de manera progresiva en los distintos departamentos judiciales del territorio bonaerense a partir de los años 2014 y 2015, en la medida que las condiciones técnicas y presupuestarias lo han permitido (Ver Seccionales del Registro de Subastas).
Según la describe el artículo 562 del Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, la subasta electrónica, se trata de un proceso interactivo de búsqueda de precio, mediante la puja simultánea entre distintos postores, realizada a través de Internet, mediante un programa automatizado revestido de adecuadas condiciones de seguridad, en las condiciones fijadas judicialmente que, deberán indicarse en los edictos y, en su caso, en la propaganda.
La subasta electrónica, se trata de un proceso interactivo de búsqueda de precio, mediante la puja simultánea entre distintos postores, realizada a través de Internet.
A esos efectos, la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires dispone de un sitio web con características de seguridad apropiadas y funcionalidad adecuada a la realización de la subasta electrónica: https://subastas.scba.gov.ar/
La subasta, se realizará de manera automatizada en Internet, durante un período de 10 días, finalizando la misma en un día y hora determinado, que recibirá adecuada publicidad.
La subasta, se realizará de manera automatizada en Internet, durante un período de 10 días.
Durante todo ese período se recibirán las ofertas, las que serán públicas para permitir la puja permanente, adjudicándose el bien al postor que hubiera efectuado la oferta más alta y supere la base fijada judicialmente, mediante un programa que enviará automáticamente una comunicación al ganador.
Esta información, figurará en la página web, como asimismo la totalidad de las ofertas realizadas durante el período de la subasta, indicando monto, día y hora de su efectivización.
Designación del Martillero.
Conforme lo dispone el articulo 558 del Código Procesal Civil de la Provincia de Buenos Aires, la subasta se llevara a cabo con la intervención de un martillero público que se designará de oficio (por sorteo a través del organismo judicial correspondiente), salvo que existiese acuerdo de las partes para proponerlo.
La tarea del profesional, consistirá esencialmente, en efectuar la venta de los bienes del condenado a efectos de que con el producido de los mismos, se pueda saldar el crédito del ejecutante acreedor.
Denuncia de embargos ajenos al expediente de la Subasta.
En la resolución que dispone la venta se requerirá al deudor para que, dentro del plazo de 5 días, manifieste si los bienes poseen otros embargos. En caso afirmativo, el deudor, deberá indicar el Juzgado, Secretaría y carátula del expediente respectivo.
Mandamiento de Constatación.
A fines de indagar el estado de ocupación, características y conservación del inmueble a subastar, en la orden de remate, el juez dispone que el oficial de Justicia correspondiente, se constituya en el bien e indique sus características y estado de ocupación. Es común que, se ordene que en el caso de haber ocupantes, el oficial interviniente, deberá intimarlos para que dentro del plazo de 5 días manifiesten y acrediten en el expediente judicial el carácter de la ocupación, bajo apercibimiento de declararla como indebida. Otra practica bastante frecuente es que, para los casos de viviendas sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal en las cuales no se encuentre regularmente constituido un consorcio, se le ordene al funcionario indagar acerca de si los propietarios abonan expensas y, en su caso, su monto y eventual deuda.
Exhibición del Inmueble.
El juez ordenara la exhibición del inmueble con la anticipación suficiente que permita a los posibles interesados en la compra del bien, encontrarse en condiciones de conocer el inmueble y, en su caso, integrar en tiempo oportuno el depósito de garantía respectivo.
Resáltese que, el art. 24 de la Acordada SCBA Número 3604/12, dispone que el postor deberá encontrarse inscripto en la subasta con una antelación mínima de tres días hábiles al comienzo de su celebración.
Comunicación a Jueces Embargantes e Inhibientes. Acreedores Hipotecarios.
Deberá comunicarse a los Jueces a cargo de otros procesos que hayan trabado embargos sobre las propiedades a subastar o hayan efectivizado inhibiciones sobre el deudor ejecutado, la resolución que ordene la venta de los bienes y a los acreedores prendarios para que formulen observaciones dentro de los tres días de recibida la notificación.
Asimismo, se citará a los acreedores hipotecarios para que dentro de tercer día presenten sus títulos. Aquellos, dentro del mismo plazo, podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos.
Exhibición de títulos.
