Vender una casa, propiedad inmueble o automotor en sucesión.

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Como vender una casa u otra propiedad inmueble o automotor en sucesión ?

Respecto a la venta de una casa, departamento u otra propiedad inmueble o automotor de titulares propietarios fallecidos, debe tenerse en cuenta que la legislación Argentina, establece que desde la muerte de una persona, sus herederos tienen todos los derechos y acciones de aquella, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor.

Asimismo, la legislación vigente, también determina que siempre que exista mas de un heredero, se produce el estado de indivisión de los bienes integrantes del acervo hereditario, significando esto que, desde la muerte de su titular, los bienes no pertenecen a ningún heredero de forma individual, sino a todos en igual forma y de manera indivisa. Esta indivisión hereditaria, solo culmina con la partición de la herencia.

En esta orientación, cuando se trata de perfeccionar una venta referida a alguna determinada propiedad registrable (ej., inmuebles -casas, departamentos, lotes, terrenos, campos-, automotores, embarcaciones) que integre la masa hereditaria, deben cumplirse como mínimo, los siguientes requisitos:

  • Haberse iniciado el correspondiente proceso o juicio de sucesión respecto al causante titular de los bienes;
  • Contar con declaratoria de herederos por parte del juez que interviene en el proceso sucesorio;
  • Contar con el titulo de propiedad original (o copia inscripta) del bien que se pretende transmitir;
  • Contar con la conformidad de todos los herederos presentados en el juicio sucesorio;
  • Contar con orden de inscripción de la declaratoria de herederos por parte del juez de la sucesión en relación a los bienes a transmitir (previo pago de tasas judiciales e impuestos respectivos);
  • Encontrarse abonados, los honorarios y aportes de los abogados intervinientes en el trámite;
  • En caso de corresponder, encontrarse realizada la división total o parcial de la herencia (partición);

Puede firmarse un boleto de compraventa de una casa, departamento o inmueble en sucesión ?

En lo que respecta a la firma de un boleto de compraventa por parte de los herederos, si bien en algunos casos podría aceptarse que lo suscriban sin haber iniciado el trámite sucesorio, lo recomendable práctica y jurídicamente es que los herederos contratantes, previo a la firma del boleto y/o cualquier otro compromiso sobre los bienes del acervo, cuenten con declaratoria de herederos donde se verifique su calidad de tales por parte del juez de la sucesión.

Que es la venta de bienes en sucesión por tracto abreviado ?

La legislación registral vigente en Argentina, establece que no se anotará (en los registros de bienes respectivos) documento (ej., escritura de compraventa) en el que aparezca como titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la inscripción o anotación anterior. A esto, se lo denomina sistema de tracto sucesivo.

Sin embargo, la normativa vigente, también permite en alguno casos (como en las sucesiones), el sistema de tracto abreviado, que consiste en compactar en un único asiento registral, las diferentes transmisiones desde el titular inscripto hasta el nuevo y último titular, evitando un asiento registral intermedio que quedaría sin efecto por el último a inscribir.

En resumen y en lo que a las sucesiones atañe, esto cobra relevancia al evitar a los herederos inscribir los bienes heredados a su nombre, permitiéndoles venderlos con la sola orden judicial de inscripción, pero sin que hayan sido inscriptos como suyos en los registros correspondientes, ahorrando tiempo y dinero.

Puede transferirse una propiedad en sucesión por medio de una cesión de herencia ?

La cesión de la herencia, se trata de un contrato en el que una de las partes (por ejemplo, herederos), transfiere a la otra, derechos hereditarios, aclarando que -en principio- lo transferido en la cesión de herencia, no son bienes específicos integrantes de la masa hereditaria, sino derechos ideales sobre la totalidad o una parte de la herencia.

Una de las virtudes de la enajenación de toda o parte de la herencia por este medio, es el cobro instantáneo por parte de los herederos, ya que para llevarla a cabo ni siquiera es obligatorio iniciar el proceso sucesorio, debido a que la cesión de derechos hereditarios puede realizarse desde el mismo momento de la muerte del causante y sin promover el juicio de sucesión.

Una desventaja a destacar de esta forma de enajenación, resulta en la eventual baja en el valor a percibir por los herederos cedentes respecto a los bienes de la herencia,  debido a que el cesionario adquirente deberá hacer frente a todos los gastos y las demoras del juicio de sucesión.

Es necesario el asesoramiento de un abogado para vender una casa o inmueble en sucesión ?

Como se desprende de todo lo reseñado en los puntos anteriores, vender un bien registrable integrante de un acervo hereditario, no es una operación sencilla, por lo que recomendamos que siempre que suscriba cualquier documento relativo a la enajenación de un bien en sucesión, cuente con el debido asesoramiento profesional de un abogado dedicado al derecho sucesorio, quien lo guiará y asistirá en todas las etapas del tramite, ya sea promoviendo la sucesión respectiva, continuándola si estaba incompleta, y/o asesorándolo en la suscripción y confección de todo tipo de documentación necesaria para la transmisión del bien (Reserva, Boleto de Compraventa, Escritura pública, etc).

Orden Sucesorio en Argentina

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Aceptación y Renuncia de la Herencia

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