Dentro de los 3 días de ordenado el remate, el ejecutado deberá presentar el título de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtenerse testimonio a su costa.
En caso de ser necesaria la obtención de un segundo testimonio, debe librarse un oficio al escribano que efectuó la escritura traslativa de dominio del bien a subastar o al archivo de actuaciones o protocolos notariales del colegio de escribanos correspondiente requiriendo la copia en cuestión (cuya expedición, debe quedar registrada en la matricula de la propiedad a través del asiento registral respectivo -articulo 28, Ley 17.801-).
Base para la subasta.
Como regla general, cuando se subastaren bienes inmuebles, se fijará como base las dos terceras partes de la valuación fiscal (artículo 566 CPCCPBA).
Cuando se subastaren bienes inmuebles, se fijará como base las dos terceras partes de la valuación fiscal.
Sin perjuicio de ello, entendemos que, por tratarse de cuestiones de estirpe patrimonial en las cuales no esta involucrado el orden publico, las partes del proceso (ejecutante y ejecutado) pueden acordar una base distinta o un método para determinarla, ya sea en el documento que da origen a la ejecución (por ejemplo, un mutuo hipotecario) o en el transcurso del mismo proceso judicial.
A falta de valuación o acuerdo sobre la base, el juez designará de oficio perito ingeniero o arquitecto para que tasen los bienes. La base para la venta equivaldrá a las dos terceras partes de dicha tasación.
La legislación vigente también prevé que, los acreedores hipotecarios, dentro del tercer día de haber sido anoticiados del proceso de ejecución sobre el inmueble hipotecado, podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos (artículo 569 CPCC).
Asimismo, el nuevo artículo 562 del CPCCPBA según ley 14.238, dispone que, en caso de no haberse fijado base y cuando la importancia del bien lo amerite, el Juez podrá fijar un precio de reserva por debajo del cual no se adjudicará el bien.
Publicidad del Remate.
El remate, se anunciará por edictos (avisos) que se publicarán por 2 días en el Boletín Judicial y en otro diario o periódico de los de mayor circulación del lugar del último domicilio del deudor, si fuere conocido, o, en su defecto, del lugar del juicio. Podrá, asimismo, anunciarse en diarios del lugar donde esté situado el inmueble. Si se tratare de un bien de escaso valor, sólo se publicarán edictos en el Boletín Judicial por un día.
El edicto, se fijará además, en la tablilla del juzgado y en los sitios que aseguren su mayor difusión.
Según lo prescribe el articulo 575 del CPCCPBA, el edicto deberá contener como mínimo, lo siguiente:
- Individualización del inmueble y su estado de ocupación;
- Indicación de la base de la subasta;
- Indicación, en su caso, del monto del depósito de garantía, límite temporal para su cumplimiento y, individualización de la cuenta judicial del proceso a los fines de su efectivización;
- Lugar de la exhibición del bien para ser inspeccionado por los interesados;
- Condiciones de venta del inmueble;
- Fecha y hora de comienzo y finalización de la subasta;
- El Juzgado y Secretaría donde tramita el proceso;
- El número del expediente y el nombre de las partes si éstas no se opusieren.
- Determinación de la comisión del martillero (habitualmente, se establece el honorario en el 3 % por cada parte, con más el aporte de ley correspondiente) y la oportunidad en que el adjudicatario deberá efectivizarla en la cuenta judicial correspondiente (normalmente se establece que el adquirente deberá depositarla en la cuenta de autos al momento de depositar el saldo de precio);
- En caso de corresponder, determinación de la seña (en general se pide el 30 % del monto por el que prospere la subasta, aunque puede variar), el carácter otorgado a la misma y la oportunidad en que el adjudicatario deberá efectivizarla en la cuenta judicial correspondiente;
- Si se tratare de un bien sujeto al régimen de propiedad horizontal, en las publicaciones y en el momento del acto de la subasta electrónica, deberá indicarse el monto de las expensas comunes correspondientes al último mes y la deuda por este concepto, si fuere posible;
- Admisión o no de la compra en comisión y, en su caso, condiciones a cumplir por quienes pretendan prevalerse de tal figura.
Además, según lo indicado por el Artículo 3 del Anexo I del Reglamento de Subastas Judiciales Electrónicas, Ac. 3604 SCBA, con una antelación mínima de 10 días hábiles del inicio de la subasta electrónica -fecha de comienzo de pujas- se publicará en el portal respectivo del sitio web oficial de la SCBA, lo siguiente:
- El contenido del edicto mencionado;
- Las fotografías del inmueble a subastarse;
- Fecha y hora del inicio y cierre de las acreditaciones de los postores;
- Tramos de pujas fijados y sus importes;
- Datos profesionales y de contacto del martillero designado;
- Precio de reserva (en caso de corresponder)
- Fecha y horario de visitas;
- Fecha de suscripción del acta de adjudicación;
- Todo otro dato que pueda resultar de interés establecido por el Juez interviniente de acuerdo a la naturaleza de los bienes a subastar.
Propaganda adicional.
La propaganda adicional, será a cargo del ejecutante, salvo que el ejecutado preste conformidad o que su costo no excediere del 2 % de la base. Por propaganda adicional puede entenderse, por ejemplo, publicidad en diarios de gran circulación, distribución de volantes, etc.
Registración en el Registro de Subastas.
Para participar en las subastas dispuestas por todos los Órganos Jurisdiccionales correspondientes a los fueros civil, comercial, de familia, contencioso administrativo, laboral y a la Justicia de Paz de la Provincia de Buenos Aires, las personas físicas o jurídicas, deberán inscribirse como postor en el Registro General de Subastas Judiciales.
El Registro General de Subastas Judiciales de la Suprema Corte, se encuentra a cargo de la Secretaría de Servicios Jurisdiccionales y tiene su sede en la ciudad de La Plata.
A su vez, las Seccionales del Registro General de Subastas Judiciales, dependen funcionalmente del Registro mencionado y se encontrarán en las cabeceras departamentales, y en las sedes descentralizadas que la suprema Corte pueda determinar.
Guía de Seccionales del Registro de Subastas. |
El interesado en inscribirse en el Registro de Subastas, deberá ingresar al sitio http://subastas.scba.gov.ar/ y completar el formulario de solicitud de inscripción que se encuentra online en el vinculo “Registrarme”.
El interesado en inscribirse en el Registro de Subastas, deberá ingresar al sitio http://subastas.scba.gov.ar/ y completar el formulario de solicitud de inscripción que se encuentra online en el vinculo “Registrarme”.
Cumplido ello, el sistema le enviará un link que contendrá dicho formulario con los datos que éste hubiere ingresado a la dirección de correo electrónico que denunciara, permitiendo su impresión en soporte papel para su presentación en la Seccional del Registro General de Subastas Judiciales junto con la siguiente documentación:
- Exhibir el original y acompañar fotocopia del documento de identidad o, en su caso, pasaporte vigente para su certificación por el funcionario responsable de la Seccional del Registro General;
- En el supuesto que la persona se hiciere representar por medio de un apoderado, éste deberá presentar el instrumento legal que lo acredite como tal y acompañar copia certificada del mismo;
- En caso de personas jurídicas, acompañar copia certificada del Contrato constitutivo, y sus modificaciones, debidamente inscriptos ante la autoridad competente;
- Asimismo, y según el tipo societario deberá adjuntar copia certificada de la documentación fehaciente y en legal forma que acredite la última designación de autoridades y la vigencia de la representación legal de la entidad. Dichos instrumentos deberán estar debidamente inscriptos ante la autoridad competente. En su reemplazo, se podrá presentar certificado expedido por dicha autoridad en el que conste la identidad del representante legal en ejercicio -vigente- y domicilio social actualizado del ente societario.
Cumplido todo lo anterior, corresponderá admitir la inscripción del postulante al Registro General de Subastas Judiciales, debiendo el funcionario responsable de la Seccional donde se hubiere presentado darlo de alta en el Registro en el mismo acto.
Efectuada el alta, el sistema generará una constancia de admisión al Registro General de Subastas Judiciales en la que se consignará: fecha de alta, apellido y nombre o razón social del solicitante, y documentación acompañada.
La constancia de admisión, se imprimirá en dos ejemplares, las que serán firmadas y selladas por el responsable de la Seccional correspondiente, entregándose una al presentante, quedando la restante reservada en la Seccional receptora conjuntamente con las
copias certificadas de la totalidad de la documentación acompañada.
Dado de alta el sujeto inscripto en el Registro General de Subastas Judiciales el sistema generará un nombre de usuario y contraseña que será debidamente informado a través del mismo y que deberá ser personalizado por el usuario en su primer acceso al portal.
Registración a las Subastas en Particular.
Los usuarios registrados en el portal, podrán acceder a la registración individual en todas las subastas judiciales en las que pretendan presentarse como postor.
El pedido de acreditación para participar en una subasta como postor, será realizado a través del formulario electrónico obrante en la página web a tal efecto.
Reserva de postura.
Con fines de evitar un eventual fracaso del remate, al momento de registrarse en una subasta en particular, se pide al postulante efectúe la opción de reserva de postura; dicha opción, en casos donde el postor vencedor en la subasta por cualquier motivo no deposite el saldo de precio o concluya la operación, habilita al oferente a ratificar su mejor oferta ante el juez, considerándolo entonces como un nuevo oferente ganador.
En casos donde el postor vencedor en la subasta por cualquier motivo no deposite el saldo de precio o concluya la operación, la reserva de postura habilita al oferente a ratificar su mejor oferta ante el juez, considerándolo entonces como un nuevo oferente ganador.
Compra en Comisión.
Recordemos que, en términos sencillos, en la compra en comisión, uno de los contratantes se reserva la facultad de designar en un momento posterior, a una tercera persona indeterminada en el momento de la celebración para que pase a ocupar el lugar del contratante originario.
Si se pretende hacer uso de esta figura en el marco de una subasta electrónica, la reglamentación vigente dispone que, en la oportunidad de registrarse en una subasta en particular, deberá también el usuario del sistema, indicar si se presenta a fin de intentar una compra en comisión denunciando el nombre de su comitente, debiendo ambos (comisionista y comitente) encontrarse inscriptos en el Registro General de Subastas Judiciales a los fines de la admisibilidad de su inscripción en la subasta.
En su caso, deberá ratificarse lo actuado, mediante escrito suscripto por ambas partes (comisionista y comitente), en el plazo de 5 días de aprobado el remate, en caso de incumplimiento, se lo tendrá al comisionista por adjudicatario definitivo.
Deposito en Garantía.
Cuando la subasta fuere de bienes inmuebles (o cualquier otro bien registrable), el Juez, deberá disponer como condición para la realización de ofertas válidas, que el postor deposite previamente en garantía hasta el cinco por ciento (5 %) del valor de la base, o una suma razonable cuando no hubiere base.
Cuando la subasta fuere de bienes inmuebles (o cualquier otro bien registrable), el Juez, deberá disponer como condición para la realización de ofertas válidas, que el postor deposite previamente en garantía hasta el cinco por ciento (5 %) del valor de la base, o una suma razonable cuando no hubiere base.
Los depósitos en garantía de quienes no resultaren ganadores, serán reintegrados de manera inmediata y automática a las respectivas cuentas bancarias de los participantes, excepto que el oferente solicite su afectación como reserva de postura, en cuyo caso, se les se les devolverá luego de la Audiencia de Adjudicación; en todos los casos, sin necesidad de petición en el expediente.
En esta orientación, cuando sea exigible como condición para ofertar válidamente el depósito en garantía y, salvo que se conceda por resolución judicial una eximición al respecto, el postulante deberá proceder a su integración como presupuesto de aceptación de su calidad de postor en la subasta en la que pretenda inscribirse.
En este sentido, la inscripción a la subasta, quedará perfeccionada con la presentación en la Seccional del Registro con competencia territorial en el lugar donde tendrá lugar la subasta, del formulario de inscripción impreso, y del comprobante de pago del depósito, oportunidad en la cual el responsable de Ia Seccional del Registro lo registrará como postor y el sistema generará su Código de Postor para esa subasta, el que será único y secreto.
La inscripción a la subasta, quedará perfeccionada con la presentación en la Seccional del Registro con competencia territorial en el lugar donde tendrá lugar la subasta, del formulario de inscripción impreso, y del comprobante de pago del depósito.
Sin perjuicio de todo lo expuesto, es corriente que se autorice en los edictos a validar el pago del deposito en garantía en forma remota a través de las herramientas electrónicas existentes (dando aviso a la Seccional) o mediante la remisión de la constancia bancaria del pago o transferencia escaneada o por foto al correo electrónico de la seccional de subastas respectiva. Indicando que en dicho e-mail debe informarse: número de DNI, código de subastas en la cual se desea participar, seccional del Registro en donde se inscribió al sistema de subastas y adjuntar las constancias respectivas.
Antelación mínima de inscripción a una subasta.
Para poder pujar en una subasta en particular, el postor deberá encontrarse inscripto en aquella con una antelación mínima de 3 días hábiles al comienzo de su celebración.
Postura Máxima Secreta.
Los postores, podrán adoptar la modalidad de postura máxima secreta. Ésta consiste en que el postor, con anterioridad al inicio de la subasta judicial, ingresa al sistema el precio máximo hasta el cual esta dispuesto a ofrecer, el que deberá coincidir numéricamente con uno de los tramos predeterminados.
La postura máxima secreta, consiste en que el postor, con anterioridad al inicio de la subasta judicial, ingresa al sistema el precio máximo hasta el cual esta dispuesto a ofrecer, el que deberá coincidir numéricamente con uno de los tramos predeterminados.
Una vez marcado el tramo correspondiente a ese precio, y estén o no conectados a la aplicación, el sistema automáticamente pujará en su nombre al tramo siguiente al marcado por el postor anterior, y así sucesivamente hasta llegar al precio máximo marcado, que sólo el propio postor conoce.
La oferta automática, permanecerá funcionando siempre y cuando el oferente -que hubiese adoptado esta modalidad- no ingrese posturas de manera manual, si lo hace la postura automática se anula, y éste deberá seguir pujando de manera manual.
Una vez superado el tramo correspondiente a su postura máxima secreta el postor deberá continuar pujando de manera manual.
Las posturas máximas secretas tienen prioridad por fecha y hora de programación en el evento que exista una igualdad entre posturas máximas secretas.-
Conceptos a tener en cuenta para la Subasta Judicial Electrónica en la Provincia de Buenos Aires. |
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| Reserva de Postura | Al reservar la postura, el oferente queda habilitado a ratificar su mejor oferta ante el juez, quien podrá considerarlo ganador, en casos donde el postor vencedor en la subasta -por cualquier motivo- no concluya la operación. |
| Compra en Comisión | Este caso, se configura cuando el comprador designa a una tercera persona (comitente) para que pase a ocupar su lugar en caso de resultar adquirente. Al momento de la inscripción, el postulante a la subasta debe denunciar el nombre de su comitente. |
| Depósito en Garantía | En las subastas de bienes inmuebles, se dispone para la realización de ofertas válidas, que el postor deposite previamente una suma fijada por el juez de hasta el 5 % de la base, o una suma razonable cuando no hubiese base. |
| Postura Máxima Secreta | El postor, con anterioridad al inicio de la subasta, ingresa al sistema el precio máximo hasta el cual esta dispuesto a ofrecer, el que deberá coincidir numéricamente con uno de los tramos predeterminados. El sistema, automáticamente pujará en su nombre al tramo siguiente al marcado por el postor anterior, y así sucesivamente hasta llegar al precio máximo marcado. |
| Antelación Mínima | Para poder pujar en una subasta concreta, el postor, deberá encontrarse inscripto en aquella con una antelación mínima de 3 días hábiles al comienzo de su celebración. |
Celebración de la Subasta.
El lapso de celebración de la subasta (10 días), se contabilizará en días hábiles durante las veinticuatro horas de los mismos.
En el caso de una subasta cuyo inicio esté previsto en un día inhábil, su comienzo se producirá el primer día hábil subsiguiente.
En el supuesto que durante el lapso de celebración de una subasta haya un día inhábil, el plazo de 10 días quedará interrumpido, hasta el primer día hábil subsiguiente, retomándose automáticamente transcurrido dicho tiempo inhábil.
Inicio de la subasta electrónica.
El martillero designado, como delegado del juez en la dirección de la subasta judicial, dará comienzo a su celebración en el día y hora señalada, pulsando un enlace habilitado al efecto, abriendo la participación de los postores inscriptos quienes comenzarán su intervención.
Una vez iniciada, se realizará a través de la puja continua y permanente de los oferentes en la sala virtual, mediante un procedimiento público y abierto, que permita observar en tiempo real la evolución de las ofertas efectuadas.
En el período de celebración de la subasta, las ofertas realizadas se publicarán en el sitio web indicando el Código de Postor, monto, día y hora de su efectivización.
De igual modo, las ofertas serán comunicadas -a través de los medios tecnológicos disponibles- a los postores participantes de manera continua e instantánea para posibilitar su actuación informada.
Horario de la subasta.
El tiempo oficial de la sesión de subasta, es el período temporal publicado en la convocatoria edictal y virtual, el mismo se corresponde con el que opera el sistema, y será coincidente con la hora oficial de la Provincia de Buenos Aires.
Tiempo de extensión.
Se admite el tiempo de extensión, entendido como el lapso de tiempo dentro de la subasta, en el cual se valida si existe una oferta, y el remate se extiende automáticamente.
En este sentido, si en los últimos 3 minutos previos al cierre de la subasta algún postor oferta un precio más alto, el tiempo para el cierre de ésta se ampliará automáticamente 10 minutos más, siendo esta situación receptada, efectivizada, publicada y notificada directamente por el sistema a todos los postores.
Si en los últimos 3 minutos previos al cierre de la subasta algún postor oferta un precio más alto, el tiempo para el cierre de ésta se ampliará automáticamente 10 minutos más.
El tiempo de la subasta se extenderá por idéntico período de tiempo con cada nueva oferta más alta que la anterior que se presente, renovándose dicho tiempo de extensión hasta tanto no se realicen ofertas por 10 minutos seguidos.
Tramos.
Las sumas dentro de las cuales pueden ofrecer los postores, estarán determinadas por un cuadro de tramos de pujas numerado correlativamente, correspondiendo a cada uno de ellos un monto concreto.
Las sumas dentro de las cuales pueden ofrecer los postores, estarán determinadas por un cuadro de tramos de pujas numerado correlativamente, correspondiendo a cada uno de ellos un monto concreto.
En caso de existir valor base o de haberse determinado precio de reserva para la subasta judicial, el importe asignado al primer tramo, se corresponderá con dichos montos. Los tramos subsiguientes, se incrementarán en un cinco por ciento (5 %) cada uno de ellos, calculados sobre la suma indicada en el tramo inicial.
En los restantes casos, los tramos se instrumentarán aplicando los aumentos y porcentajes determinados en párrafo precedente, correspondiendo el monto del tramo inicial, a la suma que se realice como primera oferta en la subasta, debiendo el sistema una vez efectuada dicha postura calcular automáticamente los sucesivos tramos.
Los postores, deberán realizar sus pujas ajustándose al importe de los tramos previamente establecidos, de modo que para ofertar solo tienen que indicar el número de tramo al que corresponde la oferta.
Cierre de la subasta, rendición de cuentas del martillero y el informe del Registro de Subastas.
Concluida la subasta en el día y hora señaladas, y determinado el ganador, el adjudicatario será notificado simultáneamente a la dirección de correo electrónico que hubiere denunciado al momento de su inscripción a la subasta judicial. Asimismo, se comunicará a todos los postores el monto de la venta.
Finalizada la subasta el martillero debe rendir cuentas dentro del plazo de 3 días y elaborar un acta, en doble ejemplar, en la que indicará:
- El resultado del remate;
- Los datos del vencedor (Código de postor y monto de adjudicación);
- Detallará los restantes postores con la mayor oferta realizada por cada uno de ellos.
El acta será confeccionada a través del formulario que obrara en el portal a tales efectos. Dicho instrumento suscripto por el martillero, deberá ser presentado en el expediente judicial en el plazo 3 días hábiles de finalizado el acto de la subasta, quedando en su poder el ejemplar restante.
Por su parte, la Seccional que hubiere recepcionado los pedidos de inscripción a una subasta, deberá confeccionar y remitir al Juzgado o Tribunal un listado en el que consten:
- Los datos personales de los Postores acreditados para licitar en la misma;
- Los códigos secretos asignados a cada uno de ellos;
- En caso de corresponder, los comprobantes de pago de los depósitos en garantía e indicar que postores han efectuado reserva de postura.
El listado, certificado por el funcionario responsable de la Seccional interviniente, será presentado en el Juzgado o Tribunal correspondiente a los 3 días hábiles de finalizada subasta para su agregación en el expediente judicial, ello a los fines de la devolución de los depósitos en garantía y demás circunstancias legales.
Audiencia de Adjudicación.
El martillero y el adjudicatario deberán hacerse presentes en la sede del Juzgado o Tribunal, a fin de proceder al labrado del acta pertinente; la que se firmará en audiencia ante el Secretario, en la fecha designada por el Órgano jurisdiccional, la que estará determinada con la antelación suficiente en la publicación edictal y virtual, para el adecuado y efectivo conocimiento de los interesados.
El adjudicatario, debe presentarse a dicha audiencia munido de la siguiente documentación:
- Formulario de inscripción a la subasta de que se trate;
- Comprobante de pago del depósito en garantía -si correspondiere-;
- Constancia de código de postor;
- Demás instrumentos que permitan su individualización fehaciente como comprador en la subasta electrónica;
En el mismo acto, deberá constituir domicilio procesal y electrónico, bajo apercibimiento de tenerlo por constituido en los Estrados del Juzgado.
El procedimiento, podrá ser suplido a través de la suscripción del acta mediante firma electrónica o firma digital.-
Aprobación del remate.
No planteada la nulidad de la subasta dentro del plazo de 5 días desde el cierre de la puja, el juez deberá proceder a la aprobación del remate del que ha dado cuenta el martillero y el registro de subastas (a través de las actas e informes respectivos según lo explicado en el punto anterior), debiendo el comprador abonar el precio dentro del plazo de 5 días desde la aprobación.
Pago del precio.
Dentro de los 5 días de aprobado el remate, el comprador deberá depositar el importe del precio que corresponde al contado (el monto y la identidad del comprador surgen de los informes presentados por el martillero y el Registro de Subastas respectivo), en el Banco de la Provincia de Buenos Aires o transferir electrónicamente los fondos a la cuenta judicial que se le indicare en ocasión del remate o realizar el pago al contado mediante medios de pago electrónicos si el Juzgado lo admitiere; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos fundados para obtener la suspensión del plazo, se procederá según lo dispuesto para el caso del postor remiso.
Postor remiso.
Cuando por culpa del postor cuya oferta hubiese sido aceptada como definitiva en el acto de la subasta, la venta no se formalizare, se ordenará nuevo remate, a menos que hubiera habido más de un postor y algunos de los restantes postores hubieren hecho ofertas mayores o iguales al noventa y cinco por ciento (95 %) de la oferta ganadora.
En este último caso, se invitará a quien hubiere realizado la segunda mejor oferta a ratificarla:
- si lo hiciera, será considerado como el oferente ganador de la subasta;
- caso contrario, serán invitados sucesivamente quienes hubieren realizado las siguientes mejores ofertas, siempre que hubiesen hecho ofertas mayores o iguales al 95 % de la oferta ganadora, hasta tanto alguno la ratifique y formalice la venta.
- Si las siguientes ofertas no fueren iguales o mayores al noventa y cinco por ciento (95 %) de la primera, podrá invitarse, de oficio o a pedido de parte, sucesivamente a los siguientes postores a ratificarla, siempre que hubiere acuerdo para ello entre el propietario del bien subastado y el acreedor subastante y no se hubiere retirado el depósito de garantía.
El postor que no formalizare la venta, será responsable de la disminución real del precio que se obtuviere en la nueva subasta o por la aceptación de la siguiente mejor oferta, de los intereses acrecidos, de los gastos ocasionados y de las costas causadas por ese motivo.
Remate fracasado.
Si fracasare el primer remate por falta de postores, se dispondrá otro con la base reducida en un 25 %. Si tampoco existieren postores, se ordenará la venta sin limitación de precio.
Perfeccionamiento de la venta.
Después de aprobada la subasta, la venta judicial, sólo quedará perfeccionada una vez pagado el precio -o la parte que correspondiere si se hubieren otorgado facilidades-, y luego de realizada la tradición (entrega material del bien) a favor del comprador.
Inscripción de la compra en subasta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.
Dado que la compra mediante subasta judicial, posee un sistema propio de publicidad edictal, la inscripción del título que de ella emerge no es necesaria para su oponibilidad a terceros a diferencia de lo que sucede en una compraventa privada. Sin perjuicio de lo expuesto y a fines otorgar legitimación registral del adquirente y su título a efectos de su circulación en el tráfico inmobiliario, deberá inscribirse el mismo en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.
Asimismo, nada obsta que esta inscripción se haga directamente a favor de un nuevo adquirente del bien, a través del sistema de tracto abreviado.
Responsable del artículo: Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO, Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
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